淺析國有基層企業閑置房屋及土地處置的困境與對策

鄧波

摘 要 在國家經濟結構改革的大背景下，國有企業改革的步伐逐步加快，原有生產經營場所和設備已不能滿足現代生產方式的需要，資產盤活再利用的效益較低，管理難度增加，資產閑置狀況較為普遍，由于受政策和歷史因素影響，房屋及土地的閑置尤為凸顯，處置工作遇到的較大困境已經制約了企業持續健康發展。本文闡述了房屋及土地閑置的原因，分析了相關資產處置存在的主要困境，并就如何加強國有基層企業閑置房屋及土地處置提出具體對策建議。

關鍵詞 國有基層企業 閑置資產 資產處置

一、國有基層企業加強閑置房屋及土地處置的重要意義

閑置資產是在市場經濟體制逐步完善，經濟環境變化、技術進步、產業結構調整等背景下，多因素綜合作用產生的，企業主業不再使用，處于出租、擱置等狀態的資產。國有基層企業閑置房屋大部分修建于20世紀90年代，因修建年代較早，管理不到位，給目前企業閑置資產管理工作帶來較大困難。因此，加強閑置房屋及土地處置，對優化基層企業資產結構具有重要意義。

首先，有利于減少企業管理成本。多數房屋屬于計劃經濟時代的產物，在常年無人使用、年久失修的狀態下，為消除安全隱患，企業每年需投入大量的人力和財力。加強閑置房屋及土地的處置，能夠改善企業資產結構，增強資產保值增值能力，對推動企業高質量發展具有重大促進作用。

其次，有利于降低企業安全風險。基層企業閑置房屋地處位置偏遠，大部分位于鄉鎮、農村，多年閑置未使用，在長期日曬雨淋的情況下，房屋主體結構部分受損嚴重，雖然每年都有進行維護和管理，但日常監管存在空檔期，時有安全事故發生，若不加強處置，將會帶來較大安全風險。

再次，有利于土地資源的充分利用。土地資源是不可再生資源，由于發展方式的改變，原有土地面積已不能滿足現代生產經營需要，從長遠看，把長期閑置的土地進行處置，有利于促進國有土地資源合理流動，能充分發揮土地資源效用，提升整個社會土地資源利用效率。

最后，有利于樹立企業良好形象。隨著鄉村振興戰略的逐步落地，新農村建設的不斷發展，特色小鎮建設整體推進，鄉鎮建設翻新速度較快。而位于此處的房屋及土地資產，由于長期閑置，無人居住和看管，往往采用圍墻隔斷與外部的聯系以達到安全管理目的，但是與周圍的建筑格格不入，有損企業形象。

二、國有基層企業閑置房屋及土地形成的原因

（一）不能滿足現代生產經營管理需要

產業結構調整是國有基層單位資產閑置的主要原因，在20世紀90年代，基于當時的生產力發展水平，國有企業采取垂直管理模式，為滿足管理需要，按照行政區劃管理方式在各鄉鎮、部分行政村修建收購經營和管理場所。隨著產業布局調整，信息化水平不斷提升，生產經營和管理方式發生重大變化，原有房屋的設計運行能力已不能滿足現代經營業務需要，導致大量老舊房屋退出歷史舞臺而形成閑置。

（二）企業發展受政策影響導致出現困難

在全面建成小康社會，脫貧攻堅大背景下，原有農村產業優勢受其他產業進入參與競爭沖擊，農業生產資料在向高附加值的其他產業轉移，企業規模實現穩定壓力凸顯，還有進一步逐漸縮減的趨勢，新的房屋及土地正在形成新的閑置。

