略論賓陽縣大陸村鄉村旅游地產的發展前景

黃欣玲，曹冰凌，吳青林

（江西農業大學，江西南昌330045）

隨著城鄉居民收入的不斷增長，人民生活水平的不斷提高，城市化進程和生活節奏的加快，人們開始向往大自然、回歸大自然，開始追求一種自然的生活狀態，人們開始注重生活品質，提高生活質量，強調在回歸自然的同時也要保證居住空間和居住環境的舒適性。在這種背景下，人們對住宅的需求正在逐漸改變，旅游地產便應運而生。旅游地產是以旅游開發為基礎的，是旅游業與房地產業相結合的新興產業，是以旅游為前提基礎的一種房地產開發、經營和管理的方式。作為一種新興產業，旅游房地產往往擁有著優雅的環境、多樣化的休閑配套設施與優質的服務等優勢，很好地迎合了人們對度假需求及新的消費時尚，因而，旅游房地產正在成為旅游及房地產項目開發的新熱點。近年來隨著國家支持與推進旅游業發展的新政策不斷出臺，其中包括旅游地產在內的旅游領域存在大量投資機會，大量房企也開始進軍旅游地產，積極探索如何在保護生態環境的基礎上合理開發旅游地產，實現企業的轉型升級。鄉村旅游和旅游地產兩者的結合能產生雙贏的效果，使旅游地產業迎來一個快速發展的時期。

南寧市賓陽縣古辣鎮大陸村位于賓陽縣東部，距離縣城28公里，全村共有180戶720人。大陸村三面環山，新中國成立前是商賈要道之地。嘉慶年間，賓陽、永淳兩縣掀起了人力挑夫販運食鹽生意熱潮，大陸村村民充分利用本村依山傍水的自然條件，發揮自己的聰明才智，建鹽房、筑鹽灶，煮熟鹽出售，賓陽、永淳兩縣轄區群眾食用鹽大部分都由大陸村供應。2015年，縣委、縣政府把大陸村推薦確定為市級2015年生態鄉村建設綜合示范村，各級各部門積極行動，協調配合，縣委、縣政府先后投入4617萬元建設大陸村村級公共文化中心，進村道路、供水及排污工程、綜合辦公樓等基礎設施。如今，大陸村搶抓縣委、縣政府決定打造“賓陽香米產業綜合示范基地”的機遇，充分發揮核心區域優勢，積極成立了農業經濟開發有限公司，加大土地流轉力度，整合土地資源，通過租賃、置換耕種等方式，集中了山地2000多畝，水田、旱地600多畝，用來發展現代農業、鄉村旅游業和特色生態產業，努力打造形成集生態產業、農產品加工、鄉村休閑旅游為一體的精品旅游示范點。2018年，經過廣大熱心村民群眾積極參與、談論研究和篩選審核，初步評出”首府南寧十大最美鄉村“，古辣鎮大陸村是其中之一。

1 大陸村鄉村旅游發展現狀

1.1 稻田藝術帶熱鄉村游

過去，大陸村人多地少，村民大多數外出打工。近幾年，村里先富村民韋進群倡議成立了村民合作社，村民把土地集中交給合作社統一管理，走現代農業的路子。憑借優美的自然生態環境，大陸村鄉村旅游逐漸興起，身處賓陽香米產業示范區的大陸村更是做起了香米文章。見多識廣的韋進群決定在村里創作稻田畫。美輪美奐的稻田畫吸引了不少當地居民，隨著大陸村稻田畫在網上流傳，陸續有外地游客前來參觀。而且，紫色的水稻成熟后，顏色仍是紫色的，是一種營養價值很高的粗糧。他們打造古辣香米品牌，向游客出售優質香米和粗糧，打造旅游、觀光、休閑、購物于一體的休閑旅游農家樂基地，帶動當地香米產業和旅游業的發展。

1.2 因勢利導打造稻田品牌

以‘稻田藝術’主題，打造互動性、體驗性、參與性強的親子游樂項目，如稻草人創意大賽、攝影大賽、農旅親子體驗活動等，讓游客們可看、可賞、可玩。“找‘稻’新大陸歡樂嘉年華”為主題的賓陽縣生態農旅活動月匯聚了農旅創作大賽、文化精品展演、民俗體驗等，體現新農村生態文化旅游盛會，活動突出生態鄉村旅游魅力和民俗文化特色，注重旅游與文化、農業等相關產業的融合互動，游客不僅可以參與有趣的活動，還可以體驗到賓陽的稻鄉文化。

