同居關(guān)系期間所購買房屋的權(quán)屬及分割問題淺論

錢鑫

（浙江省天臺縣人民法院 民二庭，浙江 天臺 317200）

《最高人民法院關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條規(guī)定：“解除非法同居關(guān)系時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產(chǎn)，按一般共有財產(chǎn)處理。”因同居關(guān)系的雙方當(dāng)事人不存在婚姻關(guān)系這一事實基礎(chǔ)，故對同居期間的財產(chǎn)能否認(rèn)定為共有及如何分割，只能依照一般共有財產(chǎn)的形成及處理原則予以分割，而無法使用法律有關(guān)夫妻共同共有財產(chǎn)的規(guī)定而做出處理。實務(wù)中，同居期間財產(chǎn)糾紛案件涉及房產(chǎn)分割的較為常見。根據(jù)房屋出資人和登記權(quán)屬的不同，大體上可以分為以下幾類：

一、雙方出資購買的房產(chǎn)。雙方出資購買的房產(chǎn)依據(jù)其登記的權(quán)屬狀態(tài)，主要可以分為以下兩種權(quán)屬登記形式：登記在一方名下、登記在雙方名下。同時，也存在登記在一方親屬名下，或部分份額登記在一方親屬名下的情形。其糾紛表現(xiàn)形式多為分割糾紛及份額確認(rèn)糾紛。

二、單方出資購買的房產(chǎn)。一方出資的房產(chǎn)，根據(jù)其登記的權(quán)屬的不同，主要可以分為三種權(quán)屬登記情況，即登記在對方名下、登記在雙方名下、登記在出資方名下。同時，還可能表現(xiàn)為登記在對方親屬名下等形式。其糾紛主要表現(xiàn)為出資方要求確認(rèn)全部所有權(quán)、非出資方要求確認(rèn)一定的所有權(quán)份額等。

三、第三方出資購買的房產(chǎn)。一方父母等近親屬出資購買房產(chǎn)，其權(quán)屬登記狀態(tài)，通常表現(xiàn)為登記在雙方名下，同時存在登記在另一方名下的情形。其糾紛表現(xiàn)形式多為出資方或其子女要求確認(rèn)房產(chǎn)的全部所有權(quán)。

對于同居期間的房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定，有約定從約定，這是意思自治原則的應(yīng)有之意。對于當(dāng)事人沒有約定，雙方又無法達成一致意見的情況下，在有共同購買意思表示的前提下，按照誰出資、誰享有的原則進行權(quán)屬認(rèn)定和分配則較為公平合理。同時，對于沒有出資、但實際上對同居期間共同生活、家務(wù)勞動等方面投入過多的一方，根據(jù)公平原則，可以考慮將房屋確認(rèn)歸出資方所有，但需要給另一方一定補償。

具體來說，如果雙方對登記在各自名下的不動產(chǎn)或以各自名義購買的不動產(chǎn)的歸屬有約定，且該約定不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗，應(yīng)視為有效并依據(jù)該約定處理當(dāng)事人之間的房產(chǎn)歸屬。純粹由一方出資的財產(chǎn)，登記在出資方名下或以出資方名義簽訂買賣合同。對于此種情形，可徑行依據(jù)出資認(rèn)定為登記的權(quán)利人所有或認(rèn)定為出資人享有權(quán)益的房產(chǎn)，如另一方認(rèn)為對同居期間生活照顧較多，可以要求權(quán)利人給予一定的補償。同居之前各自的房產(chǎn)相關(guān)權(quán)益仍歸各自所有，但如果是以按揭等方式購買的房產(chǎn)，在同居期間以雙方共有財產(chǎn)或?qū)Ψ截敭a(chǎn)償還了部分貸款，則對方可以要求在進行財產(chǎn)分割時予以價值補償或返還不當(dāng)?shù)美?。同居期間如使用共有財產(chǎn)或?qū)Ψ截敭a(chǎn)償還了部分貸款，在同居關(guān)系解除時，使用對方財產(chǎn)份額或?qū)Ψ截敭a(chǎn)償還的借款構(gòu)成給付原因嗣后消失的不當(dāng)?shù)美?，對方可以?jù)此要求在分割共有財產(chǎn)予以價值補償或受益方返還不當(dāng)?shù)美?，價值補償或返還不當(dāng)?shù)美€應(yīng)考慮房產(chǎn)價值的增值。一方僅出具了首期款房產(chǎn)權(quán)益歸屬的認(rèn)定問題。如有證據(jù)證明該房產(chǎn)僅系一方出資并登記在該方名下或由該方簽訂買賣合同，但使用了雙方的共有財產(chǎn)或?qū)Ψ截敭a(chǎn)歸還按揭貸款，在此情形下，應(yīng)區(qū)分房屋買賣合同關(guān)系和借款關(guān)系。以銀行按揭支付購房款要看借款人，一般情況下只有借款人才可以在法律上被視為支付了購房款。而歸還房貸通常僅能作為對同居期間共有生活作出的有益支出。如果借款人與首期購房款的出資人為同一人，可以認(rèn)定所有購房款系由同一人出資。其后的以對方財產(chǎn)或雙方共有財產(chǎn)償還借款的行為可以視為對該房產(chǎn)做的有益支出，在解除同居關(guān)系時予以價值補償或財產(chǎn)返還。如果借款人是雙方或?qū)Ψ?，則應(yīng)根據(jù)實際借款情況和首期款的支付情況，主要依據(jù)雙方的出資比例確定雙方的房產(chǎn)所有權(quán)份額。對于以自己財產(chǎn)或者共有財產(chǎn)償還借款超過自己份額的部分，可以作為對共有房產(chǎn)的有益支出在分割財產(chǎn)時進行價值補償或財產(chǎn)返還。

雙方出資或出資無法認(rèn)定，但登記在一方或雙方名下或以一方或雙方名義簽署買賣合同的房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定問題。在雙方共同出資，且房產(chǎn)已登記在雙方名下的情況下，首先應(yīng)判斷不動產(chǎn)登記簿所記載的登記狀態(tài)是否為雙方的真實意思。通常情況下，考慮到雙方在同居關(guān)系期間男女兩性關(guān)系的特殊性，即使雙方出資有較大差異，在房屋權(quán)屬登記時，出資較多的一方往往不會提出按出資確定所有權(quán)份額并以此予以登記，故即使是不動產(chǎn)登記簿記載的登記狀態(tài)為各占一半的按份共有或共同共有，也不能單純據(jù)此確認(rèn)雙方達成了所有權(quán)份額或共有關(guān)系的約定，應(yīng)考慮出資的因素。如有證據(jù)證明雙方出資相差不大，僅有些許差別，可以依據(jù)登記的份額狀態(tài)或共同共有狀態(tài)確認(rèn)所有權(quán)份額關(guān)系。但如果懸殊過大，則應(yīng)考慮出資的因素，超過出資比例的份額可以視為附條件的贈與，該種處理方式，已為很多部分判決確認(rèn)。在出資關(guān)系無法認(rèn)定的情況下，則應(yīng)考慮雙方的收入水平、雙方的父母等近親屬有無資助等情況，并將這些因素作為確認(rèn)所有權(quán)份額的重要依據(jù)，而不能僅憑所有權(quán)份額登記狀態(tài)做簡單認(rèn)定。