基于多因素綜合評(píng)價(jià)法的農(nóng)村宅基地定級(jí)研究
——以江西省潢溪鎮(zhèn)為例

黃心怡，趙小敏,3*，郭 熙,3，許 婷

(1.江西農(nóng)業(yè)大學(xué)江西省鄱陽(yáng)湖流域農(nóng)業(yè)資源與生態(tài)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，江西南昌330045;2.江西農(nóng)業(yè)大學(xué)國(guó)土資源與環(huán)境學(xué)院，江西南昌330045;3.江西農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)研究所，江西南昌330045)

土地質(zhì)量是土地特性指標(biāo)的綜合表述，土地評(píng)價(jià)工作不僅僅可以解釋區(qū)域內(nèi)土地質(zhì)量高低，而且還可以揭示不同質(zhì)量狀況的土地的空間分布規(guī)律。2015年1月，我國(guó)農(nóng)村土地制度改革進(jìn)入試點(diǎn)工作階段，農(nóng)村土地質(zhì)量評(píng)定工作是農(nóng)村土地制度改革的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，不僅為構(gòu)建農(nóng)村宅基地定級(jí)估價(jià)體系提供基礎(chǔ)，也為宅基地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)以及價(jià)格的確定提供參考依據(jù)。

國(guó)外的土地評(píng)價(jià)工作起點(diǎn)快，最早可以追溯到15世紀(jì)。國(guó)外土地制度多為私有制，且國(guó)外房地市場(chǎng)發(fā)展成熟，土地質(zhì)量評(píng)價(jià)工作多偏向土地收益方面，定級(jí)方法主要采用極差收益法和地價(jià)分區(qū)定級(jí)法，較少使用多因素綜合評(píng)價(jià)法[1]。國(guó)內(nèi)的土地質(zhì)量評(píng)價(jià)工作中，主要集中對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的評(píng)價(jià)，城鎮(zhèn)土地評(píng)價(jià)已經(jīng)有較成熟的理論和方法[2]，如近幾年眾多學(xué)者的研究焦點(diǎn)在運(yùn)用遙感技術(shù)與GIS技術(shù)進(jìn)行城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)[3]。相對(duì)于城鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，農(nóng)村是一個(gè)較為簡(jiǎn)單的系統(tǒng)，土地質(zhì)量評(píng)價(jià)工作還處于起始階段，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還不夠完善，集體建設(shè)用地評(píng)價(jià)工作尚沒(méi)有形成成熟的方法和體系。隨著廣東省和四川省等省份集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)試點(diǎn)工作的開(kāi)展，學(xué)者對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的研究也越來(lái)越多，劉泰圻等[4]對(duì)廣東省集體建設(shè)用地進(jìn)行了基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算方法的研究，楊杰[5]則從土地定級(jí)角度對(duì)廣東省集體建設(shè)用地進(jìn)行研究，這些研究成果為我國(guó)開(kāi)展集體建設(shè)用地評(píng)價(jià)工作奠定了基礎(chǔ)。本研究從農(nóng)村宅基地定級(jí)因素的選取角度出發(fā)，按照現(xiàn)行的《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》擬定的城鎮(zhèn)土地定級(jí)指標(biāo)體系[6]，結(jié)合潢溪鎮(zhèn)宅基地定級(jí)工作收回的問(wèn)卷分析結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮Y選和替換，形成符合潢溪鎮(zhèn)實(shí)際的宅基地定級(jí)因素因子體系，并以GIS為輔助手段，采用多因素綜合評(píng)定法，對(duì)潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地進(jìn)行了級(jí)別的劃分，為潢溪鎮(zhèn)集體建設(shè)用地地價(jià)入市提供參考依據(jù)。

