論“借名買房”合同的法律效力

朱曉平

(沈陽師范大學，遼寧 沈陽 110034)

一、借名買房的法律含義

借名買房即那些不具備購買房屋資格的出資人以具有買房資格的人的名義購買房屋的行為。在不動產登記簿上登記的房屋所有權人為“被借名人”。“被借名人”將購房資格有償或者無償轉讓給實際出資人，而且房屋的使用權、不動產權證書等也均由實際出資人所控制，“被借名人”只是具有房屋所有權的權利外觀。

二、“借名買房”的性質

在學理上，我國并未對“借名買房”的行為予以明確的概念性界定，所以在學理上對“借名買房”合同的性質存在不同的見解。目前，學術界對于“借名買房”合同性質主要有以下幾種觀點：其一認為借名買房屬于代理，以他人名義為自己訂立合同。其二認為借名買房屬信托行為。其三認為該行為是基于合同自愿原則來實現特殊目的的合同，可類推適用委托合同。

第一種觀點認為借名買房是一種代理行為，“被借名人”以自己的名義為實際出資人購買房屋。在購房合同以及不動產權簿上登記自己的名字，而房屋的實際出資人則相當于被代理人，符合間接代理的構成要件。

第二種觀點認為借名買房是一種信托行為，主要是依據《信托法》第2條。在借名買房合同中，被借名人受實際出資人委托，實際出資人出資，被借名人以本人的名義為實際出資人購買房屋。這種觀點是否正確我認為有待商榷，首先在我國信托行為指向的對象是資金信托，且受托人對信托財產擁有積極權利，但在借名買房合同中，被借名人對房屋沒有積極權利，換句話講，被借名人往往是不能實際占有、控制該房屋的。其次，個人信托通常涉及信托機構，即商業第三方，而在借名買房合同中被借名人普遍是個人。最后，信托關系的解除是雙方當事人在約定的條件成就時才可以解除。但在借名合同中，除違反法律情形外，實際出資人可以任何理由提前終止或解除合同。

第三種觀點認為“借名買房”的法律性質是一種合同行為。被借名人與實際出資人為合同雙方的主體，合同標的物為被借名人所享有的購房資質，被借名人通過有償或者無償的方式，將合同標的物即購房資質轉讓給實際出資人，并遵循其與實際出資人約定的權力與義務。實際出資人通過有償或無償的方式獲取被借名人的購房資格，出資購買房屋，其主要義務就是出資購買房屋，如果與被借名人約定有償購買購房資格，還要向被借名人履行支付價款的義務，因此在被借名人與實際出資人之間形成了一個基于購房資格而成立的合同，在本質上與商事合同中的隱名股東與名義股東簽訂的代持股協議極為相似。首先，當事人雙方具備訂立合同的民事權利能力和民事行為能力；其次，合同是雙方當事人的真實意思表示；再次，合同內容不違反法律的強制性規定，最后可以認定為合同有效。

三、“借名買房”合同的法律效力

在法律物權與事實物權相分離的情況下，如何認定借名買房合同的法律效力，首先要判定房屋的歸屬，即房屋是由實際出資人所有還是被借名人所有。不動產登記簿上登記的名字具有公示公信效力，按照權力外觀和公示公信原則，推定不動人登記簿上登記的權利人為房屋的所有權人。如果產生借名買房的權屬糾紛，就說明之前的推定可能有不妥之處，這樣就進入下一環節，實質審查房屋的所有權歸屬。根據《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”證據規則，享有事實物權的實際出資人要想證明房屋的所有權歸自己所有就必須提供證據證明，否則將承擔不利后果。實際出資人可提供其當時與被借名人簽訂的借名買房合同或實際出資人與被借名人關于購房資格所達成的有償協議，以及自己為購買房屋的出資證明、證人證言等相關書面及言詞證據，目的在于證明實際出資人才是房屋的真正所有權人。人民法院應指引當事人圍繞焦點舉證、質證，實際出資人所提供的一系列證據在不違反法律的強制性規定時，應認定其效力。法律旨在維護公平正義，面對暴漲的房價，被借名人很難再堅守當時與實際出資人簽訂協議時的初心，這就要求法院在審理借名買房合同時應綜合把握有關證據，做出符合事實的判決。