江西省城鎮住房發展現狀與問題淺析

文/胡輝 江西省城鄉規劃設計研究總院 江西南昌 330000

1、引言

習近平總書記在黨的十九大報告中指出 ：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。本文將圍繞江西省近年來城鎮住房發展現狀與問題進行分析，提出對策建議，以期為江西省城鎮住房政策的優化、完善提出建議。

2、全省城鎮住房發展現狀

2.1 商品住房發展現狀

2.1.1 全省城鎮居民人均住房面積持續增長

全省城鎮居民人均住房水平大幅提升，2006年，全省城鎮人均住房面積達29.1 平方米，2018年，全省城鎮人均住房建筑面積達48.3 平方米，近12年人均住房面積年均增幅為1.6 平方米。

2.1.2 全省各設區市商品房銷售面積逐年上升

2018年，11 個設區市中，商品房銷售面積最高的為南昌市，達到1846.31 萬平方米，占全省商品房銷售面積的29.8%。銷售面積最低的為鷹潭市，為180.09 萬平方米，占全省商品房銷售面積的2.90%；銷售面積同比增長最大的為上饒市，增長21.9%；最低的為撫州市，下降15.6%。

2.1.3 全省城鎮居民住房價格略高

房價收入比=住房總價/家庭可支配收入=（新建商品住房成交均價x 城鎮家庭戶均面積）/（城鎮居民人均可支配收入x 城鎮家庭戶均人口），一般用于衡量城鎮居民住房價格壓力高低，2016、2017、2018年江西省房價收入比分別為8.44、8.38、9.71；以發達國家房價收入比3-6為合理水平，我省的房價收入比略偏高。

2.1.4 土地成交均價小幅回落，房企拿地趨于謹慎

2019年三季度江西省住宅用地較18年三季度同比上漲13.44%，環比二季度激增36.26%，三季度共成交住宅用地328 宗，規劃建筑面積2217 萬m2。

2.2 保障性安居工程建設大規模推進

全面推進各類棚戶區改造，大力推進公共租賃住房建設。2016-2018年間，江西省累計完成保障性安居工程72.75 萬套，覆蓋率達22.3%。2018年完成保障性安居工程22.35 萬套，城市棚戶區改造22.35 萬套，受益人口達150 余萬人。

2.3 二手房交易情況

從全省近3年二手房交易情況看，整體呈現上升趨勢，2018年，全省二手房交易面積1991.70 萬平方米，增長較緩，同比增長3.73%；二手住宅交易面積逐年上升，其中，2018年二手住宅交易面積1716.87 萬平方米，同比增長1.0%。（二手房交易數據為網簽數據）

2.4 住房公積金制度進一步完善

2016-2018年間，江西省新開戶單位10459 家，新開戶職工85.51 萬人，公積金繳存額1042.06 億元。江西省全力打造“智慧公積金”，目前，通過“贛服通”平臺可實現公積金查詢、實時提取和公積金貸款提前還貸等部分業務操作，住房公積金支持住房消費的作用日益突出。

2.5 市場主體逐步壯大成熟

江西積極培育和發展大型骨干房地產開發企業，鼓勵企業做大做強。2018年末，江西省房地產業開發企業達到4714 家。一、二級資質占比由“十二五”末的86 增加到156 家，開發企業的規模化、集團化程度逐漸提高，抗風險的能力不斷增強。

物業服務工作在標準化、規范化和專業化進程中邁上了一個新臺階。至2018年末，江西省新建城鎮住宅物業管理覆蓋率達到100%，比“十二五”期末提高3 個百分點。

3、現狀特征分析

3.1 區域住房發展不平衡

房地產業發展不平衡，房地產市場出現區域性、結構性供應過剩。通過對江西省各設區市房價收入比進行測算，以經驗數值房價收入比3-6之間為合理水平，南昌、宜春市房價收入比偏高，鷹潭、吉安次之，贛州、景德鎮、新余房價收入比相對適中。

3.2 結構性矛盾仍然存在

我省各地區市場供求之間結構性矛盾依然存在，房地產市場出現階段性供應過剩；部分地區房價收入比偏高，與購買力不匹配：居民普遍認為房價水平略高。通過騰訊問卷調查，選擇“太高，難以接受”的被調查對象占比56.8%，選擇“一般，可以接受”的被調查對象占比38.2%，說明江西省城鎮居民對目前住房價格認為還需調控。

供應結構不合理，產品的種類、戶型等與市場需求不匹配；在對調查對象的現居住地住房戶型和居住時間統計中，三室一廳、三室二廳舒適度較好的住房占比達到了49.1%，中低收入家庭住房支付能力偏弱和家庭居住問題仍比較突出；租售市場發展不協調，租賃市場發展相對滯后。

3.3 住房保障體系仍需進一步完善

住房保障體系建設不盡完善，缺乏住房保障中長期規劃的頂層設計；保障面還沒有實現全覆蓋，尤其是外來務工人員、青年教師、青年醫生、新就業大學生以及公交司機、環衛工人等新市民住房問題。

4、對策建議

4.1 構建多主體供給的住房供應體系

堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給的住房供應體系。充分發揮政府、企業、社會組織等各類主體作用，優化調整增量住房結構，盤活規范存量住房市場。

4.2 進一步改善房地產經營投資環境

從調查、座談等方式了解，2019年我省房地產開發商投資意愿不足已顯現出來。需重點落實國家有關改善營商環境政策，尤其推進落實 “四最”營商環境要求，提升房地產開發商投資意愿。

4.3 加大土地供應量

我省2019年房地產新開工施工面積連續多月負增長，將影響未來市場供應，或導致房價上漲壓力加劇；在各地去化周期繼續下降的情況下，要加大推地力度，尤其是要完成年度土地供應計劃，緩解未來市場供應緊張態勢。

結語：

綜上所述，江西省城鎮住房發展過程中存在一些問題，通過構建多主體供給的住房供應體系，進一步改善房地產經營投資環境，加大土地供應量，防范化解三四線城市市場萎縮帶來的風險，能夠不斷優化城鎮住房環境，為實現江西省城鎮住房的長足、穩定以及健康發展奠定堅實的基礎。