1 材料與方法

1.1 研究區(qū)概況

研究區(qū)位于江西省，年平均氣溫為17.6 ℃，雨量充沛，年降水量1 788.8～2 543.0 mm，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候；地處東經(jīng)116°51′42″～116°56′58″及北緯28°18′22″～28°23′26″，人口3.3萬(wàn)，下轄潢溪居委會(huì)和倪夏、塔洲、桂林、朝陽(yáng)、渡口、萬(wàn)山、金墩、丁山、潢溪、店前、大林、逢葉、弋橋13個(gè)行政村，總面積47 km2(圖1(a))。潢溪鎮(zhèn)大部分處于平原地區(qū)，呈東南高，西北低的地勢(shì)。潢溪鎮(zhèn)是個(gè)農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，具有悠久的農(nóng)業(yè)文化，也有極具特色的加工文化。近幾年來(lái)，潢溪鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，至2015年底，農(nóng)民人均純收入6 700元。本次農(nóng)村宅基地定級(jí)研究以鷹潭市余江縣潢溪鎮(zhèn)的農(nóng)村宅基地為對(duì)象，潢溪鎮(zhèn)宅基地總面積為604.19 hm2。

1.2 研究方法

在調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)上，以行政村為單位，調(diào)查分為三大板塊，分別是基本信息收集、宅基地基本情況和設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀。基本信息收集包括行政村的戶籍?dāng)?shù)量、人口數(shù)量、承包耕地?cái)?shù)量和年集體收入等情況；宅基地改革基本情況主要包括宅基地退出情況、農(nóng)戶對(duì)宅建房的意愿等；設(shè)施條件主要包括村莊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)狀況。宅基地定級(jí)采用多因素綜合評(píng)定法，是指通過(guò)對(duì)影響宅基地質(zhì)量的各種因素因子在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的表現(xiàn)進(jìn)行綜合的分析考慮，揭示宅基地質(zhì)量的空間分布差異，劃分出宅基地的級(jí)別。多因素綜合評(píng)定法可以系統(tǒng)綜合的分析各種影響因素因子對(duì)宅基地的作用強(qiáng)度，得到宅基地質(zhì)量在空間上的優(yōu)劣分布。這種方法的特點(diǎn)是將影響土地質(zhì)量的直接影響因素與間接影響因素一同包含在考慮范圍內(nèi)，并采用定性定量相結(jié)合的方式，得到最終評(píng)價(jià)結(jié)果，可以有效避免因素的主觀隨意判斷，保證級(jí)別劃分的科學(xué)性。

1.3 數(shù)據(jù)來(lái)源

本研究以潢溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)47 km2為定級(jí)范圍。以2015年1 ∶ 1 000數(shù)字化鎮(zhèn)區(qū)地籍圖為基礎(chǔ)地圖，保證宅基地界限的完整性，以潢溪鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀圖為工作底圖，結(jié)合潢溪鎮(zhèn)增減掛鉤工作圖件，剔除潢溪鎮(zhèn)的耕地、工業(yè)用地，保留潢溪鎮(zhèn)的農(nóng)村居民點(diǎn)作為此次定級(jí)工作的評(píng)價(jià)對(duì)象(圖1(b))。本研究所用數(shù)據(jù)主要有余江縣統(tǒng)計(jì)年鑒、余江縣政府工作報(bào)告(2016)、余江縣土地利用總體規(guī)劃、潢溪鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以及潢溪鎮(zhèn)各個(gè)行政村的村莊規(guī)劃資料等。本研究在實(shí)地調(diào)研中走訪13個(gè)行政村至各個(gè)村小組，與當(dāng)?shù)卮迕窈痛逦瘯?huì)干部交流，發(fā)放宅基地基本情況填寫問(wèn)卷，共發(fā)放問(wèn)卷150份，收回有效問(wèn)卷138份，有效率達(dá)92%。

圖1 潢溪鎮(zhèn)行政區(qū)和宅基地分布Fig.1 Huangxi Town district map and homestead distribution