（三）產業受政策性關停并轉影響

受行業整合發展影響，部分地區產能過剩或不足，為優化資產整體質量，整合管理和經營能力，對生產規模較小的廠進行關停，關停后導致廠房、辦公用房等資產閑置。

三、國有基層企業在閑置房屋及土地處置中遇到的困境

近年來，隨著行業落實國家高質量發展政策各項工作推進，閑置房屋及土地的處置工作提到了行業各級資產管理工作日程，配套出臺了相關處置政策，但由于各單位閑置房屋及土地形成原因及現狀不同，在推進處置工作中遇到的問題也不盡相同。

（一）對加強閑置房屋及土地處置缺乏正確的認識

加大閑置資產處置，是行業推進高質量發展的必然要求，也是解決管理不到位，安全隱患突顯的必然需要。但在基層單位資產處置過程中，由于受老舊觀念影響，部分老職工，特別是離退休老同志缺乏對處置政策的正確理解，認為對房屋及土地進行處置是“敗家子”行為，沒有認識到閑置資產的存在制約行業經濟結構調整，增加企業日常維護和管理成本，拉低了資產經營效益的實際。導致在推進資產處置工作時思想過于保守，擔心資產處置帶來非議，工作積極性受挫。

（二）缺乏推動閑置房屋及土地處置的有效措施

由于國有基層企業受投資政策約束，在閑置資產處置中，主要采取出租、有償轉讓、退回等方式，采用對外投資、資產重組、對外捐贈等處置的情況較少。由于土地性質大多為劃撥地、協議使用、無手續等情況，若要采取招拍掛等方式有償轉讓，劃撥土地使用權轉讓必須經有批準權的人民政府審批，受讓人才能辦理土地出讓手續，然而在現行政策框架內很難獲得政府批準，對協議使用和無手續的資產處置，后續受讓方難以辦理權證，存在一定法律風險。而且，由于資產所處位置較為偏遠，在國家城鎮化不斷推進的過程中，位于鄉鎮的資產受農村人口密度逐漸減少，實體經濟不景氣等因素制約，按照評估程序評估的價格高于實際價格的現象較多，出現資產掛牌無人問津，幾次降價也未能拍出現象。

（三）基層人員綜合素質不高導致處置工作難以開展

房屋及土地資產處置政策性極強，既要做到程序合法、資料完善，又要做到國有資產不流失。同時，資產處置涉及面廣，較為分散，按照屬地管理原則，資產處置工作由基層單位協調推進，受人員變動較大，參與系統培訓力度不夠，知識面窄，政策把握不準等因素影響，協調溝通不暢，資產處置工作落實不到位。

四、國有基層企業加強閑置房屋及土地處置的對策

（一）強化閑置房屋及土地處置工作的組織領導

國有企業的管理模式決定了管理方式，必須將閑置資產處置工作納入各級領導班子考核，才能督促履職盡責。一是建立閑置資產處置的三級聯動機制，省級公司明確政策支持，市級公司統籌管理，縣級公司具體負責，明確各級責任權限，建立牽頭部門、歸口部門、使用部門、監督部門“四位一體”管理模式，明確“市、縣、站、崗”四級管理機制，層層抓實管理關;二是要建立健全對外協調溝通機制，將政府部門、評估機構、拍賣機構、法律顧問等資源進行整合，充分利用中介機構的專業知識，為資產處置合規合法性保駕護航，三是建立健全內部聯動監督機制，將實物資產管理、財務、審計、法規等資源進行整合，形成高效的監督運行機制，為閑置房屋及土地處置程序的符合性提供支撐。

（二）完善閑置房屋及土地處置制度及程序

一是將國家、行業國有資產處置文件進行梳理，將政策條款進行摘錄，梳理完善進入公司資產管理制度，做到既符合政策要求，又具備實際可操作性，提高制度執行率，降低資產處置政策執行風險;二是細化業務流程，按照出租、政府征收、公開拍賣、無償退回、報廢拆除等不同方式所涉及的環節流程化，事項資料清單化，提高基層閑置資產處置效率;三是編制標準化工作手冊，將閑置資產處置制度、程序等進行標準化描述，將制度語言轉化為業務操作語言，形成資產管理人員的口袋書，便于隨時查看和按章操作。

