“住房不炒”政策調(diào)控下中小房企面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)策略

文/藍(lán)章恒 廣西大學(xué) 廣西南寧 530004

1、引言

一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，其能否快速、穩(wěn)定地發(fā)展直接影響我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2019年的《政府工作報(bào)告》把GDP 的增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定為6%-6.5%，這是GDP 首次“破八”之后第三次下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，增速下調(diào)說(shuō)明經(jīng)濟(jì)下行的形勢(shì)已經(jīng)很?chē)?yán)峻，而只依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，加大了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。政府對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控不僅僅是從需求端“限購(gòu)限貸”，同時(shí)也在供給端進(jìn)行了相關(guān)地調(diào)控，報(bào)告中明確地指出了“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、降低貸款成本，精準(zhǔn)有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實(shí)向虛”，房企的融資問(wèn)難、融資貴的問(wèn)題在一定的程度上難以解決，相對(duì)于一線(xiàn)大型房企，為數(shù)眾多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取金融機(jī)構(gòu)的授信和拿地的方面本來(lái)就居于相對(duì)弱勢(shì)的地位，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為了宏觀政策調(diào)控中受沖擊最大的群體之一。從1978年至2018年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由當(dāng)年的2500 多家，增至如今的97938 家，而今年以來(lái)破產(chǎn)清算488 家房企，只占其中的0.5%，相較于總量而言并不多。然而值得注意的是，488 家房企中，大部分為中小型房企。華創(chuàng)證券近日披露的研究報(bào)告也提及，2019年1-11月份，國(guó)內(nèi)50 強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額81558 億元，較去年同期大漲17.43%。僅在11月份，50 強(qiáng)房企便實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額9177 億元，同比大漲37%，且同比漲幅連續(xù)5 個(gè)月擴(kuò)大。而從行業(yè)占比的角度來(lái)看，2019年1-10月份，50 強(qiáng)房企占全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額的比重已經(jīng)超過(guò)60%，在2011年，這一比例不足20%；同期，30 強(qiáng)房企銷(xiāo)售額占比達(dá)到50%，而在2011年，這一占比約為15%。而且從華創(chuàng)證券披露的圖表走勢(shì)來(lái)看，頭部房企在行業(yè)總營(yíng)收的占比呈加速上漲態(tài)勢(shì)。一個(gè)是銷(xiāo)售額同比漲幅連續(xù)5 個(gè)月擴(kuò)大，一個(gè)是總營(yíng)收占比近幾年來(lái)加速上漲，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“馬太效應(yīng)”日趨明顯。中原地產(chǎn)等研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從今年4月開(kāi)始，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)收緊趨勢(shì)。2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251 次。相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192 次，同比上漲了31%。前9 個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)調(diào)控385 次，三、四線(xiàn)城市房企面臨更大壓力。所以，我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改變思維，要在客觀分析當(dāng)前自身所面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇的基礎(chǔ)上揚(yáng)長(zhǎng)避短，發(fā)揮自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以期在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存。

2、我國(guó)中小房企的主要特點(diǎn)

2.1 企業(yè)規(guī)模小、融資能力弱

房地產(chǎn)的企業(yè)規(guī)模及融資能力很大程度上決定了企業(yè)的生存與發(fā)展方向。因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模小且知名度不高等因素，中小型房企從銀行獲取資金支持相對(duì)困難，主要依靠自有資金、合作建設(shè)單位資金、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款等方式維持資金鏈。融資能力直接影響到中小型房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模和企業(yè)的進(jìn)一步成長(zhǎng)，如果資金鏈一斷裂，那么企業(yè)可能就難以運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.2 企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力、項(xiàng)目管理能力相對(duì)較弱

