房地產項目管理中內部控制的運用途徑

文/盧海濤 荊門市萬華城房地產有限公司 湖北荊門 448000

我國對房地產行業的發展制定的宏觀調整政策，早在2010年就開始實行了，雖然政府的宏觀調整政策在一定程度上抑制了房地產泡沫問題的加劇，但是這樣的調整使得房地產行業市場有了一定的萎縮，帶來的是房地產市場競爭的加劇。房地產企業要想在激烈的競爭中提高自己的競爭力，增加經濟效益，就必須要加強內部控制，保證房地產項目的品質，提升品牌影響力。

1、房地產項目內部控制原則

房地產項目的內部控制一方面對重要事項或者有重大風險的控制單元，要有針對性的提出相應的控制措施，同時還要做到對全局統籌兼顧，進而提升房地產項目的內部管理質量。另一方面，要考慮到房地產內部管理結構的制衡，特別是在房地產項目的機構設置、分工方面，要有監管部門進行監管，形成一個相互制約的體系。最后就是要考慮到成本問題，成本的控制對房地產企業內部管理意義重大，在進行內部控制的過程中要注意剔除一些沒有效益的控制措施，進而優化內部結構、控制成本，提高內部控制的工作效率。

2、房地產項目中內部控制的風險點

2.1 項目戰略風險

所謂戰略風險，指的是項目確立之初，對戰略目標的定義不夠明確，從而無法確認戰略方向，使得戰略目標的實現要承擔很大的成本，或者無法實現。這種情況的出現，通常戰略制定者對市場環境認識不足，不清楚自己的市場定位，從而做出決策上的失誤，帶來嚴重的戰略風險，影響到項目的生存與發展。因此，項目的決策層應當時刻關注市場環境，了解自己的定位，才能夠做出正確的戰略決定，促進房地產項目快速發展與進步。

2.2 項目人員風險

項目的實施都是需要人才來實現的，項目人才是項目的基本，是實行內部控制的和管理的基礎，若是離開了人才，一切項目都是紙上談兵罷了。房地產項目同項目之間的競爭，實際上就是項目中人才的競爭，若是無法合理的對人才進行利用，就會出現人才危機，影響到整個項目的進度，甚至會影響到企業的生存，帶來的損失無法估量。因此，對房地產項目來說，企業應當積極引進人才，提升自己的人才隊伍，對人才加以合理的利用，提高人才隊伍的凝聚力，進而提高項目的競爭力。

2.3 項目財務風險

對房地產項目的管理，尤其是內部控制來說，是一項復雜且長期的工作，必然會存在許多不可控制的因素影響到項目的實施，使得房地產項目無法達到預定的戰略目標。這些影響項目實施的因素中，財務風險是影響最大的，一旦項目財務狀況出現風險，比如說資金鏈斷裂、融資不到位、投資損失等問題，都會使得房地產項目的經營效果跟預期產生很大的出入。這些潛在的財務風險是無法全面消除的，只能通過合理的措施來規避財務風險。項目管理層應當根據財務狀況推出不同的措施，多管齊下規避財務風險，保證項目財務的穩定性，努力減少出現財務風險時所造成的損失，保證項目內部控制的穩定性。

2.4 項目經營風險

房地產項目上經營風險的出現往往是由于管理層決策錯誤造成的，經營風險的出現會對房地產項目的順利實施產生重大的影響，會出現難以估量的損失。對房地產項目來說，房屋規劃設計、消費定位定價等因素都是在經營過程中可能會出問題的關鍵部位，若是管理者沒有豐富的管理經驗，就會出現經營決策失誤，面臨經營風險的出現。因此，項目管理者要對項目的經營風險建立有效的考核制度，確保把項目的經營風險降到最低。

3、項目管理中內部控制運用途徑

3.1 進行全面的人員編制管理

房地產項目中對人員的控制是十分重要的，因此應當建立完善的人員編制制度，這對項目的管理和控制有很大的促進作用。對房地產項目進行有效控制的一個重要手段就是人員編制制度，它能夠很好的發揮房地產項目的內部控制作用。全面的人員管理制度，需要管理層從宏觀層面上進行全局控制，對各個部門的權利和責任落實到位，對部門內部的人員考核要做到公平對待，不能有所偏私。在項目中，若是發生了人員矛盾，應當做好調解工作，充分調動內部人員的積極性。

3.2 進行資金管理控制

資金對房地產項目來說，是一個重大的決定性因素，離開了資金的支持，項目可謂是寸步難行。要想有效的進行資金控制，就應該建立全面的資金管理制度，對資金的去向、流動、預算都要做好控制。比如說，在審批未完成之前不能付款；通過授權才能開通銀行賬戶；法人和財務的章要分開管理，不定期的清賬；另外就是采購方面的問題，采購往往要涉及成本、質量等方面的問題，若是被人利用，就有很大的資金風險。因此要提前設計好采購環節，對合同的簽訂，材料的交付，貨款付清等環節要進行嚴格的把關。對供應商的選擇要相對公正，要選擇性價比高的供應商。

3.3 降低工程建設風險

房地產項目往往建設周期長，投入資金多，無論是哪個環節，都會有大量的資金投入，因此就存在很多的權錢交易。在這個過程中，要防止主要管理人員腐敗問題，把控好資金的流向，防止因為腐敗的原因使得項目的工程質量出現問題。另外就是對工程建設質量要進行嚴格的把關，避免因為各種風險，使得工程質量大打折扣。

結語：

國家的宏觀調整政策對房地產行業的影響很大，房地產企業要想實現長遠的發展和經濟效益，就必須建立完善的內部控制體系，從內部改革入手，積極了解內部風險，研究內部控制的重點，同時對業務流程進行優化，對項目資金進行嚴格的把控，才能夠有效的降低房地產項目的各種風險，提高企業的競爭力。