不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)制度研究

呂云虹

遼寧海潤(rùn)律師事務(wù)所，遼寧 營(yíng)口 115000

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的現(xiàn)狀及問(wèn)題

實(shí)踐過(guò)程中，在不動(dòng)產(chǎn)交易鏈條上，經(jīng)常出現(xiàn)出讓人與買(mǎi)受人簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，完成不動(dòng)產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移之前，由于登記辦理期限長(zhǎng)的體制現(xiàn)狀，出現(xiàn)法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)合意與所有權(quán)取得時(shí)間上間隔較長(zhǎng)。在此期間，出讓人因自身債務(wù)問(wèn)題，被法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，導(dǎo)致房屋被法院變賣(mài)處置之風(fēng)險(xiǎn)。為此，為保護(hù)買(mǎi)受人的利益，以及對(duì)市場(chǎng)交易秩序的信賴(lài)維護(hù)。物權(quán)期待權(quán)制度得以產(chǎn)生。

在我國(guó)相關(guān)的立法上，尚無(wú)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的直接法律條文表達(dá)。但是相關(guān)制度在司法解釋中已得初步構(gòu)建。最主要規(guī)定在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七、二十八、二十九、三十條之中。然而，在司法實(shí)踐過(guò)程中，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的案件，尤其是在執(zhí)行程序中申請(qǐng)排除法院強(qiáng)制執(zhí)行案件量十分龐大，通過(guò)對(duì)司法實(shí)踐中案件狀況分析發(fā)現(xiàn)存在如下問(wèn)題。(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)保護(hù)主體范圍不清晰，如對(duì)于權(quán)利主體之消費(fèi)者如何界定？名下無(wú)用于居住房屋如何量化成具體可操作標(biāo)準(zhǔn)？；(二)物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的條件十分混亂，如何界定一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的占有，到底是以拿到鑰匙為準(zhǔn)，還是以入住為準(zhǔn)；(三)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)種類(lèi)泛化，物權(quán)期待權(quán)幾乎擴(kuò)展到所有可登記之財(cái)產(chǎn)；(四)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)定位存疑，物權(quán)期待權(quán)到底是物權(quán)還是債權(quán)。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)的現(xiàn)行規(guī)定

有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，最早規(guī)定在最高人民法院2002年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中，該批復(fù)第二條規(guī)定了買(mǎi)受人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的承包人。2004年10月，在最高法發(fā)布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中，第十七條規(guī)定了無(wú)過(guò)錯(cuò)一般買(mǎi)受人在執(zhí)行程序中具有排除法院強(qiáng)制執(zhí)行行為的效力。

2015年，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(下文簡(jiǎn)稱(chēng)“《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》”)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)制度作了較為詳細(xì)的規(guī)定。其中具體規(guī)定在第二十七、二十八、二十九、三十條。第二十七條作為在執(zhí)行異議案件中有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的一般規(guī)定，第二十八條規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，第二十九條脫胎于最高人民法院關(guān)于合同法第286條的批復(fù)規(guī)定，詳細(xì)規(guī)定了房屋購(gòu)買(mǎi)合同消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件，第三十條則是基于物權(quán)法的預(yù)告登記制度，規(guī)定了預(yù)告登記物權(quán)期待權(quán)。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的一般理論

(一)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的種類(lèi)

根據(jù)我國(guó)的先行制度，物權(quán)期待權(quán)主要有一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)、商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)、預(yù)告登記權(quán)利人物權(quán)期待權(quán)三種。

1.一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)

一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)最初源于《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條。規(guī)定在《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條在該條的基礎(chǔ)上詳細(xì)規(guī)定了四個(gè)方面的構(gòu)成要件。(1)查封之前簽訂合法有效的書(shū)面合同，排除了“以合法形式掩蓋非法目的”、名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為擔(dān)保、名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為抵押的情形。(2)合法占有。(3)買(mǎi)受人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款。(4)非因買(mǎi)受人之自身過(guò)錯(cuò)未辦理過(guò)戶登記。

2.商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)

作為商品房消費(fèi)者所享有的物權(quán)期待權(quán)，向來(lái)有“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”之稱(chēng)號(hào)。最初源于最高人民法院2002年頒布的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第二條?，F(xiàn)規(guī)定于《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》都二十九條。并首次在民事立法上確定了商品房消費(fèi)者之物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于法定優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)之效力。其適用的具體條件包括：(1)房屋登記在開(kāi)發(fā)商名下，也就是說(shuō)本條僅僅適用于一手房之購(gòu)買(mǎi)者，對(duì)于二手房并不適用。(2)合法、有效的書(shū)面合同。(3)購(gòu)買(mǎi)該房屋用于居住且無(wú)其他居住用房。(4)支付的價(jià)款在50%以上。

3.預(yù)告登記物權(quán)期待權(quán)

