新稅制背景下房地產開發企業的稅務風險及應對策略

摘要：在新稅制背景下，分析房地產開發企業納稅的影響，以及對“營增改”政策下企業所面臨稅務風險和問題進行剖析，并出了應對策略。

關鍵詞：

“營改增”；房地產開發企業；稅務風險分析；風險管理

營業稅改征增值稅對我國的經濟發展意義重大。由于其特殊性和重要性，導致改革的難度大，周期長。從2011年正式發布以來，由點到面，由交通行業到金融業，每項工作的推進都極大的影響著我國國民經濟的建設。增值稅相比于營業稅效果更好、范圍更廣，且有利于企業轉型、降低行業稅負。

一、“營改增”新稅制對企業稅負的影響

（一）企業概況

X地產開發公司于2012年1月注冊成立。目前開發3個項目，分別是： 項目A：土地812畝，開發商業住宅樓，總建筑面積261050.62 m2，商業網點16套，住宅1392套； 項目B：土地742畝，開發商業住宅樓，總建筑面積192075.89m2，商業網點92套，住宅12套； 項目C：土地252畝，開發商業住宅樓，總建筑面積440630.16 m2，商業網點421套，住宅4678套。

（二）“營改增”新稅制對企業稅負的影響

原則上延續原有優惠稅收政策，特定行業、老項目、老合同采取過渡措施，以確保營增改的實施能夠使絕大多數企業達到降低稅負的效果。但對于房地產開發企業，稅負的增降，取決于企業的管理水平。新稅制下，將會對合同簽訂、履行、發票取得等各環節有巨大影響，因此，對這些環節的管理是降低企業稅負的關鍵。

以X房地產開發公司為例，\"營改增\"之前后，對X地產公司各主要稅種的納稅情況、所占比例具體數據進行對比，如表1、表2所示：

由兩表對比可知，\"營改增\"之前后，X地產公司的總體稅負由16.33%上升至17.45%，主要原因是土地增值稅大幅度上升所導致。

二、新稅制下房地產開發企業稅務風險分析

（一）“營改增”后會計處理變動引發的稅務風險

相比于營業稅制，增值稅制的計算比較復雜，涉及進項稅、銷項稅，以及可能的免抵退稅的情況，這就要求房地產企業財務人員有更高的業務能力。最基本的前提是正確規范做賬，及時納稅申報，如果處理不及時、規范，將會面臨稅務機關的處罰。因此，增值稅制提高了納稅申報錯漏的風險。

（二）“營改增”后發票管理變動引發的風險

發票管理制度不在使用新稅制環境下的發票管理，公司需及時更新、健全內部發票管理制度，否則將引發一系列的稅務風險。如果發生違規行為，按照《中華人民共和國發票管理辦法》處罰，情節嚴重者，將面臨巨額罰款，并沒收違法所得，構成犯罪的將追究刑事責任。如果出現違法違規行為，將會降低企業的納稅信用評級，級別越低，辦理涉稅事項越困難，耗費成本也越高。

（三）“營改增”后納稅籌劃方法調整引發的稅務風險

“營改增”后，房地產企業、稅務人員如果沿用原有的納稅籌劃方法，不但不能使公司達到降低稅負效果，還有可能增加稅負，增加違規風險、蒙受損失。

（四）“營改增”后征管機關變化引發的稅務風險

新稅制下，大量稅收有地稅機關向國稅機關轉移。而地稅機關沒有開設新的稅種，稅收增長乏力，而來自地方政府的稅后壓力不減。因此，地稅機關很大可能加強對企業所得稅和土地增值稅征收力度。

三、房地產企業稅務風險管理存在的問題

就目前狀況來看，X企業雖然在改善自身稅務風險管理方面做出了一些有益的工作，但整體效果并不十分理想，稅務風險管控措施仍然提留在初級階段，沒有對潛在的稅務風險形成一套全面且完善的稅務風險管控策略。因此，稅務問題依然突出，具體如下：

就現狀來看，X企業雖然在改善稅務風險管理方面做了一些工作，但是效果不明顯，稅務風險管控措施未形成一套完善的管控策略。因此，稅務問題仍未妥善解決，具體如下：

（一） 相關人員的職責不清

X企業雖安排專門人員負責稅務工作，但實際操作中，卻是有財務總監或財務經理隨機指定來負責稅務工作。在風險管控過程中，負責涉稅事項的事前安排、事中監督和事后檢查的過程中同樣存在職責不清的情況。在執行過程中，各環節負責人對自身職責模糊不清，甚至相互推諉。由此可見，X企業內部的涉稅制度不夠完善，在新稅制下將表現更突出。

（二）缺乏涉稅風險評估

X企業無法規避稅務風險的另一個重要原因是缺乏對風險評估體系的重要性的認識，導致X企業沒有建立一套有效衡量稅務風險大小的評估體系。

（三）缺乏有效的稅務風險控制機制

在出現多繳，或者少繳的情況時，如果缺乏有效的稅務風險控制機制，則無法應對其產生的不良影響。由此可見，X企業在稅務風險管控方面仍存在許多不足。

（四）稅務風險信息溝通機制不完善

X企業在分險管控過程中，缺乏對風險信息的溝通交流機制，導致各部門間信息無法共享，特別是新稅制全面推行之后，很多稅務風險點不能及時普及，這將會使得各部門存在潛在的稅務風險，且對事后責任的認定不利。

四、房地產開發企業稅務風險應對策略

（一）掌握政策變化，爭取政策支持

在“營改增”背景下，首先，房地產企業要及時整理與分析稅收優惠政策，注意政策的變革。其次爭取過渡性扶持政策。房地產企業如果在改革初期遇到較大財務困難，可向政府申請過渡性稅收政策，以渡過暫時的困境，減緩企業資金壓力。

（二）規范會計核算，健全財務管理

設置稅務部門，進行合理的稅務籌劃。“營改增”之后，稅務的會計核算變得較為復雜，這就需要做好主營業務和財務工作的銜接。首先，房地產企業應及時調整內部會計核算制度和管理制度，以減少新稅制對企業會計核算的影響。其次，重視銷售合同的涉稅條款，在銷售過程中涉及了諸多稅收問題，房地產企業最好配備專業的稅務人員對稅務情況進行整理。最后，掌握稅務申報程序的變化。

（三）加強溝通協調，維護好與稅務部門的關系

因為稅務的籌劃方案需要稅收征管部門的認可才可實施，對稅收法的理解不同，對同一稅務問題的處理就會不同。因此，房地產企業不僅要熟練掌握國家相關稅收政策和法規，還需與稅務機關多溝通，以致方案得到認可，以此來降低可能會產生的政策風險。

（四）加強發票管理

公司內部增值稅發票流轉有明確規定。集團自開發票應按照財務 銷售 客戶，房地產開發企業應按企業 采購部門 財務的步驟流轉發票。發票流轉過程中，應明確流轉軌跡。

實行權責分離制度，空白發票、發票專用章分別有專人保管、兩人不得同時負責發票開具業務。開票系統、發票稅卡、開票機、稅控盤由開票人保管使用，以上職責不能自行委托他人。

參考文獻：

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[3]潘亭潔.A市房地產企業稅務風險管理的研究[D].南京大學，2016.

作者簡介：

魯祖翼（1982-），男，湖南常德人，會計師，本科。