房地產行業輕資產運營模式研究

楊雨曈

摘要：在過去的20年里，我國的房地產行業一直處于比較快速的發展趨勢，并及時地把握經濟快速發展的時代機遇，但如今眾多房地產企業都根據我國的發展狀況進行了調整，不再以重資產的運營模式進行市場化經營，而是逐步向企業的發展重心轉向輕資產方向，同時將企業的重要資產外包給其他企業，而自己把握企業的核心運營權利。目前輕資產運營模式是保證房地產行業持續發揮的重要經營模式。

關鍵詞：房地產行業;輕資產模式;運營模式

在過去20年經濟高速發展下，我國房地產企業面臨著各方面因素的影響和挑戰，由于房地產行業受到國家政策的宏觀調控，使原有的重資產運營模式受到沖擊。換句話來講。將房產樓盤.寫字樓等固定資產掌握在企業手中已經不適合嚴峻的房地產行業的現狀。目前我國房地產行業存在的壓力主要包括去庫存、資金鏈斷裂以及納稅壓力大等問題。將部分房地產企業進行轉型，從重資產運營模式轉向輕資產運營模式是能夠緩解我國房地產行業緊張激烈形式的重要方法。

1.輕資產運營模式概述

輕資產運營模式是指將運營的重心放在企業對核心能力的提高上，針對生產產品的制造和其他銷售部分、管理運營部分等非核心業務外包給其他企業，自身專注于產品設計和產品開發以及品牌效應市場推廣方面的核心業務。

2.輕資產運營模式特點

降低生產成本是輕資產運營最顯著的特點，專注于核心業務，有利于提高企業的核心競爭力，企業的發展更大程度上取決于其核心業務的成敗。輕資產運營模式的特點主要包括投出小產出大、品牌價值高等特點。 同時，輕資產模式能減小企業的固定資產的積壓，隨之降低風險，也就可以轉移投資的方向，可以向文化、品牌、知識產權方面等轉移。

3.房地產行業實施輕資產模式途徑

3.1建立輕資產模式下的融資渠道

依據我國當前經濟發展現狀和市場環境，和更多的信貸機構進行合作，將原有的短期借貸的比率降下去，將長期借貸的比率提高，不斷地拓寬借貸的渠道，從而分散企業的融資風險，豐富融資資金的來源渠道是房地產行業未來發展的有效途徑。開拓內部的融資渠道，合理的利用旗下合作企業資源，開發理財產品，并利用現代互聯網技術進行融資，既可以幫助企業籌集到足夠的資金，又可以使企業的融資途徑更加豐富。

3.2合理利用自身品牌和運營管理的優勢

房地產行業企業應充分利用自身品牌形象和國際知名度進行行之有效的擴張和企業發展，為企業間合作奠定良好基礎。房地產行業在實施輕資產運營模式下，更能充分發揮自身優勢，使企業利益達到最大化，為企業走向世界打下夯實基礎。

3.3進行租金等收益的共享

將原有的商業地產外包給了其他的投資方，對投資方來說，租金的收益是其在進行投資后所獲得的收益的主要體現，投資方可以從中獲取一些的資金來進行后期項目的開發和運營。同時，能強化行地產企業的品牌效應，為房地產行業的發展注入一劑強力推動劑。

4.房地產行業輕資產運營模式成功原因探析

4.1實現了從房地產到商業服務的成功轉變

實施輕資產運營模式對于房地產企業的發展是有很大的優勢的。一方面進行輕資產運營模式將會為企業降低在房地產行業上的成本投入，也降低了企業在房地產行業上風險。同時，也能保證一定的穩定收入;另一方面，如今的房地產行業主要進行文化行業項目開發，需要企業投入足夠的人力和物力來促成相關項目成型，因此采用輕資產運營模式，能夠減少企業在其他項目上的投入，將核心項目發展的更具規模，也更有資源來進行新產品的研發和創新，從而使企業在眾多房地產行業中更具有核心競爭力和影響力。

4.2為房地產企業帶來眾多現金流投資盈利項目

采用輕資產運營模式意味著企業要改變傳統的盈利模式，結合現如今新型運營模式，實施多元化運營模式，即輕資產運營模式。在輕資產模式下，企業的運營模式也發生了變化，主要的房地產行業外包給了其他公司，房地產行業通過與合作企業之間達成項目收益的分享來盈利，改變原有地產行業需要投入大量資金的情況，使公司能夠在獲利額同時，更少的投入成本，從而大大降低了企業的負債。同時房地產行業也可以利用自身的品牌優勢以及招商的運營與管理來幫助自己的項目能夠獲得預期收益，從而保證企業的利益。

4.3改變了原有的財務管理及財權分配制度

房地產企業在進行收購、并購等投資活動時，應當將企業現有的資產以及進行并購或收購后所持有資源進行合理有效整合，同時成立相關的部門在企業完成這一項投資項目后，迅速將資源進行清點和整合，實現二者之間的優勢互補，并且也要迅速找出二者發展過程中所存在的問題，及時根據現有的資源進行改進和完善，才能實現收購、并購等投資項目對于萬達地產的優勢。房地產行業在采用輕資產經營模式時，應當改變原有的財務管理以及財權分配制度，將合作伙伴的利益放在重要的位置上，才能發揮輕資產經營模式的優勢。此外，企業在進行財務管理時還需提高對非財務資源的培訓以及質量提升。

5.房地產行業實施輕資產運營模式意義

5.1有利于拓寬房地產行業多元融資渠道

通過輕資產運營模式豐富企業融資方式，將風險進行分散;首先，可以與有關的機構達成一定的合作模式，通過房地產企業本身所具有的品牌效應以及投資機構的優勢來從外界吸納一部分的資金，從而減輕由于企業的債務分配問題所造成的融資風險;其次，可以通過一些理財產品來進行融資，使更多的投資者能夠參與到企業的投資項目中，降低由于融資活動而產生的風險。第三，可以利用互聯網技術，在網絡上進行較為流行的融資的方式來募集資金，進行多渠道融資。

5.2有利于提升房地產企業運營能力

對于房地產行業來說，在運營過程中嚴格控制了產品的質量，也增強了核心競爭力。企業實施輕資產模式進行企業的自身發展，能更好地運用各種資源，進行資源的優化配置，時時進行產業結構的優化調整，從而加大了對于自身產業的基礎建設，有效地確保產品的質量，進一步提升企業的運營能力。

5.3有利于房地產企業建立標準模塊，提升企業競爭力

我國目前眾多房地產行業經歷了標準模塊、信息化的商業管理到建立融資渠道的過程，實施輕資產運營模式能加快我國房地產企業的現代化進程，在大數據時代，合理利用各種資源進行房地產行業的高速發展，推動我國企業的現代化進程。

總結

降低企業的生產成本，將固定資本轉化為流動資產，可以減少對固定資產的投入是輕資產模式的優勢，讓企業了解到自身業務的核心關鍵點，依托產業文化產權和品牌效應去擴大核心業務的發展，也有利于企業對新技術和新設計的研發創造。輕資產運營模式將生產、銷售、管理等非核心業務外包給其他企業，這種運營模式能將企業的財務風險分擔給合作對象，雙方企業共同承擔風險，使企業的抗風險能力大大提高，從容地面對復雜多變的市場行業環境和自身財務危機。在共同面對風險的基礎上達成共贏的局面。

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