房地產(chǎn)工程管理的創(chuàng)新模式研究

文/張龍 棗莊市市政園林服務(wù)中心 山東棗莊 277800

二十一世紀以來，我國建筑行業(yè)進入快速發(fā)展階段，但據(jù)統(tǒng)計，在2017年，我國建筑企業(yè)個數(shù)達88059，建筑行業(yè)總產(chǎn)值達到21.4 萬億，行業(yè)整體需求持續(xù)旺盛，在這一社會背景下，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，市場競爭日益激烈[1]。雖然說，房地產(chǎn)工程利潤高，但由于投入大、周期長，風險也高，為了保障工程效益，企業(yè)必須強化工程管理，基于新時代背景房地產(chǎn)工程的管理需要，創(chuàng)新管理模式，提升企業(yè)在房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量、安全、造價、進度上的管控度。

1、房地產(chǎn)工程常見的管理模式分析

1.1 項目管理采取委托的模式

項目管理采取委托的模式，是房地產(chǎn)工程常見的管理模式中，在這一模式中，房地產(chǎn)企業(yè)可看作業(yè)主，委托第三方單位進行項目管理。這個項目的具體操作形式有三種，其一，項目管理責任任由房地產(chǎn)企業(yè)一力承擔；其二，房地產(chǎn)企業(yè)將管理職責全權(quán)托付給專業(yè)咨詢機構(gòu)；其三，房地產(chǎn)企業(yè)與專業(yè)咨詢單位聯(lián)合進行項目管理，管理工作由雙方工作人員協(xié)同展開，負責人為咨詢公司的項目經(jīng)理。

1.2 設(shè)計任務(wù)進行委托的模式

在進行房地產(chǎn)工程設(shè)計時，一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)都會將這項工作委托給一個或多個的專業(yè)設(shè)計單位，由委托單位完成設(shè)計任務(wù)。在此過程中，如若房地產(chǎn)企業(yè)將項目設(shè)計任務(wù)委托給一個設(shè)計單位，設(shè)計工作中，受委托方可以根據(jù)工作需求，聘請同行業(yè)的設(shè)計人員，參與項目，受聘人員需聽從受委托方的指揮。如若房地產(chǎn)企業(yè)將項目設(shè)計工作委托給多個設(shè)計單位，而且沒有指定總負責人，那么所有參與設(shè)計的單位，都處于平等地位，各方協(xié)同合作，完成設(shè)計任務(wù)[]。

1.3 項目總承包模式

項目總承包模式，是房地產(chǎn)企業(yè)將工程項目開發(fā)建設(shè)過程中的所有工作，都承包給指定單位的一種管理模式，在這一模式中，項目設(shè)計、原材料采購、工程建設(shè)等全權(quán)由受委托方負責，總承包商對工程的質(zhì)量、造價、進度等負責。在實踐過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇將設(shè)計、施工等不同環(huán)節(jié)承包給不同單位的方式，這樣承包方可以按照合同規(guī)定，統(tǒng)籌處理好設(shè)計、施工等不同工序，從而滿足多元化的工程建設(shè)要求。

1.4 施工任務(wù)進行委托的模式

在施工任務(wù)進行委托的模式中，房地產(chǎn)企業(yè)可以將施工任務(wù)委托給一個或多個施工單位，受委托方對相應的工程項目承擔全部責任，需確保施工的安全性及質(zhì)量，確保工程能夠按時保質(zhì)完成，具體操作方式與設(shè)計任務(wù)委托模式大體相同。

2、房地產(chǎn)工程管理的創(chuàng)新策略分析

2.1 選擇創(chuàng)新性的工程管理模式

房地產(chǎn)行業(yè)形勢在不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求可持續(xù)發(fā)展，就必須與時俱進，不斷創(chuàng)新工程管理模式，應用現(xiàn)代化信息技術(shù)，比如說BIM 技術(shù)等，提升管理效率及質(zhì)量。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確工程管理單位在項目開發(fā)中應承擔的責任，明確其權(quán)責，并且為項目管理提供完整、真實信息，確保管理決策的科學性和合理性，保障人力、物力資源的足量供應與優(yōu)化配置，全面提升資源利用率，優(yōu)化工程建設(shè)效益。在管理模式創(chuàng)新的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應該定期組織項目管理人員進行培訓，助其掌握現(xiàn)代化房地產(chǎn)工程管理理念、管理模式、技術(shù)手段，提升管理人員的標準化、精細化、信息化管理意識，通過管理人員綜合素質(zhì)的提升，來推動房地產(chǎn)工程管理水平的提高。

