房地產項目管理與項目成本管理的對策分析

張猛 金隅（杭州）房地產開發有限公司

引言：房地產項目管理是一項系統而復雜的工作，在管理中涉及到的問題比較廣泛，主要原因就是房地產項目的管理具有風險高和施工周期長的特點，在開展這項工作的過程，給房產地產管理帶來了很大的困難，特別是在有效分析項目基本利益方面。

一、房地產項目管理的內容

在開始建設項目之前，項目規劃管理是非常重要的一個環節。在此階段根據實際情況制定項目計劃，同時也作為管理項目計劃的行動計劃、行動指南、反檢查計劃。項目定位和工程設計是項目管理的重要組成部分：第一，項目準確性直接影響項目銷售的速度，影響資金流動的速度；第二，設計定位決定了工程造價；同時，良好的設計不僅可以提高房屋的銷售量，還可以為企業提供更好的社會經濟效益。設計階段是項目管理的關鍵環節，無論項目質量的好壞，無論項目是否按計劃進度、銷售節奏來完成，全靠此階段的合理設計。

二、房地產建設項目開發全過程成本管理存在的問題

首先，當前房地產建設項目沒有實行嚴格的預算管理，主要體現在很多房地產建設項目管理者和負責人都將更多的重視程度轉向追求經濟效益等方面上，卻忽略了內部預算管理，所制定的預算管理體制不夠完善，甚至一些企業內部的預算管理流于形式，無法對成本管理起到有效的促進作用。其次，當前很多房地產建設項目忽視了投資目標決策階段的管理控制，造成了成本支出失控，體現在很多企業的管理者對決策方面的成本管理意識不足，再加上房地產項目前期的投資金額巨大，缺乏內部控制，也沒有建立成熟合理的內部控制指標評價體系，致使經濟活動運行和決策出現失誤，會在無形中為企業的良性發展帶來了巨大的阻礙，這也是當前房地產建設項目運營中最為薄弱的部分。最后，當前房地產建設項目并沒有加強竣工方面的成本控制，并忽視了動態造價管理，僅僅對事前的控制、事中的控制，卻沒有采取有效的措施方案，更是缺乏項目直到竣工驗收的全過程造價控制管理。

三、加強房地產建設開發項目全過程成本控制

（一）創新的項目管理機制

在房地產項目管理過程中，管理人員應該創建項目組織結構，按照施工方案明確劃分施工區域，有效管理工程建設的每一個環節，明確每個職能部門相應的責任和權力，并做好分層管理的工作。在管理中，項目經理必須熟悉國家的相關規定和地方法律、法規，政策和建設的標準，并制定各種管理體系，以實現企業更大的經濟利益。在項目經理允許的情況下，開展房地產項目管理工作，為工程建設的順利進行做準備。另外，項目技術人員應該協助項目經理，對現場工程建設進行管理，加強各個部門的下調工作。

（二）制定完善的預算管理機制

制定完善的預算管理機制是當前提升房地產建設項目全工程成本管理水平的重要舉措。在房地產建設項目運轉的過程中，難免會出現因細節上的差異造成實際的預算執行與所制定的預算不相吻合等情況的發生，為了有效的規避這一問題，就要提高房地產企業內部預算管理水平，通過提升管理者的重視程度以及重新審視預算管理中存在的不足來制定完善的預算管理體系，促使內部預算管理活動與房地產所開展的經濟活動相吻合，還要在此基礎上建立健全完善的風險預警機制，通過動態的風險預警機制來及時反映出房地產經濟活動中潛在的風險，從而在第一時間進行合理有效的解決，也能將預算資金控制在一定范圍內，促使房地產企業的經濟活動能夠平穩的運行。

（三）選用專業技術水平高的工程人員

無論是大型還是中小型房地產項目，房地產項目管理都取決于管理者的工作效率。所以房地產在選擇管理人員時，一定要選擇高素質的人才來保證房地產項目管理的有效進行。根據目前房地產管理的情況，提高中國房地產項目管理的有效性，就必須加強管理者的管理能力和管理經驗，使員工在實際工作中具有強烈的責任感和實施能力，確保房地產項目管理中出現的問題得到及時解決。在工程建設中，房地產公司應重視對各種工作因素的研究和分析，加強房地產項目管理的力度。

（四）加強竣工階段的成本控制

竣工驗收的依據作為項目總體成本核算的基礎，需要包括初步設計、施工圖、施工技術驗收規范等，并需要有關部門的審批調整和修改，在加強這一階段的成本控制首先需要做到嚴格的檢查工程的竣工結算，其中包括竣工文件的審查、合同條款的核對以及落實設計變更簽證等，還需要根據圖紙來具體的核實工程的數量以及單價，特別是要引進當前先進的計算方式計算手段，轉變以往傳統的人工計算方式，并盡可能的減少誤差的產生，提升竣工結算的精準度。

結束語：伴隨著房地產工程在全國各地如火如荼地開展，工程管理與項目成本管理作為房地產企業管理中能夠實現經濟效益與社會效益統一的重要途徑，其直接影響著房地產業的發展。因此，房地產企業必須建立完善的管理機制與監督機制，根據工程的實際情況，認真審查預算，不斷提高管理人員的綜合素質，在保障工程質量提升的同時，降低工程施工消耗，提升材料的利用率，增強員工的成本控制意識，助推企業在激烈的市場競爭中實現效益與發展雙豐收。