創新新形勢下的房地產交易監管模式

文/趙磊 蚌埠市房地產交易管理處 安徽蚌埠 233000

自2013年不動產統一登記工作啟動至今，隨著各地房屋登記職責的陸續移交，原來各地房屋登記和交易一體化的房屋管理模式受到了強力的挑戰。雖然住建部下發了《房屋交易與產權管理工作導則》《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》等一系列文件，但還是有一些地方對于今后如何進行工作沒有一個完整的概念和方向。對此，筆者認為，應該從以下幾個方面來進行。

1、轉變思想

首先，應該拋棄以登記為中心的觀念。雖然在今后的工作中，仍有一些與不動產登記工作有銜接的部分，但是大量的管理工作其實和不動產登記是沒有直接關系的。房地產交易管理是對房地產市場全流程的管理，從預售合同備案、資金監管到開發商是否依法銷售，從對開發商的管理到對物業服務的監管，從中介機構、人員的備案和房源核驗到中介日常的合法經營都屬于房地產交易市場監管的部分。此外，對租賃市場的管理也是未來房地產交易監管工作中的一個重要組成部分。

因此，房地產交易監管是對房地產市場全生命周期的管理，而不動產登記僅僅是對點的登記。監管是行政管理作用，主要是規范、引導市場的健康運行；登記是對權利的公示，是政府公信力的一種體現。兩者都是為了維護整個房地產市場秩序和保障房地產交易安全而服務的。兩者是協作關系，而不是競爭關系。

2、立法規、建隊伍、抓落實

2.1 立法規

從法律法規角度看，目前在房地產交易管理方面的主要法律依據為《房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《房地產經紀管理辦法》《商品房租賃管理辦法》《預售商品房管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法律、法規、規章。從規范性文件來看，歷年來國務院和住建部等各有關部委均發布了大量有關房地產市場監管和規范化經營的文件。如《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》《國務院辦公廳關于加快培育和發展住租賃市場的若干意見》《住房城鄉建設部等部門關于加房地產中介管理促進行業健康發展的意見》等一系列文件，均為如何開展房地產市場監管做出了明確的規定。

但是，目前的房地產監管法律體系還有其缺陷性。例如，《房地產管理法》沒有涉及操作層面，《城市房地產開發經營管理條例》僅針對房地產開發企業，覆蓋面太小。其他的部門規章和規范性文件的法律效力均太低，而且太散。因此，《房地產交易管理條例》的出臺就非常迫切，其對于更好地做好房地產交易監管工作有著非常重要的意義。由于地方房地產市場情況不一，各有立法權的省市地方政府如果能夠適時出臺地方的《房地產市場監管辦法》則更有利于地方房地產監管部門做好監管工作。因此，如何盡快完善房地產交易監管的法律體系應是下一階段主管部門的工作重心之一。

2.2 建隊伍

由于各地機構設置不同，一些城市有專門的房地產監管執法隊伍，而一些地方特別是中小城市則沒有專門的執法隊伍，原來都依附于房屋登記機構來管理交易市場。不動產登記整合以后，因為人員劃分等問題，導致剩余的房地產主管部門人手可能不足，而具有執法資格的人員則更為欠缺。因此，如何在目前的形勢下進行人員整合，并盡快建立好符合下一步房地產市場監管工作需要且具備執法資格的監管隊伍也是當務之急。

2.3 抓落實

目前房地產市場存在的問題，一個很重要的因素就是法律和政策執行不到位的問題。當然，這也與原來一直以登記來管市場的指導性有關，認為只要不登記就可以解決問題。抓落實是今后做好房地產監管工作應該首先克服的一個問題。雖然有這么多的法律法規以及規范性文件，但是如何切實落實相關規定，做好監管工作，是考驗房地產主管部門的一個嚴峻工作。對此，在實踐中可以分成三個方面來進行：

一是對外要通過匯報、溝通來要求不動產登記機構按照《不動產登記暫行條例》以及國務院《政務信息資源共享管理暫行辦法》的相關規定，切實做好相關信息的實時共享工作，為不動產登記以及房地產交易管理的高效便捷做好數據準備。

二是內部要盡快開發和升級房地產交易管理平臺，開發或者改造原有網站的內容，從房屋登記的內容改變為房地產交易監管的內容，以適應工作內容的轉換。并將相關中介企業、人員、房地產開發企業等人員的備案信息公示，建立房地產行業信用管理平臺，并納入全國社會信用體系，切實讓人民群眾感受到監管對其利益的保護。

三是要走出去，到房地產開發企業以及中介企業中實地巡查，查看落實制度的成效，改變原來坐等群眾上門申請登記的模式，并形成定時檢查和抽查的常態化管理模式，以防止運動式的執法和管理思維。

3、引入“淘寶式”評價機制

尊重源自平等，互動才能發展。完善的房地產市場監管體系，是一個動態發展的系統，它與任何一個體系或者系統一樣，是在與外部環境的相互作用、相互吸收中得到完善和發展的。同樣，房地產監管系統也只有在與購房者的互動中才能得到發展和完善。有學者指出，“未來的房地產業將進入屌絲時代”，消費者自此將變得強勢起來。如果我國的房地產監管少了“粉絲”的支持，難免會踟躕不前。目前，在我國房地產市場五大主體（中央政府、地方政府、開發商、社會團體和消費者）中，社會團體和購房者處于監管體系的邊緣。地方政府一方面受制于人力，無法對房地產市場進行全面實時監控，同時受制于財政壓力，缺乏足夠的動力去進行徹底、有效的監管。與之形成鮮明反差的是，對于有著足夠監督能力的社會團體和購房者的監管權，卻沒有給予應有的尊重。

因此，要建立全方位的房地產市場監管體系，必須為消費者的監管權力設置一個暢通的連接端口，這就是信用評價機制。談到信用評價機制，人們都會想到“淘寶”。“淘寶”的信用評價制度，體現了博弈中的重復博弈理念。“淘寶”通過重復博弈巧妙地凝聚了消費者的力量，使賣家為維護自身信譽不得不對買家禮讓三分。“淘寶”規則的信用評價制度，改變了消費者的傳統弱者地位，為數以億計的消費者營造了一個公平、公正的市場環境。