英美住房制度比較研究

沈星蔚

【摘 要】本文從宏觀與微觀角度對英美兩國住房制度進(jìn)行比較研究，研究目的是找出兩國制度、政策的不同并為我國住房保障制度提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】住房制度;住房保障;英美比較

一、英美住房制度宏觀比較

美國的住房政策的基本思路是市場機制和與政府干預(yù)相結(jié)合，該政策的基石是鼓勵一切有能力的人買房，即通常意義上的“美國夢”。然而，美國政府并未將居民的住房問題完全拋給市場解決，而是采取了一系列的措施保障中低收入階層的基本居住權(quán)利。

一直以來，美國政府采取了不干預(yù)市場的自由資本主義意識形態(tài)，直接由政府投資建設(shè)的公共住房很少。現(xiàn)在美國人的住房95%以上都是由市場解決的，目前美國1億多個家庭有7100萬家庭通過市場購買住房，30%家庭通過市場租房。與此相適應(yīng)，美國的住房補貼政策非常發(fā)達(dá)，可以惠及全國大部分國民。美國公共住房政策的核心就是補貼政策。美國60年來住房政策的演變過程就是在房屋短缺的時候“補磚頭”即政府直接建造公共住房和向房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)提供財政補貼以刺激住房產(chǎn)品的大量、廉價的供應(yīng)，住房市場供應(yīng)充足時“補人頭”即轉(zhuǎn)變?yōu)閹椭靶枨蠓健保ㄗ簦┵徺I住房。

英國是政府直接干預(yù)介入住房供給的代表國家，由政府投資建設(shè)供低收入人群使用的公共住房，這種方式能有效地、直接地控制住房生產(chǎn)，能在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護(hù)社會穩(wěn)定，但這種方式需要征用大量土地，撥出巨額資金，對城市財政造成較大壓力。因此，英國在1979年以后進(jìn)行了部分變革以使得國家財政壓力減輕。

不同的地方是英國的干預(yù)較為直接、全面和深入，英國政府甚至直接采用住房規(guī)劃調(diào)控手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，而美國卻采取了較為隱蔽的方式，國家并不直接干預(yù)住房的供應(yīng)和價格，而是采取了稅收、信貸的形式間接影響開發(fā)商和房地產(chǎn)市場。

二、英美住房制度微觀比較

（一）相似之處：

1.住房保障動因和目標(biāo)的相似性

英國和美國的公共住房制度由于國情和歷史文化的不同，具有較大差異性，然而住房政策的核心思想?yún)s基本一致即國家政府認(rèn)為公民的基本居住權(quán)利需要得到保障，認(rèn)同住房的商品特性的同時也未忽視住房作為公共產(chǎn)品的社會屬性，均對房地產(chǎn)市場采取了一定的主動干預(yù)政策，而不是放任自流。

2.住房保障政策演進(jìn)的相似性

英美住房政策、制度都會隨著社會住房問題的發(fā)展變化而變化，由于兩國在經(jīng)濟(jì)制度和社會制度方面存在一定的相似性，也決定了兩國在住房政策方面也會有較高的相似性，其形成和演變具有以下共同的規(guī)律：（1）政府直接投資建造的保障性住房占同期所有新建住房的比重呈現(xiàn)先升后降的趨勢（2）公共住房所保障的人群范圍和數(shù)量也在不斷縮小（3）住房的市場化程度得到不斷提升，政府補貼從“補磚頭”向“補人頭”轉(zhuǎn)變。

3.為解決住房問題都設(shè)置機構(gòu)或組織

美國是個崇尚市場經(jīng)濟(jì)的國家，政府一般較少干預(yù)住房市場的運作。但在20世紀(jì)60年代，美國曾有150個城市因住房問題發(fā)生居民騷亂。這迫使美國政府專門成立聯(lián)邦住房金融機構(gòu)和聯(lián)邦住房發(fā)展機構(gòu)，對住房市場進(jìn)行政府干預(yù)。英國的住房協(xié)會大約有2000多家，其中擁有超過1萬棟住房儲備的協(xié)會有近100家，管理著英國75%的公共住房。

