城市軌道交通對沿線房地產的影響研究文獻綜述

文/程磊 重慶市軌道交通（集團）有限公司 重慶 401120

城市軌道交通不但能使居民出行更加便利，也能在一定程度上緩解交通堵塞問題，并引起城市區域格局發生變化，提升有關地區的基礎設施水平，改善產業基礎和商業集聚力，這些都對城市軌道交通沿線住房的位置選擇和價格產生很大影響。

1、軌道交通與房地產開發

1.1 軌道交通與房地產開發的關系

城市土地的價值與區域土地的交通通達性密切相關。通過城市軌道交通的建設，從根本上改善城市道路交通擁堵的現狀，有效提高城市公共交通基礎建設設施，連接城市各個區域，提升城市各個區位的交通可達性和交通便利性。以提升交通便利性的優勢進一步發展和開拓城市空間，提高軌道交通沿線土地價值。城市軌道交通的建設有效地整合了城市的各個不同區域之間的空間和時間距離。通過軌道交通建設帶來的交通便利性，使得軌道交通沿線的房地產消費者有效的控制了交通時間成本及交通成本，對于生活的便捷性的提高顯而易見。軌道交通的建設使城市的各個區域及城市的各個空間得到有效的整合及緊密聯系，城市區域性及空間均變得更加緊密，相對而言，靠近軌道交通中心地帶的房地產密度將會比周邊區域大，同時產生的經濟效應也較大。這種緊密性和影響力隨著與軌道交通中心地帶的距離向周邊呈放射狀布局。城市軌道交通的建設有效的改變了沿線土地的利用性質，無論從商業用地及房地產開發都起到了積極的推動作用。城市規劃部門要結合軌道交通的這種影響力，有效合理的進行軌道交通沿線土地規劃，同歸軌道交通優化城市結構，推動城市經濟發展。

1.2 市軌道交通沿線房地產開發現狀

軌道交通的大運輸量、節能環保、出行成本低等優勢使之成為了公共交通的主力。發展軌道交通符合科學發展觀、符合綠色經濟的要求。市具有地理優勢的先天條件，是一個宜居的城市，并且城市周圍旅游景點甚多，這就更需要在軌道交通上多花功夫。其沿線的房地產開發也在高速發展，大大小小樓盤不計其數。房地產業在現代社會經濟系統中的地位，己不僅僅是其固有的承載體的意義，而且已成為現代社會經濟系統的有機組成部分。就目前經濟發展狀況來看，的經濟發展程度相比于某城市地區還較低、作為內陸大城市其經濟發展的資源也比這些地區缺乏。目前市軌道交通沿線的房地產市場基本形成，諸多地產商瞄準了軌道交通沿線的商機。在倡導出行便利、購房成本低、空氣污染地等特點下，軌道交通所達的各郊縣成為了必爭之地。而市區內軌道交通沿線的房地產，目前已經接近飽和。在經濟高速發展的今天，房地產的作用不僅僅是滿足公民衣食住行中“住”的需求，還牽涉到了經濟結構、產業集群、工業化進程等諸多問題。在市舊城改造，尤其是北改項目中，土地大規模放量，單宗拍賣土地規模和成交單價也有較大提高，成為主城區土地市場的新增長點。北改不僅是因為城北屬于老城區，需要改造和建設，另一個原因便是依附于火車這一巨大的軌道交通樞紐。在郊縣中，土地供應量和成交量均超過主城區，成為土地供銷的冠軍。我們可以預計伴隨主城區可供開發土地的日益稀少這一無法改變的事實，類似溫江這類的近郊土地也將給地產市場帶來新的期望和挑戰。這類近郊之所以能夠高速發展的很大一個原因正是軌道交通發展所帶來的。目前最炙手可熱地產還有“雙鐵”附近的樓盤，即地鐵與輕軌相結合的地段。總的來說郊縣軌道交通沿線的房屋價格仍然比城區內便宜，因此越來越多的人選擇在這些地方購置房產。一方面不影響出行，另一方面也節約買房費用，甚至在環境、空氣等方面還優于市區內。

2、城市軌道交通對沿線房地產價格的影響

2.1 影響理論分析

1) 基于區位理論分析。區位理論是指人們的行為特征方式和其所在區域位置有著密切的聯系，特別在日常生活中的交易與消費行為特征，是一種人與人之間經濟往來的學說，主要是指在空間分布和其選擇與經濟活動的又一優化過程。產業配備情況和房屋價格的高低是影響土地區位的主要因素。由于城市的發展水平不一，不同區位房產的價格也不盡相同，而軌道交通建設者在此過程中起到了優化土地區位的作用，進而帶動了軌道附近一定范圍內的房屋價格的提升。其中，交通地理區位是指在某一城市或地區范圍內與其特定范圍內交通路線及其配備設施之間的相互關聯程度，而通達性的好壞直接關系到其交通便利程度及所能夠吸引資金的程度，對交通地理區位有直接的影響，周邊的基礎設施分布狀況也隨之發生相應的變化，最終導致軌道交通附近的開發強度和開發類型也隨之發生改變。

2)基于級差地租理論分析。級差地租是指由于土地等級差別產生的并為土地所有者占有的超額利潤。城市軌道交通的建設改變了沿線，尤其是偏離市中心位置居民的出行方式，有效減少了居民出行的時間成本。因此，與城市軌道網未覆蓋的區域相比較，軌道交通可達的地方有著很明顯的出行便利性，特別是在其沿途附近的居民或是工作的人都會從中受益。在人流輸送方面，城市軌道交通有其十分重要的職責，更多的人會在城市軌道周邊聚集，由于人流量增大，其他方面的投資也會跟著增多，因此，也能夠給城市軌道交通附近帶來額外的利潤。城市軌道交通一方面降低了沿線居民的出行成本，同時也給沿線區域帶來了附加利潤，基于級差地租理論，這些附加的利潤會使城市軌道交通沿線地價提高，從而使房屋售價水漲船高。

2.2 影響機理分析

由于運輸人流量大、安全性能高、舒適度好、既方便又快捷、既能保護環境又能使土地被充分利用等特征，致使各種各樣的經濟匯聚于軌道站點及其周邊位置，也使得軌道周邊的開發強度有所增加，隨著軌道交通的建設以及開通帶動區域經濟的增長，從而房價也隨之上漲。而主要的影響是改善周邊物業的可達性。在城市中生活的人們由于生活工作的需要會有流動性，同時也存在相互交流和溝通的特征。一般來說，都市的核心地帶是人流匯聚的地方，在核心地帶生活工作的人們生活方便、距離上班單位較近等便利條件大大降低了交通和時間成本。城市軌道交通是將市中心與郊區聯系的主線，將城市的活動范圍進一步擴大，居民的可達性大大提高。

結語：

軌道交通對城市經濟促進作用明顯。軌道交通車站的開發利用也能促進城市地下空間的經濟效應，軌道交通的各個站點結合口擁有大量的客流，直接形成大量的消費流，能有效的吸引商業資金和商業開發。由于軌道交通的便捷，軌道交通對城市房價的刺激作用明顯，不僅能是原本就已經發展成熟的中心區域房價增長，更帶動了一些原本的荒廢的郊區的地價的升值。