以停車場(chǎng)為例談資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類公司稅務(wù)籌劃

摘要：隨著國(guó)內(nèi)城市化建設(shè)的推進(jìn)，城市開發(fā)建設(shè)過程中形成的經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)亟需盤活運(yùn)營(yíng)，因此愈來(lái)愈多的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類公司應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類公司在經(jīng)營(yíng)過程中承擔(dān)的稅費(fèi)問題愈發(fā)受到關(guān)注。如何合理降低稅收負(fù)擔(dān)，提高資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重點(diǎn)工作。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；分（子）公司；小規(guī)模納稅人

伴隨著城市化的快速推進(jìn)以及“產(chǎn)城融合”發(fā)展理念的深入，各級(jí)投資主體在加大固定資產(chǎn)投資基礎(chǔ)上，相繼成立了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類公司，以便盤活資產(chǎn)，增加效益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的發(fā)展目標(biāo)。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類公司持有的資產(chǎn)主要是基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施，投資回收期限通常較長(zhǎng)。在實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類公司實(shí)際承擔(dān)的稅費(fèi)成本較高。如何合理降低稅負(fù)是經(jīng)營(yíng)工作的管理重點(diǎn)。比如，近年來(lái)，地方政府為解決城市“停車難”問題而大力投資建設(shè)停車場(chǎng)，用于滿足民眾停車需求，并以此組建停車管理公司開展運(yùn)營(yíng)工作。以下以杭州某停車場(chǎng)管理公司為例進(jìn)行稅務(wù)籌劃分析。

一、公司承擔(dān)稅費(fèi)分析

停車場(chǎng)管理公司業(yè)務(wù)以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、場(chǎng)地出租為主，其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)租賃。日常經(jīng)營(yíng)主要涉及三類稅種，一是企業(yè)所得稅，二是增值稅，三是房產(chǎn)稅、印花稅等小稅種。

（一）企業(yè)所得稅

停車場(chǎng)管理公司的行業(yè)類別屬于現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)范疇，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，其無(wú)法享受高新企業(yè)、研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除等企業(yè)所得稅方面的相關(guān)優(yōu)惠政策，只能按照企業(yè)所得稅現(xiàn)有25%稅率計(jì)算繳納。

（二）增值稅

停車場(chǎng)管理公司適用“不動(dòng)產(chǎn)租賃”稅目，如為一般納稅人，應(yīng)按照10%稅率計(jì)算（2018年5月1日以前為11%）；如為小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照5%征收率計(jì)算。兩者稅率相差5%。因?yàn)榇嬖诙惵什町悾梢钥紤]在納稅主體資格上進(jìn)行合理設(shè)置，以降低增值稅稅負(fù)水平。

（三）房產(chǎn)稅

根據(jù)房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，自營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)應(yīng)按照房產(chǎn)原值減除10%-30%后的余值計(jì)征，稅率為1.2%，即為“從價(jià)計(jì)征”。如房產(chǎn)出租的，應(yīng)按照年租金收入的12%計(jì)征，即為“從租計(jì)征”。據(jù)此規(guī)定，停車場(chǎng)管理公司如果采用自營(yíng)方式，應(yīng)按照“從價(jià)計(jì)征”原則申報(bào)房產(chǎn)稅。如果采用出租方式，則應(yīng)按照“從租計(jì)征”原則申報(bào)房產(chǎn)稅。對(duì)于重資產(chǎn)持有比例較高的停車場(chǎng)管理公司來(lái)說(shuō)，兩種計(jì)稅方式產(chǎn)生的差異較大，須進(jìn)行合理籌劃。

（四）印花稅

根據(jù)印花稅相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃適用“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目，應(yīng)當(dāng)在合同簽訂時(shí)按照租賃金額千分之一計(jì)算繳納。由于不動(dòng)產(chǎn)出租期限通常較長(zhǎng)，在出租期限內(nèi)，會(huì)經(jīng)常發(fā)生合同變更等事項(xiàng)。在合同變更時(shí)，如何確保不出現(xiàn)多交印花稅現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)行預(yù)先設(shè)計(jì)。

以下結(jié)合具體案例分別按照增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等不同稅種進(jìn)行測(cè)算分析。

二、稅收優(yōu)化測(cè)算

（一）增值稅

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)出租來(lái)說(shuō)，由于一般納稅人與小規(guī)模納稅人的稅率相差5%，存在稅率差異空間。如果把資產(chǎn)集中經(jīng)營(yíng)，通常營(yíng)業(yè)額較大，一般要采用一般納稅人的10%稅率計(jì)算繳稅。如果某項(xiàng)資產(chǎn)的年經(jīng)營(yíng)收入不超過500萬(wàn)元，即未達(dá)到一般納稅人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，則可以考慮組建分（子）公司的方式對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，以便有機(jī)會(huì)采用小規(guī)模納稅人資格的5%征收率繳稅。

