瑞金市老城區舊城更新策略及建議

王軍力

（江西理工大學建筑與測繪工程學院，江西 贛州 341000）

瑞金市是著名的歷史文化名城和革命蘇區，其老城區是瑞金市城市記憶保存最為完整、生活氣息最濃厚的地區，具有豐富的文化遺產以及獨特的城市傳統格局與風貌。瑞金市的老城區包括了龍珠路以東、金都大道以南、綿江河以西和以北的區域，建設用地約有458.88 hm2，現狀人口近7萬人，人口密度達到152 人/hm2。但是，隨著城市建成區的發展，特別是《瑞金中心城區控制性詳細規劃》編制完成后，在老城區的更新過程中，舊城更新與新區建設形成對立之勢，本文通過對瑞金市老城區提出更新的原則和策略，倡導老城新生，打造“以人為本、有機更新”的瑞金老城區，提升城市特色與活力，進一步促進瑞金市的城市發展。

1 現狀問題概述

通過對瑞金市老城區的現狀調研，發現老城區目前仍處于粗放式的發展狀態。

第一，規劃滯后、用地布局混亂，城市中工業、商業、行政、居住用地相互交錯，使得各功能要素互相影響制約，以行政設施為例，現狀大部分單位坐落于老城區的各條街道上，設施分布較為分散，不利于集約化辦公，且辦公條件與環境一般，交通出行與停車較差；城市發展無序蔓延，老城區內著名的沙洲壩革命歷史街區逐漸被蠶食。

第二，用地結構失衡，從用地類型來看，表現為居住用地比例較高，服務型用地明顯不足，其他綠地、市政公用設施用地也相對不足，以公園綠地與廣場用地為例，老城區現狀公園綠地僅有4處，廣場用地僅有3處，且均集中在老城區西側紀念園周邊，無法滿足居民的生活需求，這就造成了老城區建設用地的低效利用，城市土地價值不能真正體現。

第三，城市整體環境質量有待提高，主要表現在兩方面：建筑質量一般、年代較遠，缺乏公共綠地、廣場等開敞空間，建筑空間輪廓線平緩、單調，缺乏整體的空間序列，城市形態較為單一； 另一方面，城中村和村莊建設布局混亂，道路沿線形成“金包銀”格局，居住環境與建筑風貌較差，且存在安全隱患，影響居民生活質量的提高。

最后，老城區人口密度高且公共服務設施不完善，主要問題表現為設施配套規模普遍偏小、檔次較低，綜合服務水平低下，缺乏大型綜合的教育、醫療、商業、商務、娛樂等服務設施，難以形成具有強凝聚力的公共服務中心。

2 瑞金市舊城更新的原則

2.1 尊重鄉愁記憶原則，營造具有瑞金特色的老城區

瑞金老城區如今留存歷史久遠的傳統街巷，見證了紅色年代的紀念建筑物、構筑物以及承載了瑞金近現代記憶的街道與建筑，老城區呈現著本地特有的歷史文化沉淀與城市記憶，是瑞金的特色與魅力所在[1]。隨著時間的推移，在日新月異的建設大潮之下，老城區獨特的文化價值和旅游價值將日益突出，這些有價值的元素一旦遭到破壞，便無法修復，尊重這些街道與建筑，就是尊重瑞金的城市歷史與鄉愁記憶。

2.2 積極發展經濟原則，煥發老城區活力

要維持城市健康發展，經濟發展的持續動力至關重要，尤其是對于老城區，隨著新區的興起，老城區部分功能逐步疏解，如何在疏解功能的同時為老城區補給更適合的產業，維持經濟的可持續發展應作為重點考慮的問題[2]。在老城區更新改造過程中，順應市場規律，改善老城區的經濟結構，利用現有資源，發掘優勢產業，如娛樂業、商業、服務業、旅游業等，回籠資金，實現老城區的滾動式開發。

2.3 以人為本原則，提升居民幸福感

老城區是最早的居民生活聚集區，積累了大量的原住民與社會關系。更新改造應本著以人為本的原則，不以城市規模為唯一出發點，而是以人的需求為導向，以提升老城區品質為目標，著力完善老城區的公共服務設施，提升交通及市政公用設施的服務水平，真正提升居民生活舒適度與幸福感[3]。

2.4 有機更新原則，促進老城區健康有序發展

老城區的更新改造應綜合考慮，分析老城區與周邊其他片區的關系，確定老城區的定位。針對老城區建設密集，布局混亂的現狀，通過對老城區的整體把握，系統性地確定老城區的改造策略，維護老城區各組成部分之間的秩序，只有在這種系統的控制下，才可能達到恢復老城區活力的目的[4]。

