淺談預告登記在保障不動產合法權益中的作用

張 瑩，夏梧耘

（1.中國煤炭地質總局，北京 100038；2.自然資源部信息中心，北京 100036）

1 引言

不動產統一登記制度是構建權屬明晰的現代產權制度、服務于不動產交易市場安全和保護公民合法財產權的一項重要基礎性制度。在我國，土地、房屋等不動產的使用權或所有權是個人、企業的重要財產，在家庭財產、企業資產中占有較大的比重。不動產的財產安全關乎到我國社會主義市場經濟的安全穩定，關乎到千家萬戶的切身利益。

當前房地產市場異常火爆，不動產的價值和升值空間巨大，少數個人或機構為了謀取利益鋌而走險，出現了一些不動產財產安全隱患。例如：個別售房者或房產中介，甚至是不法房地產開發商，進行一房多賣，騙取買房人的錢財；買房人在進行不動產產權轉移時，出現偽造稅費繳納憑證、偷稅漏稅的現象，進而造成國家資產損失等等。這些行為嚴重損害了權利人的合法權益，擾亂了社會主義市場經濟秩序，損害國家利益。

本文將針對不動產發生物權轉移和設立債權時的若干風險點進行分析研究，探討在現行的不動產登記制度設計前提下，如何充分利用預告登記，合理設置業務環節，設計與相關部門的業務協同機制，以有效防范一房多賣等問題，保護權利人的合法財產權，保障社會主義市場經濟秩序的安全穩定。

2 不動產財產安全風險點

由于資金利益、債務糾紛等原因，在不動產權利轉移或債權設定的過程中存在安全風險，特別是一房多賣問題。一房多賣在不動產交易中比較普遍，糾紛多發，這對公民合法財產安全和正當利益訴求造成了較大影響。

（1）一些房地產公司為獲取更多流動資金，在賣房的同時又拿房產去抵押貸款，出現了“一房兩賣”的欺騙行為。在“一房兩賣”陷阱中，開發商常常稱消費者一次性付全款便能優惠三個點，有時能優惠多達五個點以上。消費者一旦付款，開發商就收集公司員工或其親朋好友的戶口本、個人及家庭收入狀況證明等辦理銀行按揭貸款的個人相關資料，以這些人的名義把本來已經賣出的房屋作為抵押，向銀行貸款。貸款到手后，再由開發商以職工或親友的名義按月還本付息，這樣一來，騙取的銀行貸款就為開發商提供了充足的流動資金。 表面看，這種方式似乎只是公司的內部運作，公司得利，銀行貸出款項后也能收回，不太會傷害到消費者利益。而實際上，一旦該公司經營遇到問題，造成還款困難，就會導致銀行和消費者爭奪房產，要么是消費者利益受損，要么是銀行無法收回貸款[1]。

（2）因權利人與利害關系人之間的債務糾紛，產生個人之間一房多賣現象。A某為規避經營公司的風險，將其所有的某小區房屋一套掛名在其弟B某的名下，B某為房屋產權人。A某為償還個人債務，安排B某同C某簽訂了房屋買賣合同，并將房屋鑰匙轉交給C某，但未辦理房屋過戶手續。事后，B某因無力歸還所欠高利貸，私自以市價與D某簽訂了房屋買賣合同，并將該房屋過戶到了D某的名下。C某與D某因爭奪該房屋產權發生糾紛。法院判定D某為房屋所有人。

（3）因權利人的個人利益私心，產生個人之間一房多賣現象。李莫愁與楊過簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定楊過將其所有的203號房屋出售給李莫愁。李莫愁按約定支付楊過定金10萬元。隨后，楊過與沈萬三又簽了一份合同，將203號房屋出售給沈萬三并辦理了相關手續。沈萬三支付定金38萬元，隨后辦理了按揭貸款手續，并繳納了相關稅費。當李莫愁向楊過交付購房款時，楊過以各種理由拒收。后來李莫愁得知楊過已將房屋另行出售，遂向法院提起訴訟，請求法院判決楊過繼續履行合同并協助過戶、賠償損失。北京市東城區法院一審判決駁回李莫愁的訴訟請求。李莫愁不服提起上訴，北京市二中院經審理維持原判[2]。

