房地產企業融資風險問題之我見

王文斌

摘 要 本文將會結合房地產企業融資風險的實際情況進行分析，探討我國房地產企業融資現狀以及存在的主要問題，并且幫助房地產企業加深對融資風險的識別以及制定具體的防范對策。

關鍵詞 房地產企業 融資風險 風險防范

我國社會主義市場經濟的快速發展離不開房地產行業的蓬勃發展，當下房地產企業發展迅速，房價越來越高，國家的宏觀調控政策對于房地產企業的管控更加嚴格。房地產企業屬于資金密集型行業，融資是房地產企業所面臨的重要風險類型。當下房地產企業融資面臨越來越多的困難，融資受到限制必定會影響整個房地產企業的投資項目，在資產融合環節當中必然會引發風險問題，需要結合實際的房地產企業發展狀況，盡可能的降低分散融資風險，制定出有效的融資風險防范策略，才能夠保證房地產企業整體系統性風險處于低位，為我國社會主義市場經濟穩健發展提供保障。

一、我國房地產企業融資風險成因分析

（一）資產負債率較高

結合相關數據表明，截至2018年末非金融行業的房地產行業以81%的資產負債率位于首位。房地產企業運營作為典型的負債運營模式，其不僅需要運用預售的方式，而且預售額越高，負債就越多。另外我國的土地供應量逐漸呈現出緊缺的狀態，房地產企業為了爭奪商業開發性土地通常會通過高價競爭來取得土地，所以需要加大融資力度。該過程就容易形成盲目融資，必然會提升房地產企業的資產負債率。而且在當前經濟環境下房地產去杠桿的調控信號不斷加強，在政府政策的約束下，信托等融資方式受到了限制。房地產企業迅速增長的負債率以及高昂的資金成本都會成為制約房地產企業融資的“攔路虎”。一旦企業的償債能力出現問題，就會導致整個資金鏈的斷裂，最終會使得房地產企業面臨破產的危機。

（二）房地產企業盈利空間不斷被壓縮

2016年930新政的頒布，對于首套房再啟認貸不認房的界定政策落實以來，加上2017年317新政所出臺的樓市調整政策等等政策的頒布，都給高房價進行了限制，使得高房價開啟了回落的前奏。許多熱點城市房價都有所回落或者逐步企穩。盡管樓市的價格有所下降或者穩定，但是買房者的心態也會有所產生變化。往往會擔心房價暴跌或者是對于政策的理解有所誤差等因素，致使買房者處于觀望狀態，所以房地產企業的盈利空間不確定性大幅度增加。加上房地產企業各個施工環節逐漸透明化，許多利潤不斷被壓縮，造成了房地產企業的盈利水平，空間都有所下降。另外，房價的絕對值依然處于較高的位置，使得消費者買房子望而卻步。所以房地產企業極有可能會存在銷售量提升不了的情況，利潤下降也會致使房地產企業資金回籠存在困難，進而引發資金鏈斷裂等并發性問題，造成過房地產企業產生財務危機。

（三）信托融資模式受到限制

信托融資模式自身存在著成本較低、風險小，并且融資形式十分靈活的優勢特征，十分符合房地產企業融資的需要。然而近些年隨著信托融資的不斷開放，使得我國信托融資規模大幅度增加，給我國金融體系造成了較大的體系風險。所以國家頒布了許多政策加大信托融資條件。比如《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，該通知明確地提出信托公司不能夠向房地產企業發放流動資金貸款，并且不能夠進行商品房預售回購。通過該政策的頒發使得房地產融資運用信托融資模式難度大大增加，門檻提高，致使許多房地產企業紛紛停止運用信托融資方法。

二、防范房地產企業融資風險的具體策略

（一）不斷完善房地產金融立法

當下我國房地產融資法律法規并不夠健全，房地產企業融資市場仍然存在著一定的漏洞，在某種程度上制約了房地產融資，并不能夠為企業的發展形成法律法規的保障，所以需要產生行之有效的金融立法。只有具有健全的房地產金融法律法規體系，才能夠確保房地產企業融資過程的順利以及融資過程遵循法律法規，避免造成融資法律風險。因此需要結合當下房地產企業融資的市場環境，在現有立法基礎上不斷地完善與優化;其次頒布新的融資立法，確保房地產企業融資工作的順利落實，能夠規范其融資行為，優化融資環境。

（二）加強對房地產融資的支持

房地產企業的發展依賴于政府的宏觀調控，并且離不開政府的支持。因此房地產企業作為資金密集風險集中的產業，需要運用專門與可靠的體系來確保風險處于可控的位置。借鑒發達國家房地產企業行業的蓬勃發展來看，基本上都離不開政府的支持。所以政府應該針對房地產企業的融資提供一定的便利，發布政策優惠幫助房地產企業快速的獲得融資資金。而且在政府的幫助下所取得的融資資金具有一定的穩健性，能夠降低房地產企業所面臨的融資風險，推動企業有效安全地進行融資，促進房地產行業的健康發展。

（三）豐富融資渠道，實現融資形式多樣化

房地產行業快速發展將會致使銀行貸款不再是房地產企業融資的唯一選擇形式，只有將融資形式進行豐富拓展，才能夠使得房地產企業更好的規避融資風險。比如可以運用證券保險等金融中介機構的特色產品，結合房地產企業自身的融資需求，最終形成十分豐富的融資形式。盡管部分融資形式的成本較高，風險較大，但是多樣化的融資形式能夠幫助房地產企業優化資本結構，從而達到控制融資風險與獲取融資資金的目的。而且對于各種融資形式要結合房地產企業的實際狀況進行選擇，不能夠盲目的進行融資，增加企業的資產負債壓力。

（作者單位為恒大地產集團山西有限公司）

參考文獻

[1] 張小鳳.淺析房地產企業融資風險及其防范策略[J].納稅，2019，13（05）：200-201.

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