TOD理念下的城市房地產開發研究

陳亮 中交佛山投資發展有限公司

前言：隨著城市化進程的加快和相關政策的支持，中國的房地產項目如雨后春筍般涌現，發展之勢空前絕后，各種問題也層出不窮，如基礎設施配套不完善，交通不便，房地產開發商無法解決所有問題。作為新城市主義規劃理念的 TOD，將居住環境與公共交通很好的結合，不僅大大提高了居住環境質量，它還促進了社會的可持續發展，本文通過對房地產迅速發展背景下的社區交通狀況進行了分析，并進一步探討如何將TOD理念融入到房地產開發中提供了一些方法與策略。

一、房地產開發過程中存在的問題

1.目前房地產商利益的放大，與政府在規劃執行不到位，造成城市建設的無序。

有些地方為追求短期經濟效益，將一些不完善的地區進行規劃，但是規劃的執行力度卻沒有嚴格到位。而在開發商在獲取土地使用權進行開發時，從企業經營的角度，首先考慮的自然是自身的利益，并最大化。這就形成開發商利用規劃管理執行不到位，只在小區內部的環境做文章，開發的小區在內部布局較為合理，但是從整體規劃上來講，并未通盤考慮到城市管理、建設等方面。

2.配套設施不完善。

城市化進程正在加速，但土地資源有限。國家加大了對增量土地，特別是城市中心的土地管控，可開發的增量土地越來越少。于是房地產的開發逐漸將陣地轉移到郊區或者城鄉結合部，影響了住宅小區的設施配套進程。隨著人們生活水平不斷地提高，房地產行業的競爭激烈，廣大置業群體對硬件設施的要求也在不斷的提高，除了學校、超市、醫院等基礎設施，業主還要求酒店、商業休閑等也應該盡快配套。于是開發商的成本也在不斷的提升，房價因完善的配套設施而不斷地上漲，業主的置業成本也由此增加[1]。

3.規劃建設的交通系統規劃的不完善。

目前除了一些一線城市外，其余的大部分城市交通系統規劃和建設缺乏合理性，對于未來城市綜合功能的實現有一定的阻礙性。作為房地產開發商，小區的交通配套也在建設范圍內，周邊的一些公交通的配套跟不上置業者出行的需求，因此很多城市的汽車數量逐年增加，但實際上，車輛的利用率并不高，這大大增加了社會資源的消耗。同時，消耗量過大的油料對環境造成了一定的污染。

二、TOD理念下的城市房地產開發應對策略

1.規劃要先行，并且保持適度的前瞻性。

科學合理，并且保持適度前瞻性的交通軌道戰略規劃，是促進城市更好發展的前提。城市基礎建設與交通基礎設施應該是相互促進的，交通方式對大眾的出行影響巨大，要進一步加強TOD理念與軌道交通建設的有機結合，為其發展起到指導作用，城市軌道交通規劃是城市總體規劃的重要組成部分。根據軌道交通的走向、站點的設置，綜合考慮軌道交通沿線周邊土地的利用情況，按照科學合理、適宜居住生活的原則，制定相應的計劃和調整，為促進城市合理布局創造有利條件。

2.配套設施應集中于站點

TOD的發展模式是全新的土地運用模式，在密度極高的土地上為不同階層的人們提供豐富多樣性的服務，這一理念對區域建設、城市規劃、改建地區等都有著廣泛的應用性。網絡化的用地模式，極大的提高了整個區域公共交通系統的使用效率，促進了軌道交通系統更好的發展。典型的TOD開發區應該包括以下幾點:

（1）核心商業區

每個TOD必須在站點旁邊有一個多功能商務區，使軌道交通站點成為一個多功能的目的地，最大化其吸引力。數據顯示，當購物和公共服務在公共交通旁邊更好時，人們更愿意乘坐公共交通工具。

（2）居住區與辦公區

許多人住在遠離他們上班的地方。往往要乘坐很久的公共交通上下班，費時費力，為了改變居住和就業帶來的大量時間的“鐘擺”交通壓力，TOD強調就業和生活環境的均衡布局。同時，辦公區域應靠近軌道交通站，鼓勵上班族利用公共交通解決距離問題，大大提高公共交通效率[2]。

（3）開放空間

TOD的規劃需要高水平，做好空間格局，各項功能應該圍繞著相對應的開敞空間展開，使得人與人之間更好的交往，開敞空間一般包括廣場、綠地、公園等公共基礎設施，并且保證這些配套設施的正常使用。

（4）次級區域

TOD鼓勵使用高密度的土地，但可以有多種層次的住宅規劃，人口的高度密集，有利于TOD的核心商業區的發展也改善了軌道交通系統的人口服務。因此，在外圍低密度的區域也應該加強規劃發展。這一區域被稱之為“次級區域”，這里的人們空間利用率相對于較強，在密度相對較低的區域，極大地吸引了以小汽車作為主要出行方式的人們。

（5）合理的空間設計

TOD規劃的主要原則便是建立舒適、安全的居住以及休閑環境，具備廣場和公園，連接公共交通等特點，形成多樣化的公共居住空間。可根據相對應實際情況，盡量限制車速，縮減車道寬度，為人們創造一個舒適，安全的環境，可以在其中散步，提高行人的趣味性。

三、建立經濟適用房和廉租房

郊區一般遠離市中心，可以通過提高公共交通站點旁居住區的使用率，開發一定量的經濟適用房，一方面積極響應國家政策，解決當前居民住房難的問題，一方面這里的住戶可以提高公共交通的客流量，實現共贏。

四、結束語

在城市軌道交通建設過程中，應整體規劃房地產開發。統一的建設與規劃，實現房地產與軌道交通共同發展[3]。形成良好的生活環境，促進消費和占用，進一步增加軌道交通的客源，提高軌道交通的利用率。該模式在香港地區許多地方得到了充分的利用。近年來，在中國交通軌道快速發展的過程中，許多城市逐漸將其納入城市規劃和建設的戰略。