城市土地及房產經濟的相關性探討

文/李春霞 山東省蒙陰縣自然資源和規劃局土地儲備中心 山東蒙陰 276200

土地是人類棲居生存所在，圍繞土地產權管理的博弈成為人類經濟社會政治沖突的根源，當下中國是矛盾多發期，土地領域的矛盾尤為激烈，導致各種社會關系緊張。土地問題異常復雜，當今中國發生的種種矛盾，與土地問題有直接或間接關聯。我國經濟快速發展背景下，房地產經濟成為領先者，房地產經濟與城市土地關系緊密，通過合理的城市土地規劃利用，可以穩定房產經濟發展，為人們提供更加優質的健康生活。

1、城市土地制度對房產經濟的影響

商品供求關系是決定商品價格的關鍵因素，我國城市土地供應制度限制了土地經濟供應，導致城市地價受土地需求影響，城市地價受市場供求影響引發土地價格需求變動，城市土地供應缺乏彈性，受房價高漲刺激，使得地價不斷上漲。房價根據房地產開發商建設住房成本與預期利潤因素確定，地價是開發商向國家支付土地出讓金，不同城市地段地價與房價比例不同，地價占總成本30%，房價要素中地價外其他要素不變，地價上漲導致房價高漲[1]。

由于土地資產隨時間不斷推移增值，占有土地量大未來獲利高，開發商為達到利益最大化目標，對土地資源占有導致大量土地閑置，市場中的土地供應銳減，開發商對土地投機行為主要體現在開發商將獲得土地分塊，長期占用土地資源。開發商將占有土地轉讓使用權，由于政府忽視閑置土地管制，導致市場有效土地供應量減少，嚴重影響房產經濟平穩運行。

土地儲備制度實質是通過出讓方式有效運用控制市場實際土地供應量，土地儲備制度下房產經濟運行中存在一些問題，很多儲備機構將自身利益放在首位，造成部門權力擴大，成為市場的主體，由于其過分追求土地增值的經濟效益，無法保證土地供求平衡關系，不利于房產經濟平穩運行。土地征收補償費用較低影響收購計劃實施，導致土地收購調控功能弱化。

當前土地基金是國家調控土地的重要金融工具，可以有效控制土地投資，使地價保持在平穩狀態，土地資產證券化是通過融資宏觀調控土地市場，現行城市土地金融制度下，土地抵押增率過高，弱化了土體金融制度對房產市場的調控作用，我國土地融資渠道單一，阻礙了土地市場融資發展。

2、城市房產經濟發展的土地資源管理策略

為更好的開發城市土地資源，需合理規劃土地資源，通過清查閑置土地資源，避免私人轉讓土地資源，提高土地資源開發透明性。為保證清查工作效率，要與管理部門制定完善的制度，復查時發現工作人員徇私舞弊進行追責，工作人員負責的上級領導需連帶處理。

編制城市土地清查制度時應出臺相關法律，推動城市土地清查工作的開展。清查土地工作需要對施工建設中的土地進行登記，可以成立監督小組，在網絡平臺公布土地資源清查數據。清查建設土地時需要進行公開透明的數據公布，避免建設企業違法占用土地，發揮群眾監督的作用，確保建設企業嚴格依照審批土地面積施工建設[2]。

土地儲備制度不足對房產經濟穩定發展產生了不利影響，為促進我國房產經濟健康發展，需充分發揮土地儲備工作價值，通過優化儲備制度提高儲備工作效率。土地儲備工作需要編制相關工作內容，土地年度評估工作是分析土地儲備方案的基礎工作，評估房產項目時主要通過項目社會經濟價值綜合評價，合理審批相關建設方案。房產用地建設中為避免出現爛尾工程，項目落實中應構建完善的土地評估體系，有效監督房產項目建設企業，通過合理評價房產項目財務風險，更好的防控推動資源利用。

開展城市土地估價工作時為保證估價工作公正性，需依據我國土地管理法規定編制估價工作制度，過去城市土地估價制度未發揮實用，土地工作估價不僅是開發商與政府的合作，要發揮群眾的監督職能。需要借助信息技術建設信息化土地估價管理制度，信息化土地估價系統下，每個公民都有保衛土地資源的權利，開發商拿到地價與售價直接的對比，群眾可以清楚的了解開發商是否惡意哄抬房價，遏制房價肆意上漲。群眾參與監督可以很好的解決土地閑置，土地產權不明等問題，城市土地資源遼闊，僅依靠相關部門監管工作強度大，要充分發揮群眾的力量，可以很好的解決相關問題。

我國很多城市存在土地金融制度不完善的現象，主要體現在土地抵押貸款風險較大與融資渠道較少，應針對當前的問題完善土地金融制度。應建立健全土地評估機制，必須采取科學方法對土地實際價值進行評估，對政府用于城市開發的土地融資進行分析。加快新型土地融資模式的推廣，可通過加強對土地基金的理論研究，為實踐應用提供依據。應對土地基金融資模式進行完善，推動房產經濟穩定運行。

結語：

城市土地資源開發中任何工作的變動，都會對房產經濟造成影響，房產經濟發展離不開城市土地制度保障，為均衡城市土地資源與房產經濟的關系，需要合理利用國家政策調控，推動房產市場穩定發展。土地資源管理需要編制合理的管理制度，發揮群眾的監督作用，完善土地估價相關制度，國家要采取宏觀調控手段，調控房產價格，實現房產經濟可持續發展。