1.4 數(shù)據(jù)處理

在問(wèn)卷分析的結(jié)果上，借鑒城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子體系確定宅基地定級(jí)影響因素因子體系，并對(duì)因子進(jìn)行量化、計(jì)算，運(yùn)用ArcGIS軟件中的創(chuàng)建漁網(wǎng)功能將定級(jí)對(duì)象劃分為若干個(gè)大小、長(zhǎng)寬固定的格網(wǎng)作為定級(jí)單元的網(wǎng)格，在GIS的支持下采用總分值頻率分布直方圖法表示定級(jí)結(jié)果[7]。定級(jí)因素因子的衰減方式有指數(shù)衰減、線性衰減、無(wú)衰減三種類型，將此次潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地定級(jí)確定的因素分為擴(kuò)散性和非擴(kuò)散性因素[8]，研究中擴(kuò)散性的因素因子主要指點(diǎn)狀、線狀因素，非擴(kuò)散性因素指面狀因素。在采用GIS手段進(jìn)行定級(jí)單元分值計(jì)算時(shí)，呈點(diǎn)、線狀分布的定級(jí)因素對(duì)定級(jí)單元中心點(diǎn)的作用分值按衰減公式進(jìn)行計(jì)算，面狀因素則按其對(duì)空間各點(diǎn)的作用分進(jìn)行直接計(jì)算[9]。擴(kuò)散性因素其作用分值按以下公式計(jì)算：

直線衰減公式：

fij=Fi×(1-r)

(1)

指數(shù)衰減公式：

(2)

式(1)和(2)中：fij為定級(jí)因子i對(duì)j單元格點(diǎn)的作用分值；Fi為定級(jí)因子i的功能分；r為定級(jí)因子i至j單元格點(diǎn)的相對(duì)距離，其中r可按下式計(jì)算：

(3)

式(3)中：d為定級(jí)因子到單元格點(diǎn)的實(shí)際距離；R為定級(jí)因子的最大影響半徑。

2 結(jié)果與分析

2.1 影響因素指標(biāo)體系的構(gòu)建

本研究宅基地定級(jí)影響因素指標(biāo)體系的構(gòu)建以《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》為參考，以區(qū)位論、經(jīng)濟(jì)地理學(xué)理論、城市地理學(xué)理論以及地租地價(jià)理論為依據(jù)，選取商服繁華程度、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、土地利用因素和環(huán)境因素作為宅基地定級(jí)影響因素。

不同的影響因素對(duì)宅基地定級(jí)的影響程度不同，正確地選擇對(duì)土地質(zhì)量具有舉足輕重的影響因素和因子，能夠客觀的評(píng)定土地的質(zhì)量，劃分農(nóng)村宅基地的級(jí)別，因此，本研究中農(nóng)村宅基地質(zhì)量影響因素因子的選取不僅要客觀反映出宅基地質(zhì)量的差異性，而且要突出宅基地自身的特色。繁華程度越高，節(jié)點(diǎn)所在的土地位置的級(jí)別就越高，與繁華中心距離增大，物質(zhì)能量交換作用減小，土地級(jí)別就逐漸降低，結(jié)合實(shí)地調(diào)研潢溪鎮(zhèn)現(xiàn)狀的繁華程度，選取鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的兩個(gè)商服中心作為商服繁華程度的因子。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素因子的選取上，根據(jù)潢溪鎮(zhèn)的實(shí)際發(fā)展水平并參考了政府工作報(bào)告，發(fā)現(xiàn)人口密度因子和農(nóng)民人均純收入對(duì)宅基地定級(jí)的影響最大，人口密度越大，土地級(jí)別越高，地價(jià)也越高[10]，農(nóng)民人均純收入也反映出本村的實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活水平。交通條件越好，越利于人們生產(chǎn)和生活，土地級(jí)別就越高，因此在區(qū)位因子中選取了距離集鎮(zhèn)距離、道路通達(dá)度和對(duì)外交通便捷度[11]。選取土地利用因子時(shí)，根據(jù)村域內(nèi)的實(shí)際土地利用情況選取了在一定農(nóng)村人口的前提下能夠反映農(nóng)村土地利用效率高低的人均農(nóng)村居民點(diǎn)因子[12]。基礎(chǔ)設(shè)施的好壞對(duì)研究區(qū)的區(qū)位有較大的影響，基礎(chǔ)設(shè)施越完善，設(shè)備越齊全，土地的級(jí)別就越高，在基礎(chǔ)設(shè)施完善度方面，由于潢溪鎮(zhèn)各個(gè)行政村的供水方式有所差別，排水方式基本無(wú)差別，所以選擇供水這一因子；公用設(shè)施完備度包括學(xué)校、幼兒園、老年活動(dòng)中心、診所和集貿(mào)市場(chǎng)[13]，根據(jù)潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村電商發(fā)展的情況，增添了郵政設(shè)施完備度，選取農(nóng)村電商這一因子。環(huán)境因素也是考察宅基地定級(jí)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，在實(shí)地走訪調(diào)研的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)潢溪鎮(zhèn)各個(gè)行政村的綠地覆蓋率無(wú)明顯差異，因此環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度以整個(gè)村莊的整潔度為衡量標(biāo)準(zhǔn)[14]，村莊整潔度越高，級(jí)別越高，村莊整潔度越低，級(jí)別越低。