中小房企的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般都是以一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的方式進(jìn)行的，項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)不足，而且在品牌的打造，口碑的營(yíng)造的競(jìng)爭(zhēng)中，與大房企相比處于劣勢(shì)地位。在銷(xiāo)售的環(huán)節(jié)中，大型房企擁有大量的經(jīng)驗(yàn)、資金和資源進(jìn)行造勢(shì)宣傳，產(chǎn)品容易在購(gòu)房者中留下深刻印象，在產(chǎn)品服務(wù)的投入上也會(huì)比中小型房企更多，因此產(chǎn)品的溢價(jià)一般也會(huì)比中小房企的高。

2.3 人才資源缺乏

中小型房企一般來(lái)說(shuō)自身實(shí)力不強(qiáng)，薪酬待遇相對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)比較弱，很難吸引到高端的管理人才和技術(shù)人才，另外由于中小型房企的成立時(shí)間一般較短，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較少，因而員工不但缺乏經(jīng)驗(yàn)，而且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐中可以學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)也相對(duì)較少，故而整體員工專(zhuān)業(yè)性提升地比較慢，再加上中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人力資源管理體制不完善，企業(yè)對(duì)員工的激勵(lì)意識(shí)不夠，企業(yè)凝聚力較差，難以吸引或留住人才，最終導(dǎo)致了中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人才尤其是管理和技術(shù)人才缺乏。

2.4 自身資源不足

國(guó)家對(duì)土地的供應(yīng)，對(duì)土地的出讓要求越來(lái)越規(guī)范，有些中小型房企沒(méi)有資質(zhì)和能力去開(kāi)發(fā)相關(guān)的項(xiàng)目，而且在項(xiàng)目竣工的時(shí)候，項(xiàng)目的檢查也比過(guò)去更為嚴(yán)格，如果不符合要求交付，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還需要增加成本去進(jìn)行整改，以滿(mǎn)足交付要求，自身資源的劣勢(shì)也會(huì)影響到中小型房企今后的成長(zhǎng)。

3、“住房不炒”政策調(diào)控下中小型房企面臨的挑戰(zhàn)

3.1 土地成本增速高于房?jī)r(jià)漲速，利潤(rùn)空間持續(xù)壓縮

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間已經(jīng)被拿地的高成本所侵蝕，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)的中小型房企很容易在拍地的時(shí)候吃虧，拍得高了，等房子開(kāi)發(fā)好了如果碰不上好行情，賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)，那么收益就大打折扣，如果僅僅是依賴(lài)于囤地后等待土地升值，那么高成本地拿地也有可能會(huì)在財(cái)務(wù)上給企業(yè)帶來(lái)麻煩。土地的成本增速太快，有些中小房企在拍地的時(shí)候就已經(jīng)被拒之門(mén)外，一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的企業(yè)如果拿不到地，無(wú)異于巧婦做飯沒(méi)有米，那么這個(gè)企業(yè)必將在這個(gè)行業(yè)里被淘汰掉。目前有些大型城市的土地出讓地價(jià)相當(dāng)昂貴，以至于幾個(gè)大型房企聯(lián)合拍地，共同開(kāi)發(fā)，大型房企都尚且用這種方式來(lái)降低自身經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，何況中小房企呢？另一方面則是因?yàn)槭苁袌?chǎng)供過(guò)于求影響，商品房銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)緩慢，使得一大部分房企為加快資金回籠，紛紛選擇降價(jià)促銷(xiāo)，抑或是政府政策限價(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲速低于土地成本的增速。

3.2 融資困難、資金成本高

中小型房企融資渠道不通暢、融資困難，進(jìn)一步影響資金的健康運(yùn)作，從而影響了中小房企的持續(xù)再開(kāi)發(fā)。其主要原因在于中小型房企規(guī)模較小，信用評(píng)級(jí)低，融資渠道匱乏，更嚴(yán)重的是融資成本高企，很難從銀行貸款，國(guó)家政策一旦進(jìn)行調(diào)控，銀行開(kāi)始收緊銀根，漸漸惜貸，不少三四線(xiàn)城市的中小型房企更多是通過(guò)高成本非銀行融資渠道如信托、民間借貸甚至高利貸等方式進(jìn)行融資，往往惡性循環(huán)，加劇運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院的調(diào)查顯示，大型房企可以上市發(fā)行債券以低成本融資，例如中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行債券融資，利率最低達(dá)2.9%，龍光（03380.HK）擬發(fā)行4 億美元2023年到期年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)，總的來(lái)說(shuō)，大型房企的平均融資成本可以很低，而中小型房企沒(méi)有條件在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行融資，只能在向信托等進(jìn)行融資，融資成本平均為12～15%，成本差別竟如此之大。