（4）開發商、施工方、借貸方等多方的債務關系，導致一房被多方售賣。開發商、施工方、借貸方、購房人被多方“挖坑”。因債務、工程款等問題，開發商與施工方、借貸方等多方簽訂協議出售不動產以獲取資金抵債。通過認購協議、抵賬抵債協議、商品房合同等方式，多方銷售同一套房產，造成一房多賣，損害購房者權益。

（5）不動產登記與稅務業務銜接不夠緊密。A某購買了一套房產，不想繳納稅款，在辦理不動產轉移登記過程中，由于部分地方登記業務與繳稅業務未實現業務協同，信息未共享，造成A某通過偽造繳稅憑證等方式偷稅漏稅，造成國家稅收損失。

（6）不動產登記與銀行抵押業務銜接不夠緊密。A某購買B某一套房產，兩人簽訂合同后，向銀行等金融機構辦理按揭貸款。辦理過程中，兩人撕毀合同終止交易，抵押取消，導致銀行等金融機構投入的人力、物力成本損失。

以上六種情況是現行不動產登記業務環節中存在的風險點。一物數賣情況下的數個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權變動，而同時存在的各個債權具有相容性、平等性，就同一標的物可設立數個債權，其間沒有行使上的先后之分。在我國債權形式主義的物權變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續的買受人取得標的物的所有權，其他買受人得向出賣人主張違約責任。

“一房多賣”在多份買賣合同都合法有效的情況下：

（1）辦理房屋所有權轉移登記的買受人可優先要求繼續履行買賣合同。在該情形下，多個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，幾個買受人享有的請求權性質是不同的：辦理房屋所有權轉移登記的買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。其他買受人享有的是房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。依據《合同法》要求，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務[3]。

（2）都未登記的情況下，各買受人處于平等地位，并無位序關系，買受人只能通過債權保護的方法保護自己的權益，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。

同時，《中華人民共和國契稅暫行條例》中規定了納稅義務發生時間，但并未規定發起納稅的憑證[4]。這導致不動產權利轉移與稅費繳納之間出現銜接斷點，使不法分子偷稅漏稅有了可乘之機。

以上問題均為不動產權利轉移過程中的現實問題，造成買受人的利益和國家的利益受到了侵害。從我國當前國情、社會輿論和價值觀出發，站在買受人的角度，購買不動產是個人，乃至家庭的最重要的事情，以上風險可能會導致個人利益受損，激發家庭矛盾，擾亂正常的社會主義市場經濟秩序。因此，需要在現行的法律制度和體制機制下，探索能夠保證不動產賣出方和買受方等各方權利人、利害關系人合法權益的實操方法。

3 預告登記在不動產權利保護中的應用

《中華人民共和國物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力[5]。

《不動產登記暫行條例實施細則》規定，商品房等不動產預售的，不動產買賣、抵押的，以預購商品房設定抵押權的，法律、行政法規規定的其他情形，當事人可以按照約定申請不動產預告登記。預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動產權利申請登記的，不動產登記機構應當不予辦理[6]。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）第四條規定：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”[7]

上述法律法規的規定，為采用不動產預告登記保障權利人及利害關系人的合法權益提供了可操作的辦法。所謂預告登記，就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。

一般的不動產登記都是不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對后來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。

3.1 轉移登記中預告登記的應用

目前的不動產轉移登記實操中，只有預售商品進行預告登記。現房買賣（包括一手房和二手房），買賣雙方簽訂相關合同，約定相關事項后即可辦理不動產登記。按照前文所述，這種方式不能有效防范一房多賣。

