房地產企業資金管理研究

陳輝

[摘 ?要]近幾年，國內的房地產企業處于市場低迷期，加上國家又提出“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，要想在房地產企業在市場中能快速發展，就要對企業的資金管理方面存在的問題進行細致的分析和研究，房地產企業的資金管理工作顯得尤為重要，尤其是面對這么激烈的市場斗爭，要求企業得具備更強的資金運作能力，已經成為房地產企業的關注話題。本文在分析房地產企業資金管理的重要性基礎上，深入探討了房地產企業資金管理現狀和存在的問題，并針對性的提出了完善房地產企業資金管理的對策措施。

[關鍵詞]房地產企業;資金管理;預算管理

1引言

隨著我國經濟的快速發展，房地產企業作為經濟發展的重要組成部分，尤其近幾年的飛速發展，房地產企業已經成為我國國民經濟增長的源動力，由于房地產企業在前期投入成本較大，負債率高的特點，資金緊張的問題比較突出，所以房地產企業必須加強資金管理的建設，才能控制企業的快速增長。房地產企業資金管理的重要性具體主要體現在以下方面：

（1）在房地產企業的運行發展中，資金管理是不可缺少的組成部分，是貫穿整個企業的紐帶，是企業高速發展的重要環節，在企業管理中，要加倍關注，確保資金發揮更強的優勢，房地產企業最大的特點是資金流動性強，可以通過現金、銀行存款的形式存在，企業就必須加強資金管理，必然要對其工作提出更高的要求，為企業的快速發展保駕護航，只有有效的控制，才能保障企業的安全性，提升資金周轉速度，有效的確保企業的最大化效益。

（2）房地產行業是一個資本密集型產業，所以房地產企業資金管理，不僅要確保企業具有科學合理的資金結構，同時還要求能夠規避存在的資金風險，確保房地產企業具備穩定的現金流。科學高效的資金管理，能夠保護企業資金安全，規范資金的籌集與運用，優化資本結構，降低資金成本，防范企業財務風險，促進企業核心競爭力的有效提升，保證企業的持續健康穩定發展。

2房地產企業資金管理現狀和存在的問題

現階段，土地資源稀缺，價格持續上漲，房地產企業前期投入成本較大，生產周期較長，資金周轉相對緩慢，房地產企業與一般企業區別在于變現期較長，容易滋生風險，所以房地產企業應加強資金管理水平的提升，控制經營風險。又房地產企業與金融企業的關系緊密，在開發過程中主要得益于各種金融工具的應用，如果房地產企業的經營狀況不佳，會大大增加回籠資金的難度，對金融體系不穩定。當前房地產企業資金管理存在的問題具體主要體現在以下方面：

（1）企業管理層對資金管理中的預算不重視，缺少完善的資金預算管理制度。房地產企業開展資金管理工作的起點是預算管理，是資金管理中的重要組成部分，部分房地產企業對資金管理不重視，對資金預算管理存在一些看法，缺少預算管理制度，這樣很容易造成成本的浪費現象，企業對市場的消費水平和投資者的投資能力沒有分析能力，預算過程進度與銷售進度沒有結合起來，企業沒有數據可依，盲目和隨意的投資，在一定程度上給企業造成困境，房地產企業經營一般都是要求高，所以預算管理就顯得比較重要，但實際是在很多企業預算管理只是喊喊口號而已，并沒有真正得到應用，造成預算和實際相距很大，使企業的整個資金系統出現問題，影響項目建設周期。

（2）風險管控問題

大家都知道，房地產行業是個高危行業，風險極高，企業在投資項目中所得到的回饋是所與所承擔的風險是成正比的，尤其是一些負債較高的企業，在投資活動中應對資金管理風險因數了如指掌，掌控資金管理是的核心工作，有助于提高企業資金的運營效率，管控財務風險，一旦對風險預算有誤。極有可能造成資金不能被合理調配，流于形式，無法有效的控制資金在各個環節的合理使用，易使企業陷入困境。

（3）融資渠道單一，過度依賴造成成本和風險增大。目前，我國房地產企業市場逐漸飽和，以及金融杠桿政策進一步發展，國內銀行和信貸對房地產企業進行緊縮模式，這對于極度依賴銀行的房地產企業來說無疑市雪上加霜，融資困難極易導致企業現金流不足，出現難以解決的緊迫局面，對房地產企業資金管理帶來壓力，同時也增加了財務危機。