預(yù)告登記權(quán)利人的物權(quán)期待權(quán)主要規(guī)定在《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第三十條。對(duì)于已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人，有權(quán)排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。此處的權(quán)利人既可以是商品房消費(fèi)者，也可以是一般的消費(fèi)者。

(二)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的制度理念

1.對(duì)于生存之上理念的貫徹。不論是房屋消費(fèi)者、還是一般的買(mǎi)受人，對(duì)于其所享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，賦予了符合法定條件下的優(yōu)先效力。其制度的理念基礎(chǔ)在于將買(mǎi)受人的不動(dòng)產(chǎn)上升到普羅大眾的生活資料。[1]基于對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)[2]，賦予了房屋買(mǎi)受人以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的效力。不動(dòng)產(chǎn)事關(guān)人民的生存利益，理應(yīng)對(duì)其生存權(quán)予以保障。

2.對(duì)于執(zhí)行的社會(huì)實(shí)效的考量。如果僅僅考慮作為執(zhí)行行為的效率，不考慮買(mǎi)受人對(duì)于房屋享有的利益，勢(shì)必將引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題，及其不符合公平原則的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，自古就有“安土重遷，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也?！痹趫?zhí)行程序中，如果不對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)保護(hù)，將有可能引發(fā)買(mǎi)受人的對(duì)抗情緒，在執(zhí)行程序的對(duì)抗性中演變?yōu)榱餮录?，甚至變?yōu)樯鐣?huì)對(duì)抗事件。因而，從執(zhí)行行為的社會(huì)實(shí)效方面，也應(yīng)賦予買(mǎi)受人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)。

四、域外的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)制度

期待權(quán)由德國(guó)學(xué)者所首創(chuàng)。同時(shí)，德國(guó)對(duì)于期待權(quán)的研究也是最為深入的。[3]1920年物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)制度在德國(guó)帝國(guó)法院判例得到確認(rèn)。德國(guó)學(xué)者認(rèn)為期待權(quán)與所有權(quán)相比，并非異質(zhì)，而是同質(zhì)之縮型。[4]更有學(xué)者進(jìn)一步表明期待權(quán)是“與所有權(quán)實(shí)質(zhì)相同的亞種”[5]。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)制度，主要規(guī)定《德國(guó)民法典》第八百七十三條第二款。通過(guò)分析可知，德國(guó)采取的是“物權(quán)合意”+提出登記申請(qǐng)作為期待權(quán)成立之條件，并且在八百七十八條中規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的法律效果為限制所有人處分之效力。

五、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)制度的幾點(diǎn)建議

經(jīng)過(guò)如上分析，為了使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)制度在司法實(shí)踐中更好的實(shí)現(xiàn)該有的功能。針對(duì)制度面臨的現(xiàn)有問(wèn)題，本文提出如下三點(diǎn)建議：

(一)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與其他權(quán)利競(jìng)合時(shí)對(duì)優(yōu)先順位進(jìn)行合理安排

與物權(quán)期待權(quán)產(chǎn)生競(jìng)合的主要有兩種情況：抵押權(quán)和其他請(qǐng)求權(quán)。對(duì)于抵押權(quán)，本文認(rèn)為應(yīng)將物權(quán)期待權(quán)的排除強(qiáng)制執(zhí)行效力僅僅局限于一般的金錢(qián)債權(quán)。不宜作出優(yōu)先抵押權(quán)的優(yōu)先效力之制度安排。對(duì)于其他請(qǐng)求權(quán)，除了已經(jīng)辦理過(guò)戶登記之不動(dòng)產(chǎn)外，則可規(guī)定物權(quán)期待權(quán)之有限效力。

(二)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之保護(hù)條件進(jìn)行嚴(yán)格限制

雖然，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)制度設(shè)立的基礎(chǔ)在于保護(hù)買(mǎi)受人的生存利益或者基于執(zhí)行行為的社會(huì)實(shí)效。但是，在實(shí)踐中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)案件頻發(fā)，其根本原因就在于適用條件較為寬松，因?yàn)楸疚慕ㄗh應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件。比如，在全國(guó)范圍內(nèi)，要求主張物權(quán)期待權(quán)必須辦理網(wǎng)簽手續(xù)，以規(guī)避虛假的交易意圖逃避執(zhí)行。

(三)清晰、明確的界定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)主體

雖然我國(guó)規(guī)定了一般買(mǎi)受人、預(yù)告登記權(quán)利人、商品房消費(fèi)者三類(lèi)物權(quán)期待權(quán)主體。但考慮到無(wú)物權(quán)期待權(quán)之保護(hù)生存利益的制度宗旨，應(yīng)將權(quán)利保護(hù)的主體范圍限定為一般的不動(dòng)產(chǎn)民事交易主體，對(duì)于商業(yè)交易主體，如房地產(chǎn)商等應(yīng)排除在保護(hù)范圍之外。