簡述房產租賃稅金及二房東轉租的稅收問題

摘要：隨著營改增政策的推行，很多行業的稅稅收業務均面臨著巨大挑戰，其中，房地產租賃稅收和二房東轉租征稅也受到了營改增政策的巨大影響。文章重點從房產及二房東轉租的含義著手，然后結合實際案例，介紹了營改增環境下房地產業務稅收的相關內容。

關鍵詞：房產；租賃；二房東轉租；稅收

隨著“營改增”政策的全面實施，對房產租賃公司的運營產生了較大影響，房產租賃公司未有全面了解關于“營改增”的稅收規章制度，方可采用有針對性的措施來下降公司的稅負。

一、“營改增”下不動產介紹

（一）基本含義

若要深入研究房產租賃稅金和二房東轉租中稅務問題，就一定要先了解該研究的相關名詞含義。納稅者：納稅者重點包含企業和個人兩種。而企業一般指的是企業、行政機構、軍事單位和社會各組織。個人主要包含個體工商戶，和其他個人，其中其他個人一般表示自然人。企業及非企業機構、個人個體工商戶、自然人等一同構成了目前國內全部增值稅營業稅繳納者的范圍，其是國內繳稅的重要對象。增值稅中一般又要區分成小規模納稅者和一般納稅者。目的在于為了和上述單位及個人相呼應，企業一般表示為增值稅中一般納稅者或是小規模納稅者。

（二）標的物

不動產重點包含房屋、商店、股權、各類會所等，還重點包含住房、商務寫字樓、廠房等，其類似于不動產子集。

（三）遵守的基本原則

關于不動產運營租賃服務稅收問題已有相應的制度明確要求，和轉租不動產業務相似，其繳納地址地、征收單位等有要求遵守相應的法律法規，在營改增環境下發布了諸多過渡政策，重點是為了可以更好支持營業稅改帶來更為有效的環境，這一過渡政策過程，原來的營業稅稅率繳稅者提供房屋租賃業務，在改革初期，其要求適用5%營業稅稅率來納稅。這和轉租不動產業務相似，經全面兼顧各種影響因素以后，要求對提供住房運營租賃業務設計5%的增值稅繳收率，繳稅僅需對自身的住房予以租賃，就可以根據過渡政策，采用簡單的計稅方法來上繳稅額，同時，該種改革和以往的稅率比較，納稅者的稅負已有明顯下降。

（四）不動產租賃管理政策分析

1.根據相關法律和現有增值稅的相關規定，建立財政部門國家稅務局有關全面推行營業稅改增值稅試點的文件，該方式主要在于引出其配套信息，其目的是目前推廣增值稅相關規定的整體框架之下，然后把相關信息的政策更為具體細化，如此針對納稅者在實際操作階段有所幫助，可以方便納稅單位和納稅者更好的理解和落實，進而大幅度提高相關文件的可行性。

2.納稅者以運營租賃模式出租其獲得的不動產，適合采用該方式，獲取的不動產，包含于直接采購、接受捐贈以及同意投資入股、自行建立和抵債等多種形式獲取的不動產，針對繳稅者提供道路通行服務的，則不適合采取該方法。

二、房產租賃稅金和二房東轉租稅收分析

（一）房產稅和二房東轉租稅收

房產稅屬于房產所有權人上繳范疇，按照房產稅暫行條例中的相關規定，房產稅以房產所有者上繳產權是全民所有的，通過運營管理者上繳，產權出典的通過承典對象繳納，產權所有者和承典不屬于房產所處地的或產權沒有確定，與租賃矛盾沒有處理的，由房屋貸款者和應用者上繳。

稅率：企業和商業用房是12%，個人住房是4%，從價稅率是原值的70%的12%。承租者獲釋轉租人轉租而獲得的轉租收費，無需上繳房產稅，但轉租收益需上繳增值稅，征收稅率是5%，若轉租者是個人，就根據3%的增值稅上繳稅率，住房再減1/2征收，即1.5%。在“納稅者提供不動產運營租賃業務增值稅征稅管理暫行條例”中明確規定：其他個體租賃不動產，以5%的征稅率計算要繳納的稅金；其他個人租賃房產，以5%的征稅率減按1.5%計算要上繳的稅金。

