有關商業地產財務管理的幾點分析

魏貴德

（作者單位：安徽省合肥興眾置業投資有限公司）

雖然我國商業地產發展歷史比較短，但是發展勢頭比較迅速，在商業地產整體高速發展之下，現實中很多的商業地產企業缺乏具有行業特點的財務管理經驗。而商業地產的投資金額多，資金密集度高，周期時間普遍較長，開發成本和開發費用大，企業財務人員難以有效控制財務運營過程中政策變化等各種因素帶來的風險。本文希望進一步搞清楚商業地產行業財務管理工作的特點、重點及難點，學習行業標桿企業的有益經驗，工作做到有的放矢，對財務管理提出一些有益的建議。

一、商業地產運營普遍情況和財務管理行業特點

1.商業地產運營的普遍情況

現階段商業地產行業風險普遍較大，主要由于電商對傳統產業的沖擊以及行業發展過快競爭激烈等各種因素導致商業地產的健康發展受到了不小的阻力。商業地產投資額巨大，周期長，運營難度大，受政策影響大，牽涉面多，而當今社會在急劇變化對商業地產帶來不可忽視的巨大風險。幾年前還是講一鋪養三代，很多地方的商業地產現在變成了三代養一鋪，購買商鋪客戶積極性受到極大的打擊，帶來商業地產企業財務狀況惡化。商業地產外部運營環境變化快，內部運營環境也不是一帆風順，財務管理面臨的外部環境和內部環境不停變化，導致財務管理運作任務繁重。比如商業地產的運營管理公司面對著幾百個客戶，一個簡單的租金收入一個月就需要開幾百份發票，給財務工作帶來極大的困擾。商業地產市場運營管理狀態不佳，同樣會導致開發商自持物業價值的貶值，固定資產抵押價值降低，惡化了財務資金周轉，影響了企業健康發展。

2.現階段商業地產主要的幾個普遍性財務風險特點

現階段商業地產經過高速發展期，進入競爭激烈的狀態。商業地產投入高，周期長財務風險較高，商業地產運營團隊專業化要求越來越高。商業地產由于運營管理特點決定了銷售上普遍采用了售后返租的模式，該模式下運營期限長等不穩定因素較多，造成了金融機構及監管部門對售后返租模式高財務風險的關注。商業地產的另一個財務風險特點就是由于采用了售后返租模式帶來了金融機構和監管機構對商業地產企業融資的限制措施較多，加大了融資的難度。第三點財務風險的特點是，由于商業地產運營管理對團隊的專業化要求較高以及商業環境競爭壓力大等因素，導致商業地產運營管理難度較大，后期財務上要求返租帶來現金流壓力較大以致無法執行合約出現違約現象。

二、商業地產財務管理主要需要關注情況

1.加大對商業地產財務管理的力度

雖然商業地產財務風險較高，從業人員的商業地產行業財務管理經驗普遍欠缺，對商業地產的行業財務管理特點并不是非常清楚。商業地產企業的決策層和管理層大多缺少專業的財務管理經驗，或者對財務管理的認知度不夠高。在銷售、工程、財務這三架馬車上，大多數總經理可能是認為銷售是排在第一位的，因為銷售能掙錢，財務只是后勤服務部門，在這種意識下財務管理也就失去了領導的高度重視。甚至有商業地產公司領導認為財務人員很容易招聘而且財務人員工資普遍較低，財務管理的業績得不到合理的回報和重視，導致財務人員自身對財務管理熱情也降低。領導層財務管理的意識淡漠進一步影響了商業地產企業整體的財務管理水平的滑坡。

2.商業地產企業需要加強財務流程和財務制度

規范的商業地產企業財務管理的運行環境要求有規范的財務流程和財務制度，沒有規矩不成方圓，財務管理尤其需要有規矩，違反流程與制度的懲罰必究。但是有些商業地產企業，由于管理混亂，財務管理人員變動頻繁，連最基本的企業內部財務管理制度也找不到，甚至企業領導怕受到約束太多不愿意執行財務管理制度，導致財務流程和財務制度執行不到位。最近幾年國家出臺了不少與房產地企業相關的財稅政策，但是由于部分商業地產企業財務管理混亂，沒有一個好的財務流程和財務制度支持之下，國家的財稅政策也同樣難以得到充分執行。

三、商業地產財務管理的幾點建議

1.企業管理層進一步加強對財務管理重要性認識

一個團隊的管理水平高低主要是由領導的認識水平來決定的，團隊領導的關注程度決定了財務管理水平得到重視的程度。商業地產企業領導本身要學習財務知識，充分領悟財務管理的重要性，能從專業的角度去考慮財務管理。對財務人員的待遇應與財務管理成果相結合，有獎有懲，提高工作積極性，加大績效考核力度。比如財務人員的融資取得了較好的業績，企業應該立即給予相應的提成獎勵或者其它物質上的獎賞。重賞之下必有勇夫，能獎才有能人出現，明白財務管理的重要性，企業的領導更要有舍得的精神。

2.加強對與商業地產相關的財務政策的學習

商業地產的財稅政策規定比較多也比較復雜，沒有一個系統的和經常的學習是很難把握到商業地產財務管理的財稅重點。而財稅政策的學習也是商業地產財務管理中一個重要的內容，沒有學習就不能與時俱進，不能掌握最新的財稅知識，無法把財稅要求在具體的財務管理中進行把控。商業地產的營改增政策導致了稅收政策發生了本質變化，只有及時深入地研究稅收政策，才能對相關稅收政策選擇取舍作出決定，并根據稅收政策的變化作出測算和計劃，以便及時對商業地產整體的財稅規劃作出調整。從商業地產的決策管理層到每個財務人員都應對財稅政策的變化保持學習，加強提升自身財稅知識。

3.加強對先進財務管理理念的掌握運用

一些經營時間較短管理經驗不足的商業地產企業，應就財務管理理念進行行業對標。對照先進的行業財務管理理念，尋找身身財務管理水平的不足。比如，有些大型的商業地產企業已經采用了OA辦公與財務報銷相結合，進行辦公無紙化也加速了報銷的速度，提高了財務管理效率，類似這種經驗這就值得管理落后企業去學習研究。比如也可學習研究在商業地產樓盤經營戶采用電子商務結算系統，進一步對支付系統優化利用，這樣可以利用大數據進行分析后以便向金融機構融資決策提供依據，對市場管理及營銷活動提供方向，對財務管控重點指出具體要求。

四、結束語

商業地產的健康發展對地域內的經濟發展具有非常重要的意義，商業地產的財務管理是企業管理的重要組成部分。通過以上的一些文字分析，希望能給商業地產的從業人員一些有益的幫助。要從商業地產的財務管理領導重視著手，加強細節的把控和宏財稅政策的研究，積極進行行業管理對標活動，加強企業的資金利用效率，減少財務管理差錯，進一步把商業地產的財務管理水平再上一個新臺階。