根據(jù)研究區(qū)實(shí)際有效問(wèn)卷處理結(jié)果并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地定級(jí)參評(píng)因素因子[15]，確定此次農(nóng)村宅基地質(zhì)量評(píng)定的因素因子體系，共6類因素16個(gè)因子，如圖2所示。

圖2 潢溪鎮(zhèn)宅基地定級(jí)因素指標(biāo)體系Fig.2 Huangxi town homestead grading factor index system

2.2 定級(jí)單元?jiǎng)澐纸Y(jié)果

圖3 潢溪鎮(zhèn)評(píng)價(jià)單元網(wǎng)格Fig.3 Huang Creek town evaluation unit grid

本研究運(yùn)用ArcGIS中的DataManagement模塊中的創(chuàng)建漁網(wǎng)功能創(chuàng)建格網(wǎng)，以潢溪鎮(zhèn)行政范圍界線為掩膜邊界，將潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地評(píng)價(jià)范圍劃分規(guī)格為30 m×30 m，實(shí)際面積為0.09 hm2的方格，隨后將生成的格網(wǎng)與評(píng)價(jià)對(duì)象相交，進(jìn)行轉(zhuǎn)點(diǎn)處理并運(yùn)用空間連接功能形成評(píng)價(jià)單元格網(wǎng)(圖3)。本研究共劃分9 621個(gè)農(nóng)村宅基地定級(jí)單元網(wǎng)格。

2.3 因素權(quán)重的確定

根據(jù)潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地體系結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，采用層次分析法結(jié)合德?tīng)柗品ǖ姆椒ù_定潢溪鎮(zhèn)宅基地質(zhì)量影響因素權(quán)重[16]，根據(jù)選取的六大潢溪鎮(zhèn)宅基地質(zhì)量影響因素建立一個(gè)判斷矩陣，邀請(qǐng)余江縣規(guī)劃局、國(guó)土局、交通局等多個(gè)部門的專家，對(duì)潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地定級(jí)因素的重要性進(jìn)行打分。根據(jù)專家打分的結(jié)果，將商服繁華程度、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、土地利用因素和環(huán)境因素標(biāo)記為w1、w2、w3、w4、w5和w6，其判斷矩陣W為：

表1 農(nóng)村宅基地定級(jí)因素因子權(quán)重匯總

2.4 定級(jí)單元總分值的計(jì)算

圖4 定級(jí)單元作用分值分布頻率Fig.4 Grading unit score frequency distribution chart

本研究確定的點(diǎn)狀因素有商服中心、距離集鎮(zhèn)距離、學(xué)校、幼兒園、診所、老年活動(dòng)中心、集貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)村電商，線狀因素有道路通達(dá)度，潢溪鎮(zhèn)的宅基地定級(jí)過(guò)程中，道路通達(dá)度由國(guó)道、縣道和鄉(xiāng)道綜合反映，呈線性衰減模型[17]。在ArcGIS中，點(diǎn)狀、線狀因素對(duì)周圍土地的影響隨距離增加而呈指數(shù)規(guī)律遞減，以商服中心為例，由于繁華影響程度的大小與距離有關(guān),且其作用分值隨距離的增加呈指數(shù)衰減，因此商服中心按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算，潢溪鎮(zhèn)有兩個(gè)商服中心A和B，根據(jù)兩個(gè)商服中心實(shí)地的調(diào)研情況發(fā)現(xiàn)兩個(gè)商服中心具有顯著的差異，A商服中心比B商服中心的營(yíng)業(yè)面積大、營(yíng)業(yè)額高、商服內(nèi)部道路交通更為便捷，A商服中心各方條件明顯好于B商服中心，所以將A歸為一級(jí)商服中心，B為二級(jí)商服中心，根據(jù)實(shí)際情況確定一級(jí)的功能分為100，二級(jí)為70。它們的作用分值按照100—0和70—0進(jìn)行衰減。利用GIS中的歐式距離將商服中心劃分為5個(gè)距離區(qū)，每一個(gè)距離區(qū)內(nèi)的商服作用分相同。