（二）典例分析

當前，在某市房屋租賃業務中，均從二房東處獲取房源，租金很高，二房東從中獲得房租差額，同時出租方和二房東不開具稅金發票，若要求發票，那么由承租單位自主承擔所有稅額，同時，稅務部門會根據如今的所有費用征收，如此高的稅負，初始承租單位不堪重負，許多企業直接不開票，或是以其他發票，代替報銷，或是以虛假房租協議來處理稅務，用來開具發票，此外，二房東從出租方處獲得整套房后劃分出租，大多數承租單位要開票，則要求開票的承租單位被需要承擔整座樓的房租稅額。如此一來，對合法運營的承租單位是極度不公平的，還給承租單位的財務工作造成了巨大的財務危機，不滿足業務的實際性，還不利于房產稅征繳及稅務法律的威嚴。就某市為例：商務用房，A和B的房租是三十萬，B租賃給C的租金為60萬，那么A和B的稅額包含房產稅3.6萬，增值稅1.4286萬，增值稅附加稅費0.1713萬元；B和C的稅額包含增值稅1.4286萬，增值稅附加稅費0.1715萬。住房：A和B的房租是30萬，B出租給C的租金為60萬，那么A和B的稅額包含房產稅1.2萬元，增值稅0.4368萬元，增值稅附加稅費0.0523萬元，B和C的稅金包含增值稅0.4368萬元，增值稅附加稅費0.0525萬元。

近些年，房產售價的增加，房產成為人民生活的重要組成部分和重要財產，用來出租還能為廣大人民群眾提供生活來源，當前，始終在喊房產稅繳納問題，我國需要對房產稅的傳播普法工作進行細化，對現有的出租房稅務予以規范，對二房東稅收及原房東稅率不得混為一談，還承租單位以合法的稅負，方便規范市場發票控制。

三、房產租賃單位經營階段要注意的事項

（一）租賃合同的簽署

1.確定合同相對人的，實際身份，合同相對人屬于，一般納稅者，或是小規模納稅者，一定要在合同內標注清楚，若合同相對者屬于一般納稅者，需要出示營業執照，常規納稅者資格日確認的復印件，用作合同附件；2.確定計稅方式，在和不動產與動產租賃，對象簽署合同時，一定要確定計稅方式，例如能夠選擇一般計稅方式或簡易計稅方式的納稅者，一定要在合同內，明確標記采取何種計稅方式；3.確定獲得的發票種類，屬于專用發票或是一般發票，其適用的稅率大小，由于小規模繳稅者也能夠到國稅局代開增值稅規范發票；4.確定合同報價有沒有涉及稅價；5.明確怎樣開票，因為出租貨品稅率大，服務稅率小，供應者通常會分離混合方式，改變成二項業務。立于出租方立場，要求判別對出租方是不是有利；6.確定稅率變化怎樣落實，營改增推廣實行的背景下，后續依舊會有相應的政策更新。如相應的稅率簡并、調整，面對該種情況，要求確定合同價款怎樣落實，主要對于執行時間長的，必須對該條款予以明確；7.確定問題發票的職責，由于承租方出具的發票不標準、不合法和涉嫌假開發票造成稅務問題的，承租方要依法為出租方再次出具發票，并給出租方擔負賠償責任，包含但不局限為稅額、滯納費用、罰款和相關耗損等。

（二）房產租賃服務稅務規劃

1.房產租賃單位在出租過程應分開出租設備與廠房，在合同上進行明確，這樣能少上繳房產稅，進而達到減少稅務壓力的目的。2.倉儲和出租業務的規定，在目前推行“營改增”的背景下，一般納稅人租賃業務包含11%的規定稅率與簡易征稅率5%，倉儲服務應按物流輔助服務為6%的法定稅率；而小規模納稅人不動產租賃的征稅率是5%，而倉儲租賃的征稅率是3%。如此就給房產租賃單位帶來了稅務規劃空間，諸多單位租賃房屋實質上是用作倉庫。所以，房屋租賃單位能結合實際情況同其簽署租賃合同或是倉儲業務合同。

四、結束語

簡而言之，在營改增政策全面實行的背景下，房產租賃結合自身實際狀況，實施房產租賃服務的科學劃分，在該基礎上，企業應當加強業務的稅收規劃，進而采取合法方式降低企業稅負，提高企業市場競爭水平，由此，相信通過文章對營改增政策，對房產租賃活動的影響的深入分析，能夠為相關服務工作帶來指導作用。

參考文獻：

[1]王志剛.房產租賃企業納稅籌劃受“營改增”的影響分析[J].智庫時代，2017，（09）：73+75.

[2]李天昊.房產租賃合同效力探析——以深圳某房產租賃合同糾紛為例[J].天津法學，2016，32（02）：17-22.

[3]陳希.“營改增”后房產租賃企業的納稅籌劃[J].財會月刊，2013，（19）：114.

作者簡介：

張璇，廣州珠江實業集團有限公司。