1.3 香米產業撬動鄉愁經濟

賓陽縣大陸村以古辣香米產業特色與美麗宜居鄉村建設相結合，以成熟的產業鏈和標準化的生產，實現產村互動，農旅結合，把大陸村打造成“稻花鄉里”示范村。農旅融合是未來鄉村旅游發展的方向，是農民增收的一個重大支撐點。2016年啟動了廣西賓陽萬頃香米產業示范區項目，該項目是自治區政府扶持賓陽縣重點打造的15萬畝涉優質香米種植示范區，并計劃在3到5年內建設成為自治區級水稻種植產業示范區和自治區級休閑農業和鄉村旅游示范區，同時該項目也是目前賓陽縣最大的規劃農業與旅游融合、統籌城鄉發展的項目。

2 適宜大陸村開發的旅游地產的形式

2.1 旅游住宅地產

旅游住宅地產是大陸村旅游地產開發的主要形式，是游客們的第一居所，旅游住宅地產最主要的應該是考慮到居住者的居住條件，如生態環境，交通條件，地理區位，基礎設施狀況等因素。同時，要依據大陸村獨特的自然資源，增加花草樹木的綠化面積，使之體現出大陸村旅游住宅地產的獨特優勢，并逐步完善旅游住宅地產的配套設施，使之滿足居住者的需求，突出生態自然特色。

2.2 “民宿”形式

大陸村在打造旅游地產之初，就對大陸村的農宅進行整體改造，使之美觀大方，獨具田園特色。大陸村后期整體改造農宅150戶，村民把平頂屋改為坡頂屋，并在屋頂上蓋上小藍瓦，并把墻體粉刷成白色，添加女兒墻、飄檐等，每戶院落的整體設計都不一樣，做到整體風格大致相同，又一戶一景獨具特色。

2.3 旅游療養院

大陸村依據地理位置和自然環境的優越性開辦了一個大型的旅游療養院，這是一個將休息、度假、觀光旅游和理療健身結合起來的旅游專項場所，旅游療養院一般具有優越的理療設施和先進的理療手段，在這里的游客一般是以治療、康復為主，旅游和觀光為輔。

3 大陸村鄉村旅游房產的發展條件分析

3.1 有利條件

1）優越的區位條件

古辣鎮位于賓陽縣東南部（如圖1所示），轄著11個村委，共有人口50172人，總面積112.4平方公里，境內平原開放，生態環境優越，一年中溫暖多雨，冬冷夏熱。區內交通便利，交通便捷，有湘桂、黎欽鐵路、桂海高速公路、省道賓橫公路穿境而過，并分別設有稔竹火車站和高速公路出入口。走高速公路到首付南寧僅79公里，至工業城柳州僅138公里，至南寧到廣州高速公路六景轉盤15公里。

圖1 古辣鎮大陸村區位條件

2）便捷的對外交通條件

大陸村到古辣鎮上只用40分鐘的車程，交通條件的改善，將為大陸村信息、物資的流通奠定良好的基礎，便于人口的集聚，有利于旅游地產的發展。

3）豐富的旅游資源

大陸村依托香米種植優勢，打造了全國最新穎的大面積3D稻田藝術，豐富多樣的藝術圖案吸引了全國各地的游客駐足；大陸村的玉米迷宮、創意石頭畫、農創市集和鄉村美食街等，用綠色植物制造游客項目，以綠色環境打造休憩模式，給游客們帶來了新奇的游樂體驗；大陸村接連推出的“找稻”新大陸、“歡樂嘉年華”生態旅游主題活動月、稻田文化藝術節等旅游節慶活動，以及“奇趣賓陽”山地自行車賽、2018“活力賓陽”田園迷你鐵人三項賽等旅游推介活動，不斷提升了古辣鎮大陸村的稻田藝術知名度和古辣香米品牌影響力。

4）豐富的土地資源

在土地資源方面，古辣鎮還是一塊尚未開發過的處女地，大陸村呈標準的長方形，是平坦而貧瘠的旱地，是房產投資商開發旅游地產的現成寶地，而且地理位置較高，可開發面積達八千多畝，地價低廉，是賓陽縣重點推出的招商引資項目。

3.2 不利條件

1）旅游地產的法律政策不夠完善

旅游地產行業屬于旅游業和房地產業結合的重要產業，但這個行業在賓陽縣還處于發展階段，我國目前還沒有出臺關于旅游地產的相關的法律法規，賓陽縣政府關于旅游地產的政策仍然不夠完善，賓陽縣的旅游地產開發具有很強的政策性，需要政府進行引導規劃，但政府政策有時也不大完善，在實施過程中也會出現大量的問題，嚴重影響賓陽縣旅游地產的發展。

