關于做好北湖區中心城區無物業管理小區城市管理工作調研與思考

祝華勇

（湖南省郴州市北湖區委黨校，湖南 郴州 423000）

一、基本現狀

北湖區占郴州市中心核心城區三分之二的面積，屬典型的城鄉結合型市轄老城區。目前，北湖區城區無物業管理小區有488個，其中中省市屬無物業管理小區141個，區屬347個。近年來，北湖區堅持以創建全國文明城市為契機，深入開展以全面提高無物業管理小區環境衛生質量為重點的綜合整治，有效改善了市容市貌，城市綜合環境大幅提升，居民生活質量日益提高。

一是市政設施全面提質。堅持將完善庭院小區市政設施作為提升城市品質、優化人居環境的一項重要內容，僅2016年就投入8000余萬元，強力推進了庭院小區基礎設施整治攻堅。

二是環境衛生全面改善。將無物業管理小區全部納入中心城區保潔范圍，全區488個無物業管理小區均配備了專職保潔員，落實了保潔經費，全面推行常態化、專業化保潔。配備了密閉式垃圾箱400余個、果皮箱垃圾桶1000余個，區環衛處安排專人對垃圾定時收集轉運，做到垃圾“日產日清”，消除了衛生管理盲區，實現了環衛保潔全覆蓋、城鄉環境同治理。

三是綠化品位全面提升。按照創建國家生態園林城市總體要求，持續開展了七期“綠城攻堅”活動，高標準完成了285個庭院小區增綠補綠、立體綠化建設，共栽植各類大規格喬灌木1.2萬棵、藤本2.9萬株、地被小苗2.7萬m2，黃土裸露綠化10余萬m2。

四是市容秩序全面改善。開展城管執法進社區，按照人隨事走、費隨事轉的原則，將城管執法人員、執法裝備、工作經費等下移至各街道（社區），城管執法大隊與街道城管辦合署辦公，充分發揮“兩級政府、三級管理、四級網絡”城市管理模式的作業，縮短了管理與服務的距離，提升了工作效能。

二、存在問題

一是管理理念不深入。因城市開發和歷史遺留原因，北湖區城區老舊城區面積大、基礎設施滯后、管理難度大。北湖區城區內現有488個無物業管理小區，多為破產改制企業家屬區和老舊樓盤居民小區，主要由所屬街道（社區）負責統籌日常管理工作。近年來，小區的基礎設施條件和面貌雖顯著改善，但因未建立長效物業管理措施，導致小區自我管理水平不夠，對政府依賴性強。

二是物業服務不到位。在已有的物業管理小區，主要存在物業服務企業服務質量不高，不按照合同提供服務，甚至侵犯到業主的權益；停留在小區衛生、綠化、門衛 值班、日常維修等傳統服務項目，沒有結合社區特點開展服務；服務項目、服務內容的量化標準不夠透明等問題。導致居民滿意率低，居民投訴多，對遇到問題找政府而不是提交物業管理解決。

三是業委會作用發揮不大。業主委員會是在物業管理活動中維護業主合法權益的代表組織，是處理業主與物業管理公司間問題的主要環節。雖然北湖區物業管理區域成立了業主委員會，但未形成和發揮與物業管理的橋梁與紐帶作用，存在對服務質量監管不到位的問題，甚至有的形同虛設，認可度不高、存在感不強。

三、對策及建議

針對北湖區庭院小區存在以上系列問題，區政府要加強與市政府及市房產管理部門的銜接協調，落實《郴州市物業管理辦法》規定，力改當前這種監管乏力的現狀。

一是組建物業管理組織機構。協調市政府加快出臺《辦法》實施細則，對區、街道（鄉鎮）物業管理機構及人員配備、編制數量、經費來源等予以明確，做好機構籌備保障工作。各街道（鄉鎮）要進一步加強組織領導，組建物業管理工作機構，確保有人干事、有人管事。

二是按照當前編制權力清單和責任清單的工作要求，進一步理順物業管理權責關系，在物業管理服務企業入駐、退出、年檢等環節，要增加由街道、鄉鎮進行初審。街道（鄉鎮）要依托物業管理企業建立的房地產行業信用系統加強日常動態監管，由街道（鄉鎮）對物業管理企業進行日常管理、考核的信息要錄入信用系統，定位為企業的從業檔案信息，在企業資質評定和年檢、物業招投標中作為重要參考條件，增強街道（鄉鎮）對物業管理企業的日常監管力度。

三是探索物業管理獎懲機制。要加大培育物業管理行業發展的持續性，協調市政府和房產管理部門對物業管理企業進入實施獎勵或優惠政策，對從業優秀、信用級別好的企業進行激勵，推進行業的壯大；要探索對物業管理企業退出實施責任追究的工作機制，對信用評級低、群眾投訴多、內部管理散亂的物業企業再從事物業管理時要嚴把審查關口，防止出現市場出入的隨意性。同時，要加大對街道（鄉鎮）、社區物業管理的支持力度，對無物業管理小區新建物業管理的和水電路等基礎設施改造，要加大獎補力度，支持、鼓勵無物業管理小區實行物業管理，實現區城區物業管理小區的區域應建全建、能建必建，逐步減少城區無物業管理小區區域，有效遏制物業管理小區的退化，從而實現城區社區物業管理水平的綜合提升。