“物業城市”新藍海，機遇與挑戰并存

丁祖昱

摘要：物業服務企業進入“城市服務”“大物業服務”是自身服務能力成熟后的自然延伸，對行業新市場的開拓具有積極意義。伴隨著城市治理公共服務市場的不斷開放，不僅央企、國企、大型品牌企業有品牌優勢，專業化服務企業也有空間。在積極探索自身合適的進入模式的同時，亦需重構自身能力，在城市服務的新機遇中，實現企業發展模式的煥新升級。

關鍵詞：城市服務;物業城市;行業新藍海

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0060-63

收稿日期：2019-11-22

據中國物協數據，2018年全國物業管理行業規模達279億平方米，物業管理行業收人達7044億，同比增速達17%，是CDP的三倍。

物業服務企業一直在拓展服務邊界，從社區到寫字樓、學校、醫院，再到公眾場館、交通樞紐、產業園區……少企業提出“業態全覆蓋”。而隨著多業態服務逐步成熟，更進一步探索城市服務，承擔城市公共服務職能即成為一個顯性話題。

然而，“城市服務”形成熱度的內在驅動是什么，將會面臨什么樣的難點，物業服務企業能否在新“藍海”中獲得跨越成長，這些問題尚不清晰。

1“城市服務”興起，源于政府需求和企業能力的匹配

自2017年以來多個城市已出臺相關政策推動城市精細化管理落地。2017年提出的“鄉村振興”戰略20字方針中，亦將“治理有效"作為關鍵。

“城市治理”“鄉村治理”被推向前臺，成為政府工作的重要任務。

過去，“城市治理”的權利一直掌握在政府手中，但由于人力資源的不充分和缺乏市場化機制，導致城市治理過程中出現粗放、成本高昂亟待解，決。面對城鎮化快速推進，城市治理中政府的負荷過大，挑戰了傳統的公共服務模式，這為城鄉引人物業服務企業參與城市治理創造了機會。

從企業角度看，物業服務企業相對成熟的服務體系，長期積累的技術和管理工具能夠為更復雜的場景提供支持。

一方面，在住宅社區，物業服務企業一定程度上已承擔了部分社區治理的基礎工作。而物業服務企業也通過服務公建、產城項目等穩步提升服務能力，積累了復雜場景的服務經驗，若將服務能力進一步延伸，不可避免涉足“城市級”服務。

另一方面，物業服務場景近些年成為新技術的試驗田，“智慧社區”建設使物業服務企業對技術應用特性更為熟悉，從智慧社區到智慧城市，量級有所不同，經驗可以借鑒。一些大型品牌物業服務企業，具有多業態、模塊化的管理系統和工具，一定程度上可以移植進人城市服務領域。

2摸索前行，城市服務路徑“尚不清晰”

大型物業服務企業進人城市服務“如火如荼”，但城市服務的模式尚未成熟，以率先人局企業為例，其模式也仍在探索之中，見表1。

2.1萬科物業——“物業城市”模式從0到1

2018年，萬科物業以參與“國企混改”形式涉人城市服務。當年5月，萬科物業與珠海大橫琴投資有限公司合作，后萬科物業成為珠海大橫琴城資股東。

珠海橫琴“物業城市”模式可以理解為：將整個新區“打包”作為一個物業統籌管理，可通過社會各大專業團隊實現的事務，將全面交由社會力量進行服務運營。

在實際運營管理中，萬科物業作為大橫琴城資的具體操盤手，成為橫琴新區城市公共空間與資源的全流程管理、服務與運營方，服務橫琴新區106.46平方公里。

萬科物業涉足城市服務的方式較為一致，在城市選擇上標準較高。

除橫琴項目外，萬科物業還參與其他多個國企混改項目，如入股天津生態城“生態物業服務公司，攜手東莞濱海灣新區控股組建東莞濱海灣萬科物業服務有限公司。2019年9月，萬科物業與雄安城投合作成立河北雄安城市資源經營管理有限公司，將“物業城市”模式帶入雄安。同月，萬科物業中標深圳河流水質科技管控項目。

“城市服務”實際上承載了萬科物業實現千億營收的愿景。萬科物業標準較高，也希望以標桿項目奠定自身在該領域的地位。目前來看，萬科物業，“物業城市”模式相對穩健，度過了從0到1的階段，持續優化后或形成可復制的城市服務模式。

2.2保利物業——自下而上，“大物業”戰略謀先機

保利物業城市服務的起步是在城鎮公共服務管理。

2016年以來，保利物業為嘉善西塘古鎮、天凝鎮及上海羅店鎮等城鎮提供公共管理等服務，并在2018年對外發布了“鎮興中國”公共服務品牌。

2019年6月，保利物業發布“大物業”戰略，提出“大物業”即全域物業、全業態物業、全民物業、全技術物業、全價值物業。從內容上看，該戰略不止包含與城市服務類似的全域物業范圍，還有其他四種類型的內涵。