本文建議：無論是期房還是現房買賣，在進行不動產轉移登記時，全部進行預告登記，在所買賣不動產上設定相關事項，產生排他效力，以確保將來不動產物權的實現。

結合不動產登記“一窗受理、并行辦理”、優化流程、精簡材料的要求[2]，權利人申請不動產轉移登記時提交一套材料，不動產登記機構受理后，自動生成預告登記。在預告登記記載事項中，可以記載雙方約定的交易時間、交易價格、雙方的義務和責任等事項，以記載權利人對不動產物權的請求權。雙方按照預告登記中記載的條件，履行完成相關權利和義務，滿足預告登記中的要求時，預告登記轉為本登記，實現權利人對不動產物權的處分。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。按照上述方法，所有對于不動產物權相關的處分都與不動產登記簿緊密關聯，能夠直接顯示不動產權利相關的處分和限制性條件，不僅能防止一房多賣，還能防止賣方將已查封等限制性不動產欺騙出售給受買人，造成受買人經濟損失。

對于與房管部門的銜接，可以將不動產登記信息（包括預告登記和其他各種登記類型）實時共享，以實現房管部門對于房地產市場的監測管理。不動產登記信息是登記簿記載的、法定有效的信息，通過本方法，能夠客觀地反映房地產市場的真實情況，有效解決陰陽合同、虛假合同、無效合同對房地產監測和調控政策的不良影響，使房地產市場監測管理更加科學精準。

3.2 抵押登記中預告登記的應用

《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。房地產抵押時，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記[8]。

目前，部分銀行等金融機構通過買賣雙方的合同信息開展貸款辦理。由于合同變更、撕毀、無效等因素，這種方式并不能確保不動產抵押權一定實現。同時，還存在不動產不能抵押被抵押，或者被非法多次抵押的可能，造成銀行等金融機構的人力、物力損失。

本文建議：在銀行等金融機構辦理不動產抵押貸款時，應當首先查詢不動產登記簿，該不動產若符合貸款條件，自動生成抵押預告登記，依據預告登記生成抵押合同，辦理抵押貸款，貸款辦理完成后，抵押預告登記轉抵押本登記。這樣不僅能確保抵押權的實現，也能確保不動產抵押的準確性和合法性，減少銀行等金融機構的抵押辦理成本。

3.3 稅費繳納中預告登記的應用

契稅的稅率核定需要查詢買賣雙方名下的不動產的所有情況，但契稅的繳納卻與不動產登記沒有有效銜接。《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，“納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。”

為防止偽造完稅憑證，造成國家利益損失，結合不動產登記“一窗受理、并行辦理”的便民利民要求，以及前文所述的不動產轉移登記中預告登記的應用方法，本文建議稅務部門依據預告登記開展稅費繳納工作，稅費繳納完成后反饋完稅憑證，由預告登記轉為本登記。這樣能夠確保每一筆權利轉移的稅費繳納，并準確記錄在不動產登記簿中，確保國家利益不受損失。

不僅在期房和現房的買賣、抵押中可以進行預告登記，在其他土地使用權等各類不動產權利的轉讓和抵押中也可申請預告登記，以保障各類不動產相關權利的實現。

4 結語

在我國，不動產是個人、家庭、企業的重要財產，合法的不動產財產權益是人民幸福生活的保障，是家庭和睦與社會和諧的基礎，是社會主義市場經濟健康發展的重要組成部分。當前，由于資金利益、債務糾紛和信息不對稱等原因，存在一房多賣、多次抵押、無效抵押、偷稅漏稅等侵害個人利益和國家利益的行為。針對這種情況，本文提出的通過在轉移登記、抵押登記以及與相關部門業務協同等過程中，嵌入預告登記，以保證不動產相關的債權設立和物權轉移的安全，以及國家利益的實現，對不動產交易市場的安全和健康發展將起到積極的作用。