（三）合理選擇閑置房屋及土地處置的措施

1.抓實權證辦理的前期準備。按照政策規定，涉及轉讓資產應完善相關權證手續，由于多數房屋及土地屬于計劃經濟時代的產物，因基建檔案缺失、人員變動及時間跨度大，權證遲遲未能辦理和完善的現象較為普遍，給后續資產處置工作帶來了很大困難。面對大量的閑置資產權證不齊難題，應專門成立閑置資產管理領導小組，加強組織協調，積極爭取地方政府支持，并引入中介機構協助辦證。

2.抓實優良資產出租效益提升。針對持有價值較大，具備一定升值空間的閑置房屋及土地，應對資產總體狀況進行評估，對其進行維護消除安全隱患進行出租管理。而在資產出租過程中，應按租金或資產價值大小，結合成本效益情況，采取詢價、公開招租、公開競價等方式。同時，應采用一戶一簽的形式，將出租資產納入常態化管理，建立客戶信譽檔案，加強對租賃者的安全培訓，減少閑置資產的毀損，避免發生安全事故。

3.抓實待政府征收資產維護。從長遠看，有可能被政府征收并具有一定升值空間的資產，按國家相關管理規定，完善手續、辦齊權證，為實施有償轉讓、爭取最大收益作好準備。從近期看，雖未列入政府規劃范圍，但所處區域具有較好發展前景，以加強管護為目標，實施簡易維修，在解決安全隱患的基礎上，盡量盤活利用。

4.抓實公開拍賣程序合法合規。資產處置應遵循公開競爭、分類實施拍賣的原則，對照法律法規要求，按照處置流程和時間節點，做好各環節程序、資料、證據審核，建立單個資產處置檔案，歸集資產處置資料，為今后備查做好準備。

5.把好資產退回廉潔關。對無使用價值、無商業價值、無任何權證或合法手續且難以管護的“三無”資產，堅持先有償后無償的原則，嚴格按照評估程序對資產先進行評估，掛牌無競買人，或通過市場調查確定無購買意向人后，可將資產整體退回當地村委會集體或縣級人民政府，并與資產接收單位簽訂廉潔承諾書，確保資產退回不造成國有資產流失。

6.創新方式助力脫貧攻堅。統籌地方和企業兩方資源，探索閑置資產“幫扶處置”新模式。對商業價值不高、資產管理和處置難度較大，地上無建筑物、建筑物無利用價值或已拆除，已鑒定為危房的閑置資產，經論證該地塊企業今后無使用規劃，結合精準扶貧工作需要，用于支撐發展農村畜牧業、養殖業等幫扶項目。

（四）加大閑置房屋及土地處置的監督與考核

企業應制定完善監管和跟蹤機制，重點加強對處置方式可行性、資產現狀真實性、后續風險可控性等審核，將監督工作前移，形成全方位的監督工作機制。同時，應建立健全閑置資產處置考核制度，按照處置計劃安排，將權證辦理、處置進度責任細化，明確時限與責任，將完成情況納入單位和個人績效考核，實行負面清單管理，對不認真履職的責任人員嚴肅追究相關責任，形成資產處置管理閉環。

（五）完善科學合理的人力資源保障

一是注重政策宣貫，利用會議向各級領導、部門負責人、業務操作人員宣傳資產處置各項政策，做好政策答疑，指導基層企業搞好資產處置;二是注重教育培訓，除組織人員參加行業、上級資產培訓班外，應結合基層單位閑置資產處置的實際，及時組織專題培訓，重點針對突出問題，集中進行研討，協商解決辦法，做到學用結合;三是注重課題研究，每年針對閑置資產管理熱點、難點問題鼓勵開展精益課題項目，組織課題研究成果交流，通過先進帶領后進，互相學習借鑒，達到共同提升的目的。

（作者單位為貴州省煙草公司安順市公司）

參考文獻

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