預(yù)售對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響
——基于全國31個省(市)的實(shí)證分析

(中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院 湖北 武漢 430073)

一、緒論

9月21日，一份出自廣東省的《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》(以下簡稱《通知》觸動了市場神經(jīng)。該《通知》關(guān)于取消商品房預(yù)售制的動議，在樓市及老百姓中一石激起千層浪。商品房預(yù)售制度醞釀取消，并非限于廣東單個省份。《通知》同時稱，日前住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進(jìn)行清理論證并對已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評估的函》。其中要求，對商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示，目前相關(guān)制度是否調(diào)整，仍處于研究論證階段，下發(fā)通知是因為住建部要求各地進(jìn)行評估匯報。有些人覺得取消預(yù)售制可以避免很多房地產(chǎn)市場亂象的發(fā)生，切實(shí)保護(hù)好購房者權(quán)益，較少糾紛，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；也有很多人認(rèn)為預(yù)售對房地產(chǎn)企業(yè)起到很大的作用，如果取消預(yù)售制，很多房企將會倒閉，到時候各種爛尾樓出現(xiàn)并且房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，這些問題會更惡劣。那么到底預(yù)售制對房地開發(fā)投資有怎么樣的影響呢？

目前房地產(chǎn)學(xué)界普遍把房地產(chǎn)投資過熱以及房價過高的原因歸集于土地財政、貨幣超發(fā)、開發(fā)商暴利、投機(jī)等方面，并做了豐富的研究證明，有很大的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義，但是忽略了在我國房地產(chǎn)市場實(shí)行預(yù)售制所帶來的資金來源對房地產(chǎn)投資的影響，鮮有關(guān)于預(yù)售制度對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響的實(shí)證考察。因此，本文擬對此進(jìn)行研究。

二、模型構(gòu)建

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或者房款的行為。商品房預(yù)售制度是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍存在的一種制度規(guī)則，它不僅能給開發(fā)商帶來大量資金，并且能夠降低開發(fā)商的融資成本。大量的資金、銷售的快速回款使得房地產(chǎn)企業(yè)更有能力大規(guī)模投資，并且預(yù)售收入所得資金的融資成本幾乎是零，這也使得房企更有動力去投資，最后預(yù)售制則對房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生很大的正向促進(jìn)作用。下面結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)情況，從實(shí)證角度來考察預(yù)售對我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響。

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，所需的金額大且時間長，除部分是企業(yè)自有資金外，大部分要通過銀行及各類金融機(jī)構(gòu)籌集，因此融資的可獲得性決定了新增量及其供給時間。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金一般以國內(nèi)貸款、其他資金來源(包括預(yù)付款、定金和按揭貸款等)為主。其它資金來源部分主要是預(yù)售收入，故可代表預(yù)售。因此，本文將用國內(nèi)貸款和其他資金來源表示房地產(chǎn)開發(fā)投資資金，并且選取GDP和房價作為控制變量。

為了考察房價對民間投資的影響，本文建立了面板數(shù)據(jù)回歸模型，模型設(shè)定如下：

Ln(pi)it=α0+β1Ln(ys)it+ β2Ln(dk)it+β3Ln(gdp)it+β4Ln(fj)+μit

對各變量均取對數(shù)，下標(biāo)i表示不同的省市，下標(biāo)t表示時間，βn (n=1,2,3,4)代表系數(shù)，μit 表示隨機(jī)誤差項。

三、實(shí)證分析

本文以我國2000-2016年31個省市的年度數(shù)據(jù)為研究樣本，所使用的原始數(shù)據(jù)均來源于國家統(tǒng)計局。為了能更直觀地反應(yīng)回歸結(jié)果，本文所有變量均取對數(shù)。最后實(shí)證結(jié)果如下：

表1 面板數(shù)據(jù)模型估計結(jié)果

注：括號內(nèi)為p值，***、**、*分別表示在 1%、5%和 10%的顯著水平上顯著

四、結(jié)論

從實(shí)證結(jié)果來看，除了其他經(jīng)濟(jì)基本面的因素外，房地產(chǎn)市場的預(yù)售制度也是影響我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個重要因素，其它資金(主要為預(yù)售收入)每增長一個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長約0.57個百分點(diǎn)。因此，對于是否取消預(yù)售制，則需要從長計議，不可否認(rèn)預(yù)售制對房地產(chǎn)市場上各種亂象，購房者權(quán)益得不到保障起到很大的負(fù)面作用，但是預(yù)售制對過去幾十年房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、大量新房建設(shè)起到巨大推動作用，故而在預(yù)售制不太符合當(dāng)下時代的要求時，可研究逐步取消預(yù)售制的方案，從而引導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。