物業管理對房地產價格的影響

何克珍 甘肅省臨夏縣住房和城鄉建設局

引言：隨著我國社會老齡化現象嚴重、人口出生率下降，大中型城市房地產市場逐漸出現變化，并不是指市民對于房產的需求降低，而是指市民購買房產自住、投資時會考慮的問題增多，房地產商面臨的競爭激烈程度上升，想要將銷售利益擴大至最大，物業管理服務水平是十分重要的因素之一。

一、房地產價格的影響因素

能夠影響房地產價格的因素有很多，首先是房地產自身因素，例如：地段、地形地勢、建筑物質量等，地段影響房地產的交通、商業等資源，建筑物質量直接影響居住市民的家居體驗，這些都會影響到房地產價格；其次是房地產所處周邊環境因素，例如：周邊自然環境、經濟環境、公共基礎設施、物業管理等，其中自然環境影響市民感官體驗，若出現難聞的氣味就會影響居住在此地居民的舒適程度，周邊經濟環境的整體高低和公共基礎設施的匹配程度也會影響到房地產的基礎價格；然后是城市經濟因素，例如：城市整體物價水平、居民收入水平等，城市經濟水平決定了城市中絕大多數市民的購買能力，也連帶影響了房產建設施工、材料、人工費等費用；最后是城市的人口數量、城市化程度、社會治安、風俗習慣等因素對房地產價格的影響，例如：當城市中風靡風水之說，人們會在購買房產時研究房地產的風水，所謂風水好的房產價格自然會上漲。除以上這些外，政府層面的政策、制度、對投機者的監管都會影響城市房地產的價格，但在這些因素之中，房地產開發商能夠干涉和影響卻不多，能夠由開放商干涉用于提高房價的因素主要是建筑物質量、物業管理、地段等寥寥數中。

二、物業管理現狀

物業管理主要是指房地產開發商通過對小區內自然和人工環境、相關設施做好養護，來提高房產所在小區的衛生質量和設施質量，為住戶提供舒適、環保、安全的家居環境的管理工作。目前，消費者在購買房產時對于物業管理的重視越來越高，物業管理對房地產價格的影響也就越來越大，成為房地產開發商重要的競爭途徑之一。面對這樣的現象，我國已經頒發了相應的、關于物業管理的管理條例，對房地產開發商的物業管理工作進行約束，為消費者提供更加優質的服務，保障消費者利益。

三、物業管理對房地產價格的影響

（一）對房地產一級市場銷售價格的影響

房地產一級市場，也被稱為土地一級市場，是用于進行土地使用權出讓的市場，即政府部門將國有土地出讓給開發商的市場，因此房地產一級市場是一個國家壟斷市場。物業管理對一級市場中房地產價格的影響主要通過開發商信譽的方式進行體現，但總體來講，物業管理在此階段的影響程度不大。房產屬于價值量和使用壽命都很大的商品，消費者購買過程中必然考慮物業管理服務在其中的作用，希望購買更加安全、舒適、便利的房產及服務，因此當一個房地產開發商通過物業管理賺取了消費者的口碑和信任，這個開發商開發的房地產產業比較容易提升價格。房地產開發商通過房地產獲取了更多的經濟效益，擁有了較大的市場競爭實力，在房地產一級市場上能夠購買的土地地段更佳、面積更大，配合物業管理服務可以有效提升房地產價格。

（二）對二級市場中房地產銷售價格的影響

房地產二級市場的交易主要是房地產開發商與消費者之間的房產交易，在這個市場中能夠影響房地產價格的因素非常多，這一點筆者在第一段中闡述過。而物業管理在二級市場上對房價產生的作用主要是通過高質量的物業管理服務和房地產開發商的口碑來實現的，首先是物業管理服務中的硬件設施服務，房地產開發過程中物業硬件設施一同進行了建設，例如：出入小區的道路、停車場等設施，這些設施建設是否便利，設施質量是否合格，都會影響住戶的家居體驗，影響到物業管理服務的質量；其次是物業管理服務對房產折舊的影響，通過有效的物業管理服務，可以有效延長房產的使用壽命、使用質量、使用體驗，從而使房產有效保值、增值，提升房產交易價格；然后是物業管理服務為住戶帶來的舒適感，物業管理服務提升了住戶居住環境的清潔程度、安全程度，進而提升了住戶的舒適度，為房地產開發商賺取消費者的口碑和信任，從而使開發商開發的房地產價格上升。

（三）對三級市場中房地產銷售價格的影響

三級市場是指二手房交易市場，是住戶與住戶之間的交易，在這個市場中，物業管理依然對房價產生了重要的影響，二手房消費者與新房消費者相同，也十分注重物業管理服務對家居生活的影響，選購二手房時同樣希望能夠購買到開發商口碑、服務更好的房產，從而提升了房產交易價格。

結束語：隨著人們生活水平的不斷提高，物業管理逐漸被人們所熟悉、習慣，物業管理服務開始成為房地產開發增值的重要組成部分，對于消費者而言，物業管理服務提升了居住環境的質量，提升了房產保值增值的效果，增加了消費者投資保值增值的效果，也提升了房地產在一級市場、二級市場中交易的價格。因此，物業管理開始擁有影響房地產價格的能力，成為房地產開發商提升經濟效益的重要手段和工具。