與萬科物業相比，保利物業是一種自下而上的模式，在城鎮服務取得較好的成果之后，順勢樹立“大物業”品牌，一定程度上在品牌影響力上占得了先機。

保利物業爭取公共服務領域項目的優勢在于依托央企背景及信用背書，通過與政府、國有企事業單位開展“央央”“央地”戰略合作。而保利物業招股書數據顯示，截止到2019年4月底，保利物業在管公共服務項目200個，管理面積甚至達到7070萬平方米。

在較明確的戰略指導下，保利物業的拓展速度或會更快，與地方國企合作拓展城市服務也提上日程。2019年9月，保利物業與菏澤城投合作成立山東城投保利暉創城市服務有限公司，使公共服務走人城市。

2.3碧桂園服務——科技賦能，“城市共生”尚待發力

在公共服務領域，碧桂園服務的早期實踐是2015年接管陜西韓城市黨家村旅游景區、市政道路景觀護欄等項目。2018年12月，碧桂園服務啟動“城市共生計劃”。

“城市共生計劃”推出城市公共服務、數字城市綜管服務和產業協同運營服務3大服務模塊。該計劃目標是通過科技化產業升級實現優質公共服務平價供給，降低運營成本，同時還通過一體化服務設計降低政府的監管成本。

根據公開資料，碧桂園服務與遵義、衡水、開原、西昌等十余個城市達成了戰略合作，目前已落地的為遼寧開原市項目。

在城市共生計劃的初期，碧桂園服務多以市政環衛服務、綠化養護、城市基礎設施維護等進行切人，但該領域為傳統政府購買服務，人力需求較為密集，合約穩定但利潤空間并不大。

目前來看，“城市共生"的遠期計劃，如城市公共服務、數字城市綜管服務和產業協同運營服務等高增值領域的潛力發揮尚需時日。

3城市服務做得好，可以實現“雙贏”

對政府來講，原來的公共服務社會化購買由多家不同主體共同實施，其管理成本、協調成本相對較高。實際上，物業服務企業本身就是資源整合方，大型物業服務企業涉足城市服務，政府相當于將原有的資源整合工作移交給物業公司，能夠集約化資源，通過一體化運營實現降低成本。

公開資料顯示，橫琴項目中由一家公司整合后降低了服務報價，實現每年5%的成本降幅。保利物業進駐的天凝鎮，在服務提升的同時，整體費用亦實現降低。

此外，從城市管理到城市治理，更多傳統公共服務管理之外的豐富場景需要建設、運營。這一點市場化企業更敏銳，在過程中可以更有效盤活資源，實現公共資源的價值再挖掘，降本同時實現增利。

對企業來講，城市服務合約穩定，承接公共服務管理，不僅可以擴大自身品牌影響力，而且憑借服務獲得認可，進而為拓展其他公建項目提供幫助。城市服務一般涉及的范圍少則十幾平方公里，多則上百平方公里，將公共服務管理底層服務做好后，通過基于城市的增值服務使收入多元化，也有更大上升空間。

以橫琴項目為例，萬科物業操盤的大珠海橫琴城資收人更多來源空間類業務，年度合同額超過3億元。其中，承接的公共空間管理業務，保持在微利穩定的狀態，利潤控制在3-4%。除此公共空間管理業務，城市服務中的公建項目服務的盈利空間亦更大。

4“城市服務”會否成行業新藍海？

趨勢如此，但目前大舉拓展城市服務尚有障礙。

第一，除了萬科物業、龍湖智慧服務試點城市服務的為國家級新區外，目前物業服務企業合作的城市多為三四五線城市，這些城市對城市治理的需求與物業服務企業的能力匹配度更高，但從企業實際情況看，框架協議較多，落地案例還較少，城市服務能否普遍受到認可尚不確定，能否以恰當的時機與需求城市對接比較重要。

此外，不同城市的城市管理現狀參差不齊，城市服務面臨的難度較高，能不能接到，接到后能不能做好，能不能盈利，這都是企業應該考慮的現實問題。

第二，涉足城市服務，服務對象從業主過渡到政府，相應的服務工作面臨政府和公眾的監督，和以往有很大不同。而政府在選擇對象時更傾向于央企、國企和大型品牌企業之間，綜合實力較低的企業或只能接受單項委托，難以獲得綜合管理委托。

第三，由于城市服務涉及地下綜合管廊、河流，水質等新的設施服務場景，對物業服務企業的專業服務能力、技術能力要求較高。

同時，由于城市服務涵蓋的范圍廣，服務場景復雜，也考驗企業的定價能力和洽談能力，之后才可考慮通過與政府的友好合作，進一步延展業務。

5總結

物業服務企業進人“城市服務”“大物業服務”是自身服務能力成熟后的自然延伸，對行業新市場的開拓具有積極意義。

除上述企業，更多企業雖未發布“城市服務”類似戰略，但也實際上涉入了城市級服務，其價值在于通過深度整合資源，為特定城市、地域提供一體化公共服務解決方案。

伴隨著城市治理公共服務市場的不斷開放，不僅央企、國企、大型品牌企業有品牌優勢，專業化服務企業也有空間。在積極探索自身合適的進入模式的同時，亦需重構自身能力，在城市服務的新機遇中，實現企業發展模式的煥新升級。