3.3 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大型房企進(jìn)入蠶食市場(chǎng)份額

隨著行業(yè)變化，過(guò)去三四線(xiàn)城市中小房企的一些優(yōu)勢(shì)在削弱，再加上成本控制和開(kāi)發(fā)能力嚴(yán)重不足，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中弱勢(shì)愈加明顯。而大型房企則因?yàn)橘Y金實(shí)力雄厚、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)明顯等優(yōu)勢(shì)更受到政府的歡迎。現(xiàn)在拿地的方式也在逐漸改變，由傳統(tǒng)的招拍掛向收并購(gòu)、城中村改造、城市更新、合作開(kāi)發(fā)等多種方式轉(zhuǎn)變，其中收并購(gòu)和舊改項(xiàng)目就很依賴(lài)企業(yè)的自身資源，中小型房企很難在這方面與大型房企競(jìng)爭(zhēng)。

3.4 市場(chǎng)監(jiān)管?chē)?yán)格

政府明確規(guī)定“住房不炒”，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障剛需人群有房可住，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，拍地的價(jià)格屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)公司為了能保住利潤(rùn)，會(huì)采用捆綁車(chē)位銷(xiāo)售、捂盤(pán)惜售、外收等方式在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行違規(guī)銷(xiāo)售，如果違規(guī)銷(xiāo)售被舉報(bào)，監(jiān)管部門(mén)查到有違規(guī)操作，可能就會(huì)遭受重罰，因此，在市場(chǎng)監(jiān)管從嚴(yán)的趨勢(shì)下，中小型房企在政策的宏觀調(diào)控下，生存的空間和活力也會(huì)受到影響。

4、“住房不炒”政策調(diào)控下中小房企的應(yīng)對(duì)策略

4.1 發(fā)展后勁不足的房企可主動(dòng)退出尋求新方向

對(duì)于一些房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展后勁不足的房企而言，與其分散精力，持續(xù)虧損，不如止損退出，集中精力發(fā)展主業(yè)，或者尋求新的業(yè)務(wù)方向，轉(zhuǎn)型新興產(chǎn)業(yè)。而在尋求新業(yè)務(wù)方向上，中小型房企還可以抱團(tuán)合作。而對(duì)于一些無(wú)力轉(zhuǎn)型的小房企，就只能尋求出售退出了。

4.2 具有資源或資金優(yōu)勢(shì)的房企可以與大型企業(yè)合作

對(duì)于擁有資源或資金優(yōu)勢(shì)，并且有志于繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企而言，盡管開(kāi)發(fā)能力較弱，卻也擁有一線(xiàn)生機(jī)，可以選擇與大型房企合作。在合作模式上，主要有三種，合作開(kāi)發(fā)、委托開(kāi)發(fā)、資本撬動(dòng)。