2.2 展開房地產(chǎn)工程全過程管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金回籠速度慢，為了降低企業(yè)所面臨的財務(wù)風險，應加大工程管理力度，采取全過程管理模式。在這一過程中，可引進PDCA 管理理念，PDCA 循環(huán)由美國質(zhì)量管理專家休哈特博士首次提出，包括計劃（plan）、執(zhí)行（do）、檢查（check）、調(diào)整（Action）四個步驟，在項目開發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)項目建設(shè)要求，制定科學合理的計劃，擬訂詳細的質(zhì)量標準及安全指標，明確項目目標執(zhí)行過程中的關(guān)鍵點，提升管控力度，貫徹落實項目管理措施，定期檢查，根據(jù)檢查結(jié)果調(diào)整管理方案，優(yōu)化管理資源配置，實現(xiàn)對于房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的實時動態(tài)監(jiān)管，確保項目質(zhì)量目標、安全目標的貫徹落實[3]。

2.3 創(chuàng)新工程管理機制

在創(chuàng)新房地產(chǎn)工程管理模式的過程中，企業(yè)應該關(guān)注管理機制，基于當前工程管理需求、管理模式，建立健全工程管理機制，約束管理者、執(zhí)行者的言行。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項目開發(fā)建設(shè)期間，必須構(gòu)建完善的項目組織結(jié)構(gòu)，按照施工順序?qū)㈨椖縿澐譃椴煌┕るA段，制定科學合理的施工計劃，明確不同階段的資金耗費，合理估算造價，按照計劃完成各個階段的施工，同時，明確各個單位所承擔的工作內(nèi)容與職責，協(xié)調(diào)好各單位的工作。在管理過程中，項目經(jīng)理必須熟知當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，確保施工合法進行，熟知當前房地產(chǎn)施工中常用的施工技術(shù)、施工工藝、機械設(shè)備，合理分配資源，加強施工質(zhì)量、進度、造價管理，保障施工安全，切實保障企業(yè)權(quán)益，同時，項目技術(shù)負責人必須配合項目經(jīng)濟，展開技術(shù)管理與監(jiān)督，加強與設(shè)計部門的交流，優(yōu)化設(shè)計方案，減少工程變更事件。

2.4 建立綠色環(huán)施工管理體系

綠色環(huán)保是當今社會發(fā)展的主基調(diào)，在這一情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理中，必須貫徹落實綠色環(huán)保、節(jié)能降耗理念，應用新型綠色技能技術(shù)，有效降低建筑施工能耗，降低工程造價，提升能源利用率，降低建筑施工對于周邊環(huán)境的影響，減少污染物的排放，實現(xiàn)了水、建材等資源的循環(huán)利用，打造綠色建筑，滿足人們親近自然的需求，優(yōu)化企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)在人們心目中的形象[4]。在進行項目管理時，應該做好綠色施工宣傳工作，提升施工人員的節(jié)能環(huán)保施工意識，有效處理建筑垃圾，學習應用綠色施工技術(shù)，合理應用綠色環(huán)保建材，將生態(tài)理念融入房地產(chǎn)開發(fā)中。

結(jié)語：

社會在發(fā)展，時代在進步，隨著我國城市化建設(shè)進程的推進，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為了國民支柱型產(chǎn)業(yè)。在近些年來，不少資本都看中了房地產(chǎn)行業(yè)的廣闊發(fā)展前景，盯上了這塊大蛋糕，房地產(chǎn)企業(yè)路雨后春筍般冒出，市場競爭陷入白熱化，為了實現(xiàn)長效穩(wěn)定的發(fā)展，企業(yè)必須樹立與時俱進的管理意識，不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)工程管理模式，把好質(zhì)量關(guān)卡，同時基于人民群眾對于房屋建筑需求的變化，開發(fā)現(xiàn)代化房產(chǎn)，提升產(chǎn)品競爭力。