在實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)持有方可以采用劃撥資產(chǎn)方式成立分（子）公司，待分（子）公司擁有資產(chǎn)后，可以有權(quán)選擇小規(guī)模納稅人資格并按照5%征收率申報(bào)增值稅，理論上最大可以降低約為該項(xiàng)資產(chǎn)年?duì)I業(yè)收入4%比例的稅收成本。

除此之外，資產(chǎn)持有方還可以采用出租資產(chǎn)方式組建分（子）公司，分（子）公司以租入的資產(chǎn)開展運(yùn)營(yíng)管理工作。同時(shí)，分（子）公司應(yīng)向資產(chǎn)持有方支付一定金額的租賃費(fèi)用，該筆費(fèi)用對(duì)應(yīng)的增值稅專用發(fā)票是可以作為分（子）公司進(jìn)項(xiàng)增值稅抵扣的。經(jīng)過測(cè)算，如果該項(xiàng)資產(chǎn)年經(jīng)營(yíng)收入超過租賃費(fèi)用2倍以上且小于500萬(wàn)元的，分（子）公司此時(shí)宜采用小規(guī)模納稅人資格較為合適。如果該項(xiàng)資產(chǎn)年經(jīng)營(yíng)收入小于年租賃費(fèi)用2倍的，則建議選擇一般納稅人資格會(huì)更加有利，因?yàn)榇藭r(shí)可以抵扣租賃費(fèi)用及其他費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅金（上述測(cè)算中，由于該類企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要是人工、能耗等費(fèi)用，其可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅部分較少，暫未考慮其影響）。上述2倍的數(shù)據(jù)，指的是一般納稅人的10%稅率和小規(guī)模納稅人的5%征收率之間的差異倍數(shù)。如果是“動(dòng)產(chǎn)租賃”業(yè)務(wù)，則是一般納稅人的17%稅率和小規(guī)模納稅人的3%征收率的差異，差異是5.6倍。在實(shí)務(wù)中，具體可根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)選擇稅目、稅率進(jìn)行計(jì)算。

以杭州某停車場(chǎng)管理公司為例，假定以資產(chǎn)劃撥方式組建A公司并運(yùn)營(yíng)A停車場(chǎng)，以A停車場(chǎng)年經(jīng)營(yíng)收入為500萬(wàn)元計(jì)算，按照小規(guī)模納稅人資格年應(yīng)交增值稅為25萬(wàn)元，理論上整個(gè)停車場(chǎng)管理公司綜合稅負(fù)最大可降低約20萬(wàn)元。

假定以資產(chǎn)租賃形式成立B公司并運(yùn)營(yíng)B停車場(chǎng)。如B停車場(chǎng)年租賃費(fèi)為100萬(wàn)元，其年經(jīng)營(yíng)額超過200萬(wàn)元且低于500萬(wàn)時(shí)，可采用小規(guī)模納稅人資格計(jì)算繳納增值稅。現(xiàn)以B公司年經(jīng)營(yíng)收入為500萬(wàn)元計(jì)算，其年應(yīng)交增值稅為25萬(wàn)元。理論上整個(gè)停車場(chǎng)管理公司綜合稅負(fù)最大可降低約10萬(wàn)元。如B公司年經(jīng)營(yíng)額小于200萬(wàn)元的，應(yīng)采用一般納稅人資格計(jì)算繳納增值稅，整個(gè)停車場(chǎng)管理公司的綜合稅負(fù)保持不變。

根據(jù)2018年最新的稅收規(guī)定，在一定期限內(nèi)還允許已登記為一般納稅人的企業(yè)轉(zhuǎn)登記為小規(guī)模納稅人，因此根據(jù)上述測(cè)算情況，分（子）公司可以結(jié)合租賃費(fèi)和營(yíng)業(yè)額的變化情況進(jìn)行相應(yīng)變更，以最大可能降低公司稅負(fù)水平。