（4）缺乏合理的資金運行結構。目前我國的房地產企業功能日益細化，競爭越來越激勵，不少企業也是在夾縫中求生存，起初都是在巨大利潤的利誘下，項目初成規模，自有資金與銀行貸款比例嚴重失調的情況下，接下來等著的是未完工的產品、還有大量被積壓的資金無法回籠，如果在遇上市場蕭條，那些積壓的資金是無法收回的，其利潤當然也無從談起，將會給企業帶來不小的財務風險。

3完善房地產企業資金管理的對策措施

（1）對投資項目進行可行性分析。對于房地產企業項目具有系統性和綜合性的特點，區別與其他行業，涉及面比較廣，容易收到國家政策的影響，另外，由于建設期和資金回籠期較長，投資金額較大，回報率較高但其投資風險也相應大，所以在投資項目之前，一定對其進行必要的可行性研究和分析，對影響的各種因數都要進行綜合評價和慎重的考慮，以達到節約成本降低風險的目的。

（2）重視預算管理工作，健全完善資金管理制度。在資金管理中，資金預算是重要的一方面，加強資金管理可以確保資金得到有效的利用，財務部門要從實際出發，通過預算的形式規范企業的目標和經濟行為過程，調整和修正管理行為與目標偏差，保證各級目標、策略、政策和規劃的實現，管理體系，設置管理機構，確保資金預算的可行性，以便項目負責人全面了解，對預算與實際執行情況出現的差異進行分析，及時向管理部分反饋，以便于做出解決辦法。

（3）加強風險控制力度。由于從事房地產行業的企業所投資的項目客觀因素繁多，為了更好提高企業對資金管理方面的控制，企業必須不斷加強和完善風險控制力度，提升風險識別和預警能力，還應增強相關管理人員的風險意識，意識在房地產經營活動中可能存在的風險，詳細的評價和預測風險的危害程度，有較好的應對風險的能力。還可以安裝風險評估系統，使用該系統對項目的所有信息進行評價，根據評估結果進行細致的分析，按等級劃分，通過這種方式可以大大降低資金管理的風險，同時在一定程度上還提高了企業的資金利用率，有利于企業的可持續發展。

（4） 構建企業多元化融資渠道。目前，我國房地產企業的融資現狀需要進一步完善，很多的房地產企業在融資過程中都是借助銀行及民間貸款，隨著企業的不斷發展，其融資渠道的多元化特點顯著提高，但是仍然僧多肉少，因此要想把房地產企業多元化融資渠道落實到位。一是，利用企業的良好信譽與銀行建立融資關系，二是，利用債券融資戰略，相對而言債券融資的成本較低，融資速度相應較快。三是，利用股權融資戰略，建立戰略性的合作伙伴，開發股權轉讓的方式吸引投資者進入，四是，企業可使用內部留存利潤進行再投資，企業管理在做此融資對策時不需向外部披露公司的信息，可以節約融資成本。五是，銷售資產融資戰略，企業可以選擇銷售部分有價值的資產進行融資，且簡單宜行。

（5）加速企業的銷售進度及回款速度。結合市場環境與銷售策略，加快銷售進度，在銷售策略上開拓創新思路，通過客戶的劃分制定不同的銷售策略和優惠政策。通過加大首付比例，提高購房優惠政策來加速回款速度，在客戶簽定購房合同時就明確合同條款，制定銷售流程，對于銀行按揭合作，將回款指標作為重要的考核指標，指定專人負債跟蹤銷售回款的催繳，縮短資金周轉的周期。

4結束語

資金管理是財務管理的重點，資本運作是房地產企業健康發展的重要組成部分。政策的調控，當地市場條件給房地產經營項目帶來不利因素，使房地產企業的發展和管理也存在一些問題。所以房地產企業在開發過程中要全面分析的資金的使用計劃，總之，加強資金管理建設勢在必行，是貫穿整個企業的紐帶，是企業高速發展的重要環節，是企業可持續發展的藍圖，能夠為企業的穩健發展提供足夠資金。

參考文獻：

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