2）盲目建設，缺乏統一的規劃管理

大陸村正處于旅游地產開發和建設的早期階段，缺乏統一的規劃管理和行業標準，在開發過程中盲目建設會導致土地資源的浪費，也有可能破壞大陸村的自然生態環境，嚴重影響旅游地產的建設，并出現旅游地產開發前期質量不高，設計不完善等問題。

3）旅游屏蔽性突出，相對關注度不高

南寧市賓陽縣旅游資源豐富，例如思隴鎮的昆侖關旅游景區、古辣鎮白鶴觀、昆侖關古戰場、賓陽龍巖山、回風塔、思恩府、科試院、賓陽炮龍老廟、情人谷風景區、賓陽八仙巖、賓陽傳統工藝陳列館、賓陽金坑峽，賓陽縣豐富的旅游資源對古辣鎮大陸村的旅游景點有著極大的屏蔽作用，減少了游客的關注度。

4）休閑娛樂項目較少，游客體驗不足

除了需要有良好的硬件配套設施外，旅游地產開發建設還要有良好的住宿條件和度假環境，還需要有更多的休閑娛樂項目，要注重營造一種和諧、寧靜、輕松的氛圍，使游客在日常工作中釋放壓力，身體和心靈上都能得到解放。但大陸村的旅游地產休閑娛樂體驗項目仍然較少，游客體驗不足，回游率不高，旅游地產就難以發展。

5）基礎配套設施和服務設施不完善

大陸村基礎配套設施和服務設施仍然不夠完善，道路交通條件較差，村內供水、供電、給水、排水、網絡通信等基礎配套設施仍需完善，而且科教文衛體等事業也相對落后，這些都在一定程度上影響了古辣鎮大陸村旅游地產的持續健康發展。

4 大陸村鄉村旅游房地產發展的建議

1）政府提供政策上的保障，促進賓陽縣旅游地產的建設

賓陽縣要發展旅游地產，在政策上要提供相應的支持，要加強旅游地產項目的監督和管理，防止房地產開發商在開發過程中有破壞生態環境、浪費土地資源、過度開發建設的破壞行為，使賓陽縣旅游地產的發展能符合賓陽縣的城市發展規劃和旅游發展規劃，進而推動賓陽縣經濟的發展。

2）以保護自然生態環境為前提，進行旅游地產開發建設

大陸村要在保護自然生態環境的基礎上進行旅游地產開發項目的建設，要注重保護生態環境，既要綠水青山，也要金山銀山，不能以犧牲生態環境為代價來獲得經濟的進步和發展，在注重經濟建設的同時也不能忽略環境的保護，物質文明進步的同時，也要推進經濟文明的建設。

3）以城市為依托，提高市場知名度

南寧市賓陽縣要加大宣傳力度，調查旅游大眾的出行目的和影響他們選擇旅游出行目的地的主要因素，擴大大陸村的旅游地產形象，增加其休閑娛樂項目的影響，大陸村的市場知名度在一定程度上有了提高，鄉村旅游才能得到發展，旅游地產項目才能進步。

4）逐步完善配套設施

一個地區旅游地產要健康發展，一定要有完善的配套基礎設施和服務設施，大陸村要對村里的交通、通訊、供水、供電都投入大量資金，給大陸村營造一個良好的居住環境，大陸村的基礎設施也要考慮到旅游區的整體特色，目前大陸村房地產配套設施已經日趨完善，但相比城區內還有待于提高。

5）確定大陸村的接待能力和服務級別

一個地區的環境承載量和人口承載量會影響到旅游地產項目的發展，要經過調查分析得出大陸村所能承受的最大人口容量和環境承載能力，根據自身的發展現狀明確旅游地產發展的方向和相應的服務級別，為旅游地產的發展奠定良好的基礎。

6）結合農村人居環境建設、共同推進地區發展

旅游地產的發展要考慮到旅游地的基礎服務設施和生態自然環境條件，這與旅游者對旅游地的體驗和感受密切相關，所以旅游地產的發展要考慮到農村生態環境的建設，改善農村人居環境和基礎設施環境，保護和展示大陸村的生態自然資源，推進大陸村的旅游地產的建設。

綜上所述，良好的旅游房地產開發能形成旅游業和房地產業雙贏的局面，旅游房地產開發成功的關鍵在于明確發展方向和發展模式，要確保項目建成后經濟效益、社會效益、環境效益和文化效益良好，這樣才能長期持續地帶動城市經濟發展。