海南：鼓勵(lì)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用

海南省政府日前出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用和解決有關(guān)歷史遺留問題的實(shí)施意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），提出鼓勵(lì)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型利用和處置盤活，以及解決招商引資項(xiàng)目配套商品住宅用地遺留問題的具體政策措施，力求促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，保持海南房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。《意見》指出，所稱“存量商品住宅用地”，是指已依法取得土地權(quán)屬證書但尚未動(dòng)工建設(shè)的商品住宅用地，或雖已動(dòng)工建設(shè)但可以改變用途用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的商品住宅用地，不包括經(jīng)市縣政府依法認(rèn)定為企業(yè)原因造成閑置的商品住宅用地。所稱“產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”，是指商品住宅項(xiàng)目以外符合國(guó)家和海南省產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)政策要求的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目（包括租賃住宅項(xiàng)目，不包括產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目）。針對(duì)全省不同情形的存量商品住宅用地，《意見》提出了四類處置措施：一是土地用途改變。市縣政府可以通過依法調(diào)整規(guī)劃、增加容積率等措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)存量商品住宅用地改變土地用途用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。二是土地置換。允許將存量商品住宅用地在本行政區(qū)域內(nèi)置換為同等價(jià)值的其他用途的建設(shè)用地；確需跨市縣行政區(qū)域置換的，由省自然資源和規(guī)劃廳指導(dǎo)相關(guān)市縣政府按規(guī)定辦理。三是轉(zhuǎn)讓盤活。鼓勵(lì)市場(chǎng)主體收購(gòu)單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉(zhuǎn)型用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。四是依法有償收回。對(duì)存量商品住宅用地依法有償收回，有償收回的補(bǔ)償金額不低于土地使用人取得土地的成本，并綜合考慮其合理的直接損失，參考市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)。《意見》同時(shí)要求，對(duì)生態(tài)保護(hù)紅線等管控線區(qū)域內(nèi)不能轉(zhuǎn)型用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的存量商品住宅用地，市縣政府按照本意見的規(guī)定，主要通過有償收回或采取土地置換方式促進(jìn)其退出。《意見》明確，原經(jīng)省政府或市縣政府同意配套商品住宅用地且明確具體配套用地規(guī)模等內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，市縣政府可與項(xiàng)目投資人協(xié)商，通過優(yōu)先安排用地指標(biāo)和采取先租后讓、彈性年期等政策措施，鼓勵(lì)、引導(dǎo)將原約定的配套用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，并依法供應(yīng)。項(xiàng)目投資人已按照招商引資協(xié)議約定完成全部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，或完成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資總額的100%并投產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)，提出配套商品住宅用地的，由市縣政府報(bào)經(jīng)省招商工作聯(lián)席會(huì)議審定，可按照不高于招商引資協(xié)議約定的配套住宅用地面積50%的比例給予配套，并依法公開出讓。配套建設(shè)的商品住宅銷售管理應(yīng)符合海南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的規(guī)定。此外，為保障存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型后的開發(fā)利用，避免出現(xiàn)新的土地閑置，《意見》就監(jiān)管措施提出：對(duì)按本意見規(guī)定，通過改變土地用途、土地置換等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型利用的，應(yīng)與土地使用權(quán)人重新簽訂土地使用權(quán)有償使用合同，明確新的土地用途、開發(fā)期限、投資總額等內(nèi)容；對(duì)土地使用權(quán)人未按合約進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，造成土地閑置的，應(yīng)當(dāng)依法處置，其中超過動(dòng)工開發(fā)日期滿2年未動(dòng)工開發(fā)，或未完成項(xiàng)目投資總額25%的，依法無償收回土地使用權(quán)。