運(yùn)用歐氏距離計(jì)算完點(diǎn)狀、線狀的作用分之后，根據(jù)其權(quán)重算出最后的綜合柵格作用分值。農(nóng)民人均純收入、人口密度、供水、排水、人均農(nóng)村居民點(diǎn)面積和村莊整潔度可抽象為面狀因素，面狀因素按純多邊形計(jì)算，無(wú)衰減模型，直接計(jì)算其在空間上的作用分[18]。將面狀作用分與柵格作用分在定級(jí)單元中進(jìn)行疊加，得到定級(jí)單元的總分值。

2.5 定級(jí)結(jié)果與檢驗(yàn)

2.5.1 農(nóng)村宅基地定級(jí)結(jié)果 運(yùn)用總分值頻率分布直方圖法對(duì)農(nóng)村宅基地的定級(jí)單元總分值進(jìn)行斷點(diǎn)，按照潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地定級(jí)單元總分的頻率分布規(guī)律，劃定土地級(jí)別。具體步驟如下：(1)根據(jù)單元總分值結(jié)果形成分值分布頻率圖(圖4)；(2)根據(jù)分值直方圖的分布規(guī)律，劃分級(jí)別界限；(3)根據(jù)專家的意見(jiàn)和指導(dǎo)，確定將潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地劃分為三個(gè)級(jí)別。

表2 潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地定級(jí)單元總分區(qū)間

2.5.2 農(nóng)村宅基地定級(jí)結(jié)果檢驗(yàn) 潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地定級(jí)工作采用多因素綜合評(píng)定法初步劃分了宅基地的級(jí)別，土地定級(jí)的驗(yàn)證一般采用土地級(jí)差收益測(cè)算法和市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)兩種方法[19]。由于潢溪鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后，宅基地制度改革還處于初步階段，土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，交易案例不多，不適宜采用土地級(jí)差收益測(cè)算法和市場(chǎng)交易地價(jià)來(lái)驗(yàn)證宅基地定級(jí)的合理性。因此此次農(nóng)村宅基地定級(jí)結(jié)果采用定性的方式進(jìn)行檢驗(yàn)，邀請(qǐng)多名余江縣規(guī)劃局、國(guó)土局、交通局等部門的專家進(jìn)行定級(jí)結(jié)果合理性評(píng)判，結(jié)合國(guó)土部門的相關(guān)意見(jiàn)，得出此次農(nóng)村宅基地定級(jí)結(jié)果在合理的范圍內(nèi)[20]。

2.6 農(nóng)村宅基地定級(jí)分析

2.6.1 農(nóng)村宅基地定級(jí)空間分布特征 為了直觀反映出潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地級(jí)別的空間分布特征，在ArcGIS支持的基礎(chǔ)上，對(duì)潢溪鎮(zhèn)宅基地評(píng)價(jià)分值字段進(jìn)行屬性設(shè)置，運(yùn)用分級(jí)色彩區(qū)分不同級(jí)別的評(píng)價(jià)對(duì)象。從潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地定級(jí)結(jié)果圖(圖5)中可以得到，一級(jí)土地面積小于二級(jí)土地面積，三級(jí)土地面積最少，且從定級(jí)單元總分的頻率分布圖(圖4)中可以看出級(jí)別面積基本成正態(tài)分布。

圖5 潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地級(jí)別Fig.5 Huang town Homestead level chart

