農(nóng)村集體土地上房屋征收的問題與對策

文/丁永洪、文春蓉 四川天成房地產(chǎn)土地估價咨詢有限公司 四川成都 610000

自十九大以來，在新戰(zhàn)略的支持下社會進入了新的發(fā)展階段，中國建設不斷取得令世界矚目的成就，但是從我國建設發(fā)展趨勢來看，在近10年間，工程項目不斷增多，土地征收范圍不斷擴大，但仍未合理處理農(nóng)村集體土地上房屋征收問題。其中不單純的是補償機制存在問題，很多蠻橫無理的“釘子戶”不配合土地征收，導致與征收執(zhí)行部門出現(xiàn)了不可調(diào)和的矛盾，影響征收的順利進行以及社會的正常秩序，因此，有效的解決當前農(nóng)村集體土地房屋征收問題十分必要。

1、農(nóng)村集體土地上房屋征收存在的問題

農(nóng)村集體土地上房屋征收具有過程復雜、內(nèi)容艱難、系統(tǒng)性與靈活性強等特點，在執(zhí)行工作過程中，不僅要根據(jù)我國相關法律法規(guī)的規(guī)定，還要大力宣傳政府政策，引導群眾信任政府，積極配合房屋征收工作。具體的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）補償標準問題。國務院針對房屋拆遷補償做出了明確的規(guī)定，但是農(nóng)村房屋征收補償標準與城市房屋征收補償標準存在很大的差距，目前按照房屋每平方米進行安置房價格評估給予補償，而城市房屋征收雖然也是通過貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換配合來完成征收，但在征收過程中會考慮安置房距離、房屋市場價格等因素，從而導致農(nóng)村與城市出現(xiàn)了極大的差距，引起農(nóng)民的不滿情緒，并導致房屋征收過程中農(nóng)民的抵觸情緒不斷高漲，極大的增加了征收工作的落實難度。

（2）安置房問題。農(nóng)村房屋征收補償款不足以讓被征收人在城市內(nèi)實現(xiàn)全款買房，但如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，大部分被征收人對安置房的位置與質(zhì)量都不滿意，而且安置房源改變了農(nóng)民的居住條件與生活環(huán)境，選擇余地有限，大部分農(nóng)民都會對安置房源產(chǎn)生抵觸心理。

（3）溝通問題。在農(nóng)村房屋征收過程中，被征收人會向征收單位提出條件，由雙方共同商談，給予被征收人滿意的結(jié)果，這是保障征收工作順利進行的關鍵環(huán)節(jié)，但征收單位受到政策法規(guī)的限制，無法完全換位思考解決被征收人所有問題，這就導致被征收人無法按照自身的標準實現(xiàn)利益最大化，很多離譜的要求無法被滿足，最終不再與征收單位進行溝通，成為了“釘子戶”。

2、農(nóng)村集體土地上房屋征收問題的解決對策

首先，從政策上來講，農(nóng)村集體土地雖然與城市國有土地的性質(zhì)不同，我國法律法規(guī)的規(guī)定也存在差異，但是目前針對農(nóng)村土地房屋征收的相關政策與文件仍然以及地方性為主，這并不能保障農(nóng)村房屋征收環(huán)節(jié)所有問題都有可靠的依據(jù)。因此，我國應制定國家性法律文件以及政策文件，針對農(nóng)村集體土地房屋征收問題做出明確的指導。

其次，提升政策法規(guī)的現(xiàn)勢性。自我國1991年針對城市房屋拆遷頒布管理性文件后，近20年的時間內(nèi)，管理內(nèi)部與條款不斷更新與調(diào)整，但是針對農(nóng)村集體土地房屋征收問題仍然未做出明確的規(guī)定，從而突出體現(xiàn)出了我國政策法規(guī)的滯后性。因此，應結(jié)合當前社會發(fā)展形勢，多年來土地征收工作的經(jīng)驗總結(jié)，城市兄弟以及發(fā)達國家土地征收的經(jīng)驗教訓，社會各層次群體提出的觀點與建議制定專門針對農(nóng)村集體土地房屋征收問題的政策法規(guī)，以便能夠適應當前我國農(nóng)村土地房屋征收工作現(xiàn)狀，正確反映社會進步、經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，適應物價上漲、房屋價格上漲等多種情況，從而降低房屋征收工作的落實難度，能夠切實為農(nóng)民解決問題，得到農(nóng)民的支持。

再次，做好群眾工作。農(nóng)村集體土地房屋征收問題是一項關系到廣大群眾切身利益的問題，群眾作為被征收對象，其出自于對自身經(jīng)濟利益的保護會對征收提出更多的要求以及要求更高的補償，這種心理應被認同與理解，但國家政策與綜合性約束條件必然會導致被征收人很多要求無法被滿足。因此，需要征收工作負責人始終堅持從群眾中來、到群眾中去的工作理念，在群眾身上找到突破口，耐心的與群眾講解國家政策，拉近與群眾之間的距離，想群眾所想，能夠使自身的同理心與負責人的精神得到群眾的認可，并切實幫助群眾解決問題，盡可能的滿足群眾的要求，從而讓群眾信賴征收單位，能夠在征收工作中給予更多的理解與支持。

最后，提升征收補償標準的針對性。近年來，農(nóng)村土地征收在全國范圍內(nèi)進行，但是我國各地區(qū)的經(jīng)濟水平以及文明程度有著很大的差異，如果按照統(tǒng)一的標準執(zhí)行安置補償標準必然會引起存在的不滿。因此，實行一個區(qū)域一個政策提升安裝補償?shù)尼槍π裕軌蛴行У奶嵘鞯貐^(qū)被征收人的滿意度。在房屋征收過程中由于安置房的房價明顯低于商品房價格，很多被征收人仍然愿意購買安置房，面對這樣的情況，仍然給予被征收人兩種選擇，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補償，但要結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展水平，適當提升補償標準，保障農(nóng)民能夠?qū)崿F(xiàn)全款買房，或根據(jù)城市發(fā)展水平提升安置房質(zhì)量，讓農(nóng)民切實享受到我國經(jīng)濟發(fā)展建設的成果，從而提升房屋征收工作的滿意度。

結(jié)語：

綜上所述，農(nóng)村集體土地上房屋征收問題作為當前社會發(fā)展事務中的第一難題，由于涉及到多方利益，導致其落實以及執(zhí)行過程中都會出現(xiàn)糾紛。因此，應捋順當前工作執(zhí)行過程中存在的具體問題，平衡各個主體之間的利益關系，并在國家政策的指導下，及時調(diào)整征收工作的工作方法與工作手段，在保障依法征收的前提下，有效的保護被征收人的合法權(quán)益，從而促進征收工作的順利進行。