返鄉置業降溫44城成交量同比下降14%

文／ 謝中秀

返鄉置業降溫的消息從春節前就已傳出。

1月25日，58同城、安居客發布《2019返鄉置業調查報告》顯示，52.7%的“漂一族”有返鄉置業意向，而2018年的這一數據為58.7%。返鄉置業人群占比出現下降。

近期，各機構陸續發布春節期間樓市數據印證了這一趨勢。

最新數據顯示，1月28日至2月10日春節兩周里，克而瑞研究中心監測的百城新開盤項目去化率僅17.1%；重點監測44城成交量同比下降14%，其中二線城市小幅下降4%，三四線城市同比跌幅達23%。中國指數研究院跟蹤數據也顯示，2019年春節期間（2月4-10日），中指重點檢測17城成交面積環比下降92.2%，其中二三線代表城市成交面積同比下降均在95%左右。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉向時代周報記者指出，今年返鄉置業降溫的原因，一是近兩年來，三四線城市接棒一二線城市，陸續迎來一波量價齊升的爆發性行情，很多需求已被提前消化；二是本輪樓市調控帶來市場下行，從去年下半年開始已經比較明顯地傳遞到三四線城市，導致三四線城市樓市降溫，量價兩方面都開始放緩腳步，購房者出現觀望心理。

冷熱不均

受區域發展、各地經濟水平等因素影響，我國住房存在一定程度“人”、“居”分離的結構性差異狀態。每年春節，在外工作人群返鄉帶來一定的安居置業需求，形成了“返鄉置業”這一極具中國特色的過年現象。

克而瑞研究中心統計數據顯示，2018年1-2月，受返鄉置業推動，三四線城市成交維持強勢：2月大型房企及主要布局一二線的房企業績降幅明顯，但區域型房企及多布局三四線城市的房企表現突出，環比持平甚至有所上升。

但好勢頭并未延續到今年。從上述全國數據來看，今年春節市場成交、房企業績普遍下降。根據中指院提供的300余名分析師回鄉實地調研數據，2019年春節期間，各線城市到訪量下滑幅度均較大。二線城市中，較為優質的城市僅可達到日均十組的到訪量，其余大多數城市日均到訪量維持在三四組；在三四線城市，日均五組左右的到訪量已經算是“表現突出”。具體從城市來看，二線城市中杭州成交量下滑64%，西安下滑54%；三四線城市中，晉江下滑73%，韶關下滑72%。

亦有例外。筆者從西南某地級市一個樓盤獲悉，該樓盤2019年1月30日入市，推出300余套面積在100平方米以上的三房項目，截至2月13日筆者問詢時，已銷售200套左右，去化達六七成。當地地產中介告訴筆者：“本地新房項目銷售情況比較好，多數樓盤一經推出便僅余少數樓層、朝向等并非太好的單元。”

克而瑞上述研究也顯示，春節期間，不乏有城市成交量逆勢上升且上升幅度較大。比如二線城市中的蘭州和合肥，春節兩周的成交量分別環比上漲275%和432%；三四線城市中的麗水和中山，則分別上升了158%和134%。克而瑞對此分析認為，以中山為代表的城市，由于供應下降、成交回升，帶來市場熱度慣性延續，所以成交量實現了正增長。這是否能夠推倒返鄉置業降溫的判斷？中國指數研究院研究副總監白彥軍指出：“從全國范圍來說，中國有300多個地級以下的城市，2000多個縣城，肯定會有一些城市保持一個較為樂觀的狀態。我們要從整體來看?！?/p>

多位專家分析表示，當前三四線樓市主要需求來源包括四個：一是本地剛需，比如當地城鎮化進程帶來的置業需求、婚娶置業需求；二是返鄉置業推動；三是棚戶區改造影響；四是高鐵驅動、對周邊城市吸引帶來的利好等原因。

“在這些因素中，本地剛需對當地樓市的支撐是比較穩定的，高鐵驅動、對周邊城市的吸引則表現了城市基本面的潛力。棚改則在去年的國家政策調整下，帶來了比較大的變數。在國家提出貨幣化安置因地制宜、棚改資金來源以專項債為主，以及多地2019年棚改縮量等因素的影響下，可能會對某些對棚改依賴性比較大的城市，帶來較大調整?！卑讖┸娺M一步分析指出。

庫存面臨上升威脅？

此外，春節樓市的“冷熱不均”還體現在銷售市場降溫和開發火熱，以及二手房價格下跌和新房企穩等現象上。

各地返鄉見聞中，與門庭冷落的售樓處和過早休假的中介門店形成鮮明對比的，是林立的開發工地。受前兩年市場行情向好、預期較高等因素影響下，各地土地出讓積極。白彥軍向筆者指出：“按照開發節奏，預計這些土地將會在最近兩年形成供應?！?/p>

數據顯示，2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%。但中國農業銀行(3.710， 0.01， 0.27%)首席經濟學家向松祚在采訪中曾表示：“整體來講，中國大規模建造房子的時代已經結束。預計2019年房地產投資增速會在2018年的基礎上進一步放緩，不排除在5%以內。”

房價方面，2019年1月，全國100個重點城市二手房掛牌均價為14902元每平方米，環比下跌1.05%，連續下跌5個月。但在新房方面，國家統計局數據顯示，我國新建商品房銷售價格維持著穩定且小幅調整的局面，去年12月底一線城市新建商品住宅價格有所上漲，二三線城市保持穩定。

多位專家向時代周報記者表示，二手房數據更加接近真實市場情況，且除價格變化之外，近期二手房“有價無市”的局面，更彰顯了需求的疲弱。需求已經見頂，但市場開發規模仍然較大，這是否會給市場帶來新一輪庫存壓力？

易居研究院百城土地儲備報告顯示，從去年12月底開始，三四線城市銷售呈現負增長，截至12月底，64個三四線城市庫存總量19562萬平方米，環比上升1.4%，同比上升2.5%。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴筆者，1月、2月各開發商推盤節奏放緩，庫存不見得會大幅升高，但是從今年全年來看，鑒于市場形勢不容樂觀、銷售可能繼續放緩，“預計庫存有上升威脅。”

白彥軍則推斷認為，從全國來說，2019年房屋銷售總量可能會小幅回落，對于三四線城市來說，受行情輪動影響，同樣會進入周期、面臨挑戰?！霸谶@種形勢下，前兩年拿地的企業可能會出現分化，已經開工的項目會加速開發、入市，抓住窗口期，但還沒有開工的項目，則可能會觀望一下，放慢開發節奏?！?/p>

專家建議，保持供需平衡是三四線城市穩市場的關鍵所在。

“隨著需求的萎縮，如果各地能夠使土地供給保持在一個相對理性的狀態，不再盲目地新增過多的土地供給，保持供需平衡，那么市場的穩定還是可以期待的。”白彥軍建議，“各個城市要從自身產業經濟、人口流入情況進行實際判斷，是否會帶來比較好的需求和預期，以此為依據，對今年的土地供應計劃作出安排?！?/p>

（文章來源：時代周報）