4.金融融資模式具有相似之處

英美兩國都采用商業(yè)資本市場融資模式。這種模式是通過吸收居民活期和定期存款、儲蓄存款或者在二級市場發(fā)放抵押貸款證券來獲得住房貸款資金來源。貸款資金來源是居民的活期和定期存款、儲蓄存款，資本市場上機構(gòu)與個體投資者資金。貸款發(fā)放對象是普通居民。這種模式的優(yōu)點是如果運作好，貸款資金來源非常充足，成本低廉;而缺點是信用風(fēng)險容易失控，成本可能較高，中低收入者可能難以進(jìn)入。

（二）不同之處：

1.住房保障模式不同

英國是“福利國家型”，倡導(dǎo)公民普遍地享受住房福利，國家有保障公民住房福利的職責(zé);美國是“投保資助型”，重視權(quán)利與義務(wù)的密切聯(lián)系，提出對公平的維護(hù)不應(yīng)以效率的損失為代價。

2.住房供應(yīng)模式不同

在英國，公共住房所占比例較高，是以充足型公共住房供應(yīng)模式為主的工業(yè)化國家的代表;美國是補充型公共住房供應(yīng)模式的代表，除了20世紀(jì)30年代的特殊情況外，大都采用以私有住房為主體、公共住房只起補充作用的公共住房供應(yīng)模式。

3.住房補貼模式不同

在英國，住房補貼沒有全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，是由地方政府自行組織的。住房補貼分為租房補貼和買房補貼兩大類。租房的公民享受房租補貼，買房的公民可以在貸款利息、保障金、住房維護(hù)等方面享受優(yōu)惠。管理部門對申請人的收入水平、存款、家庭成員和住房條件等進(jìn)行全面審查，獲得批準(zhǔn)的公民才可享受政府提供的優(yōu)惠條件和住房補貼。在美國，對中等收入者，應(yīng)提供社會住房，政府對開發(fā)建設(shè)社會住房的企業(yè)給予貸款擔(dān)保和貼息優(yōu)惠支持，并調(diào)控社會住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和售價;對低收入者，則提供標(biāo)準(zhǔn)較低的廉租屋，只租不售，房租超過家庭收入25%的部分由政府補貼。

4.房租控制模式不同

英國是最早實行控制房租政策的國家，在20世紀(jì)60年代公房年租金只相當(dāng)于住房價格的1.1%。租戶家庭實際房租支出占平均收入的比例控制在10%。美國的控制房租政策通常由地方政府以立法形式規(guī)定，并通過投票方式進(jìn)行。在控制房租政策的作用下，美國公共住房的租金長期以來只占低收入家庭收入的25%（現(xiàn)在這一比例已達(dá)30%），其絕對數(shù)比最低市價租金低20%。

5.金融政策模式不同

英國乃至歐洲大部分國家的公共住房金融模式是通過互助合作性組織或機構(gòu)聚集住房建設(shè)資金，這些組織或機構(gòu)一開始只是一些需要建房卻又缺少足夠資金的居民自發(fā)組織成立的，后來隨著住宅和金融業(yè)的發(fā)展，一些投資者也加入到里面，逐漸發(fā)展壯大形成較大規(guī)模。它們一般有兩種組織形式，一種是建房合作社，另一種則是接近金融機構(gòu)的組織形式。雖然兩者的融資形式存在一定的區(qū)別，但都是通過合作的形式來匯聚建房所需資金，達(dá)到逐步解決居民住房困難問題的目的，英國的建筑社就是這種典型的組織。

美國公共住房金融模式的是以住房抵押貸款作為其核心。美國住房金融市場經(jīng)過長期多年的發(fā)展壯大，以住房抵押貸款為基礎(chǔ)的美國住房金融市場和多種金融衍生產(chǎn)品市場交織成網(wǎng)絡(luò)，并在政府的有效調(diào)控下形成美國發(fā)達(dá)的住房金融市場。美國的住房抵押貸款主要上由各類大大小小的私人金融機構(gòu)經(jīng)營開發(fā)，其抵押貸款的二級市場也很發(fā)達(dá)，在二級市場上，剛發(fā)放的住房抵押貸款可以打包成抵押貸款證券立馬又被賣出去，即兩個相互銜接、相互促進(jìn)的初級市場和二級市場構(gòu)成了美國發(fā)達(dá)的住房金融市場，在其他一些國家，住房抵押貸款的二級市場很少。在美國發(fā)達(dá)的住房抵押貸款市場中，政府的主要任務(wù)是調(diào)控住房抵押市場，改善市場運行機制，以提高住房金融市場的穩(wěn)健性和有效性。

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