不動產登記制度下的房產經濟發展策略

孫瑩 山東省泰安市房產交易中心

不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。不動產統一登記制度是基于健全市場經濟需求的一項基礎性制度，和每個人的切身利益息息相關[1]。不動產登記制度對整體房產市場、房價、房源數量等方面的影響成為社會各界關注的熱點問題。

一、不動產登記制度影響下房產經濟領域的新變化

（一）一定程度上影響市場房價

首先應該明確兩個問題。第一，不動產登記制度的具體實施是一個需要耗時幾年的大工程，且在具體操作過程中尚有一些細節問題有待確定。因此，短時間內，不動產登記制度對市場房價并不會產生直接、明顯的重大影響；第二，影響房價的因素眾多，最主要的恐怕還是市場供需關系方面的影響。除此之外，房價還受到稅收、法律、國家宏觀調控等諸多因素的影響。因此，不動產登記對房價并不具有決定性影響。或者可以這樣理解，我們很難說不動產信息全國聯網對房價無法產生任何影響，而是這種影響要通過其他途徑顯現出來。

（二）對二手房市場的潛在影響

一方面來講，不動產登記和全國聯網將更加便于今后房產稅的統計與征收。房產數量等信息的明確登記和房產稅的征收，會使原本持有大量過剩房產的人群感受到較大的經濟稅收壓力，從而迫使他們考慮將過剩多余房產進行拋售，促進一定數量的房產資源重新回歸市場，從而一定程度上改變市場供需關系，間接影響二手房市場[2]。此外，不動產信息全國聯網對于腐敗分子起到了震懾作用。不少官員名下擁有大量房產，其中不乏非法所得的來路不明房產。出臺不動產信息全國聯網，可以迫使腐敗分子拋售名下大量房產，這使得當地房地產市場的供求失衡的情況得到一定程度緩解。從這個意義上來說，不動產登記制度會對房價，特別是二手房房價造成間接沖擊。

（三）對房產經濟領域的長遠影響

長遠來看，不動產登記制度的推行，特別是不動產信息全國聯網將對整個房產經濟領域產生重要影響：其一，不動產登記使利益分配的渠道從交易環節轉向持有環節，促使持有房產，尤其是過量持有房產的成本大大提高，從而很大程度上遏制投機行為，壓制哄炒房價行為[3]。相應的，政府的激勵模式就會發生變化，而對房產經濟領域的干預和調控也會顯現出來；其二，不動產登記為后續房產稅征收的準備作用顯而易見。房產稅的征收將進一步加強宏觀調控的有效力度，同時成為一些地方限購、限貸政策得以有力推行的重要手段。這將對房產市場和房產經濟的發展造成深遠的影響。

二、新制度背景下房產經濟發展的有效對策

（一）充分利用好“大數據”平臺優勢

《不動產登記暫行條例》正式實施后，全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統。同時，全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延。集體土地、房屋建筑所有權等十類不動產納入登記，國土資源部、公安部、民政部等9部門信息共享。可以說，不動產登記全國聯網，將使個人產權登記信息更加清晰明了。因此，在新的登記制度下，應該把這種資源共享和公開的“大數據”平臺優勢利用好，使其在信息提供方面發揮更大的作用，使房產市場的真實情況更加透明的展現出來，從而為買賣雙方提供更可靠、更豐富的信息來源，促進房產市場的陽光交易與房產經濟的良性發展。

（二）加強房產開發和運營管理

不動產登記制度實施后，房地產開發商必須要首先獲得土地的所有權，才能在此基礎上開展后續的開發設計、規劃建設、銷售等一系列活動。對于房產開發商來說，實際上是增加了前期開發投入的成本。因此，要想獲得開發的良好收益，在房產市場中站穩腳跟，就需要房產開發者加強對開發和運營的管理。具體來講，就是在開發到銷售的全過程中，從各個環節入手，細致研究和規劃，不斷提高產品的內涵價值和功能水平；同時，要重視做好對客戶需求的調研，做好客戶關系維護，加強品牌效應和深度挖掘客戶的能力，從而為提高客戶認可程度和市場占有打下良好的基礎。

結束語：不動產登記制度是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業、方便群眾，具有重要意義。正確認識和理解不動產登記制度，積極利用新制度的有利優勢，必將推動房產經濟的良性發展。