（二）房產(chǎn)稅

停車場(chǎng)管理公司持有的停車場(chǎng)，包括地上停車樓、地下停車庫(kù)以及地面停車場(chǎng)，除了地面停車場(chǎng)不符合繳納房產(chǎn)稅條件外，其他兩類無(wú)論自營(yíng)還是對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)，均須繳納。由于房產(chǎn)稅存在兩種計(jì)稅方式，應(yīng)先進(jìn)行測(cè)算分析以確定哪種方式更合適。如測(cè)算顯示“從價(jià)計(jì)征”方式更合理的，則無(wú)需進(jìn)行以下調(diào)整。如測(cè)算顯示 “從租計(jì)征”方式更有利，此時(shí)可考慮采用組建分（子）公司，通過將持有資產(chǎn)出租給分（子）公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的方式，以達(dá)到按照“從租計(jì)征”的方式繳納房產(chǎn)稅。在實(shí)務(wù)中，停車場(chǎng)的計(jì)稅價(jià)值包含土地及建造成本，除建造時(shí)間較早、投資金額較小的停車場(chǎng)以外，其計(jì)稅金額通常較大，如選擇“從價(jià)計(jì)征”，則公司將承擔(dān)更多稅費(fèi)。鑒于此，一般建議選擇“從租計(jì)征”方式更有利。

以杭州為例，一個(gè)造價(jià)約1億元的地下停車庫(kù)，停車泊位數(shù)量約500個(gè)，按照現(xiàn)在市場(chǎng)行情，如整體出租則年租金約為150萬(wàn)元（即單個(gè)車位每年約3000元），該停車場(chǎng)年經(jīng)營(yíng)收入約為300萬(wàn)（即單個(gè)車位每年約6000元）。在“從價(jià)計(jì)征”方式下，計(jì)算應(yīng)交房產(chǎn)稅為84萬(wàn)元（當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)價(jià)值減除比例為30%）；在“從租計(jì)征”方式下，應(yīng)交房產(chǎn)稅為18萬(wàn)元，兩者相差66萬(wàn)元。由此可見，兩種計(jì)稅方式產(chǎn)生的稅費(fèi)差異不容忽視。

（三）印花稅

停車場(chǎng)管理公司對(duì)外開展業(yè)務(wù)，如果屬于自營(yíng)，即以自有場(chǎng)地開展停車服務(wù)，且未與車主簽署停車服務(wù)合同的，根據(jù)稅法規(guī)定，這種情況不需繳納印花稅。但某些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)要求企業(yè)按照營(yíng)業(yè)收入的一定比例統(tǒng)一計(jì)算繳納印花稅，這不屬于規(guī)范的操作方式。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中簽署停車服務(wù)合同的，則應(yīng)按照合同金額計(jì)算繳納印花稅。

停車場(chǎng)管理公司將場(chǎng)地對(duì)外出租的，則應(yīng)根據(jù)已簽訂的租賃合同計(jì)算印花稅。在實(shí)務(wù)中，資產(chǎn)出租以后出現(xiàn)合同期限調(diào)整、租金調(diào)整等情況需要變更合同時(shí)，補(bǔ)充合同條款如何擬寫將會(huì)影響印花稅的計(jì)算。合同變更常見處理方式有兩種：其一，在簽署補(bǔ)充合同時(shí)把原合同金額進(jìn)行重述。在這種情況下，印花稅的計(jì)算基數(shù)還應(yīng)包含原合同金額，將會(huì)造成印花稅重復(fù)計(jì)算。其二，在簽署補(bǔ)充合同時(shí)，僅對(duì)變動(dòng)金額進(jìn)行描述。計(jì)算印花稅時(shí)，則以變動(dòng)金額為基數(shù)。

以杭州某停車場(chǎng)管理公司為例，其將C停車場(chǎng)整體出租，租期三年，租金每年150萬(wàn)元，每年年初支付。停車場(chǎng)管理公司已按照合同金額繳納印花稅。年中，雙方協(xié)商，租金增加到每年200萬(wàn)，租期由2年延長(zhǎng)至5年，雙方簽署補(bǔ)充合同。補(bǔ)充合同條款中，如果僅約定增加租金50萬(wàn)，則印花稅應(yīng)按50萬(wàn)的基數(shù)計(jì)算；如約定為200萬(wàn)，則印花稅應(yīng)按200萬(wàn)的基數(shù)計(jì)算，但此時(shí)將與原合同金額重復(fù)計(jì)算印花稅，增加了不必要的稅收成本。

三、稅收籌劃建議

綜上所述，為了降低資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類公司的稅收負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)考慮把資產(chǎn)持有和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行適當(dāng)分離，以便靈活選用稅收政策，合法、合理降低增值稅、房產(chǎn)稅的稅收成本。另外，企業(yè)變更合同時(shí)，還要統(tǒng)籌考慮把補(bǔ)充合同和原合同金額進(jìn)行分離，以避免出現(xiàn)印花稅重負(fù)計(jì)算的情況。

作者簡(jiǎn)介：

朱會(huì)奇，杭州市停車產(chǎn)業(yè)股份有限公司。