在農(nóng)村宅基地級(jí)別的分布圖中可以得出以下空間分布特征：第一，土地定級(jí)的空間分布是成片分布，與交通條件水平密切相關(guān)，在道路交錯(cuò)地帶，主要分布一級(jí)、二級(jí)土地，一級(jí)、二級(jí)土地主要沿潢溪國(guó)道、縣道兩側(cè)分布，有明顯延伸現(xiàn)象，三級(jí)土地分布在交通不便，無(wú)主要干道地區(qū)；第二，在潢溪鎮(zhèn)西側(cè)的一級(jí)土地主要為潢溪村、萬(wàn)山村的宅基地，潢溪村是原潢溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地，有較深厚的經(jīng)濟(jì)技術(shù)基礎(chǔ)，人口密度大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。在潢溪鎮(zhèn)東側(cè)的一級(jí)土地，主要是店前村和渡口村，渡口村是現(xiàn)潢溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地，近幾年來(lái)，新鎮(zhèn)政府所在地人口逐漸聚集，人口流動(dòng)量逐漸加大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也逐步提高。三級(jí)土地主要集中在金墩村、倪夏村和逄葉村，這是因?yàn)殡x鎮(zhèn)中心距離遠(yuǎn)，交通條件不便，村莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高。潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地級(jí)別圖的空間分布特征說(shuō)明了經(jīng)濟(jì)水平的高低和交通的便捷與否對(duì)農(nóng)村宅基地的土地質(zhì)量有著極重要的影響，越靠近經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和越靠近交通要塞地區(qū)的宅基地土地質(zhì)量相對(duì)越高，反之，則越低。

2.6.2 定級(jí)因素對(duì)級(jí)別的影響分析 在農(nóng)村宅基地定級(jí)中，因素對(duì)土地質(zhì)量的作用分值，反映了各個(gè)因素對(duì)土地質(zhì)量的實(shí)際影響程度[21]，作用分值越高，影響程度越大。由于不同因素具有不同的擴(kuò)散方式，因素對(duì)土地級(jí)別的作用程度不同[22]。從潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地定級(jí)結(jié)果來(lái)看(圖4)，不同于城鎮(zhèn)土地定級(jí)的結(jié)果，擴(kuò)散性因素占定級(jí)因素的比重較大，對(duì)定級(jí)結(jié)果影響程度較非擴(kuò)散性因素的大，在本研究中，擴(kuò)散性因素對(duì)宅基地定級(jí)的影響程度與非擴(kuò)散性因素的影響相差無(wú)幾。

3 討論與結(jié)論

3.1 討論

3.1.1 影響因素選取對(duì)宅基地定級(jí)的意義 農(nóng)村宅基地質(zhì)量影響因素是指對(duì)土地質(zhì)量有較大影響并能反映農(nóng)村宅基地質(zhì)量差異的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然等條件[23]，因素因子的選擇與確定是定級(jí)的基礎(chǔ)和整個(gè)工作的第一環(huán)節(jié)。由于農(nóng)村宅基地制度的特殊性，對(duì)農(nóng)村宅基地定級(jí)因素的選擇研究在土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究中具有一定的創(chuàng)新性和前瞻性，對(duì)建立農(nóng)村集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)制度具有重要的實(shí)踐參考價(jià)值，同時(shí)，建立農(nóng)村宅基地定級(jí)影響因素指標(biāo)體系，也是科學(xué)、客觀合理構(gòu)建農(nóng)村土地市場(chǎng)的重要基礎(chǔ)。本研究運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)法對(duì)潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地進(jìn)行定級(jí)，按照土地質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)結(jié)果分析宅基地在空間分布上的差異[24]。研究共選取了商服繁華程度、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素、土地利用因素和環(huán)境因素，在具體因子的選取過(guò)程中，根據(jù)潢溪鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較落后的實(shí)際情況有所側(cè)重。