3 瑞金市舊城更新的策略

3.1 注入活力，激活地塊，保持城市空間的多樣性

在城市空間布局上，優先對游覽設施、旅館集群、特色商業區進行安排；注重商業的多元化形式，要與城市特色景觀相結合，根據空間環境的特點分檔次、分類別進行系統的安排。熱鬧、活潑的旅游設施要與靜謐、祥和的空間有一定區隔，高檔次的旅游設施要與大眾化的旅游設施進行區分，同類的旅游設施在空間上要集聚化、規?；⒁幏痘瑫r，應該積極建設新型的旅游服務設施，提高旅游服務檔次。

3.2 注重保留街巷空間格局建設

強調步行空間與街道的重要性，依據東西方的街巷及建筑組織形式，延續以“街巷”為主的傳統生活場景和交往空間，并擴展延伸進行休閑旅游的發展，以此來保留并彰顯城市的固有文脈。

3.3 政策約束，注重老城綜合發展

在政策上利用新舊區域綁定開發的方式規避開發商參與帶來的片面追求利益的弊端；在注重發展新區的基礎上，同時也注重舊區的更新改造，通過政策約束的方式，使得新老城區得以綜合發展。

4 舊城更新的方法建議

通過對瑞金市老城區的現狀梳理以及更新原則和策略的認知，城市的建設與發展不能將老城區的更新粗暴地全盤否定，甚至推翻重建，這是對歷史的不負責任，也是對市民鄉愁記憶的抹滅。老城區人口密度較大，拆遷量大，絕不可采取大拆大建的開發模式。

4.1 “保留、更新、重建”相結合，構建老城區新格局

由于缺乏規劃引導，老城區的城市建設較為無序，出現交通擁擠、公共空間缺失等城市問題，導致老城區雖占據核心區位卻發揮不了核心價值。在舊城更新中建議保留具有地方特色的歷史建筑、街區，保護老城區特色風貌，嚴格控制周邊建設強度、形式等。對現狀建設較為集中、風貌較為完整的地區進行更新，適當拆建。對現狀建筑零散分布且質量較差的地區，應采取拆除重建的方式[5]。通過“保留、更新、重建”相結合的開發模式，構建老城區新格局，打造老城區新形象，挖掘老城區新魅力，讓老城區發揮核心區價值。

4.2 城市功能以生活類為主，外遷生產型功能

老城區區位優勢顯著，土地附加值高，人口密度較大，城市功能不宜大而全[6]。老城區應以“宜居城區”為規劃目標，保留生活功能，并補充、健全各類公共服務設施，保障居民生活便捷、舒適。首先，老城區內部的行政辦公用地相對分散，不利于辦公效率，在規劃中同樣將其外遷至行政組團，形成行政辦公中心，對老城區進行疏解。其次，老城區若繼續保留工業、農業等生產型功能，其一，與城市風貌不協調；其二，工業生產不利生態環境保護，影響居住品質；其三，工業、農業等功能土地的附加值低，與老城區核心區位不相匹配。

4.3 完善道路交通系統，提高支路密度，增加靜態交通設施

交通堵塞、無處停車是瑞金市老城區最普遍存在的問題，建議構建城市干道網，主要承擔片區間交通聯系，盡量避免過境交通穿越老城區。增加支路密度，提高內部交通的通達效率。增加社會停車場，解決老城區車多停車難的問題。

4.4 重視生態環境保護，增加綠化景觀、公共空間

老城區人口密度大，居住小區老舊，缺少街頭綠地，公共空間少，整體生態環境基底欠佳，建議充實生態環境保護和綠化景觀的建設。一是增加小型公園綠地，提高布局密度，方便居民就近休閑游憩；二是重視重要地段綠化景觀的打造，如濱江岸線、城市主干道等。

4.5 政府投資與非政府投資共同支撐老城區開發建設

老城區更新改造過程中，需要新增大量公共服務設施、道路、綠地景觀等，城市建設投入較大。但同時，老城區的土地資源較為緊張，可出讓土地有限，經濟效益不如新城區。所以，僅依靠非政府投資，很難實現老城區的復興。老城區的開發建設中政府扮演了更為重要的角色，政府投資應占很大比重。

5 結語

本文以《瑞金中心城區控制性詳細規劃》 的編制為契機，對瑞金市老城區進行了深入調研，對老城區公共服務設施不完善以及用地結構失衡等現狀問題進行了更新策略研究，并提出改造建議，以惠民生、補短板、拆墻透綠、小巷改造、公共服務與基礎設施完善、交通微循環等措施為重點，將老城區重塑，打造以居住、生活為主要功能的宜居地區。希望通過調查研究，能夠平衡瑞金市作為一座歷史文化名城，在舊城更新的過程中，與城市發展之間的關系，保護和傳承至今仍具有強大生命力的歷史城區，喚醒老城區的城市活力，重塑老城區昔日的城市風采。