4.3 具有本地優(yōu)勢(shì)的房企可以抓住政策機(jī)會(huì)，進(jìn)行區(qū)域深耕

中國(guó)的城鎮(zhèn)化相比于西方發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)還有很大的發(fā)展空間，并且各地區(qū)發(fā)展不平衡，依然有一些價(jià)值洼地值得房企去挖掘。這些城市的區(qū)域板塊也會(huì)出現(xiàn)一定的分化，中小型房企如能找準(zhǔn)城市熱點(diǎn)板塊，抓住機(jī)會(huì)，也可以脫穎而出，發(fā)展壯大。堅(jiān)持區(qū)域深耕的中小型房企在一定范圍內(nèi)具有資源優(yōu)勢(shì)，當(dāng)一個(gè)中小型房企在一個(gè)區(qū)域深耕十幾個(gè)項(xiàng)目，則可以在一定區(qū)域范圍內(nèi)形成規(guī)模效應(yīng)，資源集中，容易獲取更多的土地紅利，區(qū)域深耕的時(shí)間越久，在當(dāng)?shù)氐耐恋刭A備量越充足，當(dāng)土地價(jià)格上漲的時(shí)候，與大型房企的競(jìng)爭(zhēng)就更具成本優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，進(jìn)行區(qū)域深耕的時(shí)候，與政府的交往更為密切，對(duì)信息資源更加了解，更加適應(yīng)市場(chǎng)的變化。

4.4 另辟蹊徑，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)尋求新突破

（1）差異化發(fā)展，精細(xì)化發(fā)展。過(guò)去三四線(xiàn)城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)粗放，如今面臨市場(chǎng)下行的情況，過(guò)去的業(yè)務(wù)模式難以為繼。從產(chǎn)品角度上看，過(guò)去住宅產(chǎn)品千篇一路，因此，尋求突破的一個(gè)重要方向便是產(chǎn)品差異化。而精細(xì)化發(fā)展有利于項(xiàng)目的成本控制，建立企業(yè)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)，讓每一分投資都能用在刀刃上，提高投資的效率。

（2）消費(fèi)地產(chǎn)。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將一定程度促進(jìn)資源要素和人口的聚焦，必然帶來(lái)產(chǎn)業(yè)、居住、消費(fèi)在特定區(qū)域的集聚。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，同樣值得三四線(xiàn)城市中小型房企去挖掘。

（3）產(chǎn)融結(jié)合。作為三四線(xiàn)城市的中小房企，尤其是具備資源獲取能力的房企，適當(dāng)獲取金融資源，布局金融產(chǎn)業(yè)，不僅可以為企業(yè)獲得新的盈利點(diǎn)，還可以實(shí)現(xiàn)金融與地產(chǎn)的相互促進(jìn)，相互融合發(fā)展。

4.5 精耕標(biāo)桿項(xiàng)目，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏得口碑

中小型房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，因此資金流是中小型房企生存的命門(mén)，必須堅(jiān)持流動(dòng)性覆蓋安全性，安全性大于贏利性，必須關(guān)注自有資金的周轉(zhuǎn)率，盡量做到快周轉(zhuǎn)，同時(shí)要控制好資金杠桿，在市場(chǎng)好、利潤(rùn)高的情況下可以加杠桿，一旦市場(chǎng)橫盤(pán)震蕩，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，就少用債務(wù)融資，提升股權(quán)性融資比例。為了保證資金流動(dòng)性的安全，市場(chǎng)不好的情況不要盲目擴(kuò)張，不如把項(xiàng)目做好做精，贏得當(dāng)?shù)貐^(qū)域的口碑。中小型房企在策劃項(xiàng)目的時(shí)候就可以去提前布局房地產(chǎn)業(yè)后端的市場(chǎng)，從之前關(guān)注房子、關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)為關(guān)注人和服務(wù)，在維持一定的市場(chǎng)占有率的同時(shí)，提高企業(yè)的獨(dú)特性，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，把產(chǎn)業(yè)鏈的前端漸漸地往后端移動(dòng)。

小結(jié)：

中小房企在“住房不炒”政策調(diào)控下生存環(huán)境確實(shí)比較困難，但是也并不是沒(méi)有出路，只要能提升運(yùn)營(yíng)能力，有效地控制成本，不斷地去創(chuàng)新，善于捕捉市場(chǎng)的風(fēng)向，處理好政商關(guān)系，精于合作，那么在市場(chǎng)中還是可以有立足之地的。