3.1.2 宅基地影響因素與城鎮(zhèn)定級(jí)影響因素的異同 潢溪鎮(zhèn)宅基地定級(jí)的影響因素因子的選取借鑒了城鎮(zhèn)土地定級(jí)完整的影響因素因子指標(biāo)體系，根據(jù)潢溪鎮(zhèn)實(shí)際調(diào)研情況，構(gòu)建符合潢溪鎮(zhèn)現(xiàn)狀實(shí)際的宅基地質(zhì)量影響因素因子體系，這是在現(xiàn)有定級(jí)水平上的創(chuàng)新，使定級(jí)因素的選取因地制宜，能夠客觀的反映宅基地實(shí)際使用情況，也使定級(jí)結(jié)果符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。宅基地定級(jí)影響因素因子體系跟城鎮(zhèn)土地定級(jí)影響因素因子體系在因素層面大體上一致，因子具體的選取上則根據(jù)實(shí)地走訪情況而確定，如在基礎(chǔ)設(shè)施因素選取因子時(shí)，供水、排水、供電等在城鎮(zhèn)住宅用地中差別不大，而在農(nóng)村，供水、排水就有地域差距；差異還體現(xiàn)在學(xué)校因子的選取上，在農(nóng)村就近上學(xué)的規(guī)律體現(xiàn)不明顯，如中學(xué)，一個(gè)鎮(zhèn)最多有一到兩所中學(xué)，對(duì)各個(gè)村的影響程度相差不大，因此中學(xué)對(duì)農(nóng)村宅基地定級(jí)的影響不大，在定級(jí)因素選擇過(guò)程中可以排除或者賦予較小權(quán)重。由此可見(jiàn)，定級(jí)影響因素因子的選取只有符合研究區(qū)的實(shí)際狀況，摸清各個(gè)因子對(duì)宅基地質(zhì)量的影響程度，才能客觀的對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行劃分。本研究構(gòu)建的定級(jí)因素因子指標(biāo)體系可為余江縣其他地區(qū)開(kāi)展宅基地定級(jí)估價(jià)工作提供參考。

3.1.3 農(nóng)村宅基地定級(jí)存在的問(wèn)題 由于現(xiàn)狀宅基地定級(jí)工作暫無(wú)系統(tǒng)完整的定級(jí)規(guī)程，只能參考《規(guī)程》上較為成熟的因素指標(biāo)體系，因此在許多因素因子的選取上、指標(biāo)體系的構(gòu)建上以及因素權(quán)重的確定上都不可避免的受到城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子體系的影響，在評(píng)價(jià)過(guò)程中就容易忽視農(nóng)村宅基地定級(jí)較為難以量化的影響因素因子。隨著農(nóng)村宅基地制度改革的深入，以及村級(jí)土地利用規(guī)劃編制工作的開(kāi)展，規(guī)劃也成為影響農(nóng)村宅基地質(zhì)量的一大重要因素，本研究未將規(guī)劃因素[25]納入評(píng)價(jià)范圍，此外，本研究在定級(jí)因素因子評(píng)價(jià)模型、級(jí)別劃分的方法上也尚未作充分的探討分析，因此有待進(jìn)一步深入研究。

3.2 結(jié)論

本研究以潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地為研究對(duì)象，根據(jù)潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地實(shí)際調(diào)研情況并借鑒城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子體系，結(jié)合潢溪鎮(zhèn)自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、土地市場(chǎng)發(fā)展情況等確定出商服繁華程度、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施、土地利用和環(huán)境六大宅基地質(zhì)量影響因素，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法并借助GIS技術(shù)對(duì)潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地進(jìn)行級(jí)別劃分，結(jié)果表明：(1)農(nóng)村宅基地定級(jí)評(píng)價(jià)工作的影響因素因子選擇，在參考《規(guī)程》的基礎(chǔ)上，結(jié)合研究區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮Y選與增加，本研究根據(jù)農(nóng)村宅基地的具體情況，創(chuàng)新性的增加了土地利用因素，可以客觀反映宅基地的利用效率。(2)潢溪鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地一級(jí)土地181.98 hm2、二級(jí)土地302.20 hm2、三級(jí)土地120.00 hm2，分別占宅基地總面積的30.12%、50.02%、19.86%，級(jí)別面積呈正態(tài)分布趨勢(shì)。(3)本研究結(jié)果符合潢溪鎮(zhèn)宅基地實(shí)際情況，可以合理客觀的反映潢溪鎮(zhèn)宅基地質(zhì)量的空間差異規(guī)律，說(shuō)明研究選取的定級(jí)影響因素因子、采用多因素綜合評(píng)價(jià)的方法，符合科學(xué)客觀原則。對(duì)宅基地的定級(jí)劃分，不僅可以加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的規(guī)范管理，優(yōu)化農(nóng)村居民點(diǎn)現(xiàn)狀布局，合理配置農(nóng)村各類土地資源，而且對(duì)宅基地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)提供保障依據(jù)，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市以及農(nóng)村土地市場(chǎng)的健康發(fā)展有積極的促進(jìn)作用。