房地產(chǎn)企業(yè)融資方式優(yōu)化研究

摘 要：在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的新形勢(shì)下，進(jìn)一步拓展融資渠道、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、降低融資成本，成為房地產(chǎn)企業(yè)必須深入研究解決的問(wèn)題。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理，首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)，進(jìn)而分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，最后就強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，作了相應(yīng)論述。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)企業(yè)；融資；資本結(jié)構(gòu)

引言

房地產(chǎn)企業(yè)作為非常典型的資金密集型行業(yè)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，非常關(guān)鍵的因素就是解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要是以銀行貸款為主，對(duì)于信托、債券以及上市融資等方式運(yùn)用不夠，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本非常高。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)概述

房地產(chǎn)企業(yè)融資也就是為了確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)正常運(yùn)作而開(kāi)展的資金籌集活動(dòng)。由于房地產(chǎn)商品具有不可移動(dòng)、價(jià)值構(gòu)成復(fù)雜以及收益周期相對(duì)較長(zhǎng)等一系列的特點(diǎn)，因而決定了房地產(chǎn)企業(yè)的融資也具有其固定特點(diǎn)。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的啟動(dòng)資金需求規(guī)模相對(duì)較大，資本密集的行業(yè)屬性決定了房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面主要依賴(lài)于外源性融資，在內(nèi)源性融資方面利用相對(duì)較少。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接受到政府相關(guān)政策規(guī)定的影響，特別是目前我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控中，很大一方面主要是依靠金融工具和金融政策等進(jìn)行調(diào)控的，比如通過(guò)對(duì)利率調(diào)整或者是限定房地產(chǎn)行業(yè)貸款發(fā)債主體等形式，直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資方式調(diào)整。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)的高財(cái)務(wù)杠桿決定了較高的融資風(fēng)險(xiǎn)。不少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，為了確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)，往往會(huì)采取提高財(cái)務(wù)杠桿的方式，這也就進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資方面的主要問(wèn)題分析

（一）融資渠道相對(duì)較為單一。目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面存在的突出問(wèn)題就是融資渠道相對(duì)較為單一，在內(nèi)源性融資方面主要是依靠企業(yè)的自有資金以及預(yù)收賬款等，而在外源性融資方面主要是依靠銀行貸款和信托，不僅內(nèi)部融資渠道較為單一，而且還存在著內(nèi)外部融資結(jié)構(gòu)相對(duì)較為單一的問(wèn)題，融資方面的財(cái)務(wù)杠桿優(yōu)勢(shì)運(yùn)用不當(dāng)，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

（二）融資期限相對(duì)較短。從通常情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)上，從取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，到項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)施工以及銷(xiāo)售回款等，一般時(shí)間在兩年以上，融資資金的使用時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，然而一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)所依賴(lài)的銀行還款以及信托資金的還款時(shí)間則短于這一周期，因此在期限相對(duì)較短的融資時(shí)間增加了融資壓力。

（三）資本結(jié)構(gòu)不夠合理。造成目前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，很大程度上與房地產(chǎn)企業(yè)目前的負(fù)債經(jīng)營(yíng)方式帶來(lái)的企業(yè)資本金結(jié)構(gòu)不合理有著很大的關(guān)系，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持著相對(duì)較高的問(wèn)題，而資金流動(dòng)性則沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)程度，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流不能及時(shí)進(jìn)入財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而可能造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式優(yōu)化研究

針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)融資方面存在的問(wèn)題，確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，必須注重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新優(yōu)化，具體來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)化方面可以采取以下措施：

（一）積極合理地運(yùn)用房地產(chǎn)銀行融資。現(xiàn)階段，銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金借款門(mén)檻越來(lái)越高，不少銀行主要針對(duì)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)、地方性龍頭企業(yè)或白名單客戶(hù)，特別是在《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》等政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資難度將持續(xù)加大，融資環(huán)境持續(xù)趨緊。這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)該積極發(fā)展并購(gòu)貸業(yè)務(wù)，以及積極與地方性城商銀行挖掘合作空間，或者是將房地產(chǎn)項(xiàng)目打造成經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目等進(jìn)行銀行融資，以規(guī)避銀行理財(cái)嵌套和杠桿約束，實(shí)現(xiàn)資金端與項(xiàng)目端的高效、合規(guī)對(duì)接。

（二）充分運(yùn)用房地產(chǎn)股權(quán)融資和信托融資。在股權(quán)融資方面，主要是做好上市房企層面的IPO、增發(fā)和配股，以及私募房地產(chǎn)股權(quán)基金。在信托融資方面，對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)前形勢(shì)下信托機(jī)構(gòu)主要采取少而精的方式進(jìn)行總量控制，重點(diǎn)發(fā)展信保合作、城市更新、商業(yè)物業(yè)收購(gòu)、ABS、供應(yīng)鏈金融等項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在運(yùn)用好開(kāi)發(fā)貸型信托模式、股權(quán)+債權(quán)型信托模式之外，應(yīng)該積極運(yùn)用各種房地產(chǎn)信托新模式。比如運(yùn)用保理型信托模式，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身項(xiàng)目特點(diǎn)選擇“房企+信托+供應(yīng)商”、“房企+保理公司+信托+供應(yīng)商”再保理、“房企+保理公司+信托+供應(yīng)商”ABS模式等，滿足資金需求。

（三）創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)新型融資方式。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)說(shuō)，除了銀行貸款、信托以及股權(quán)融資之外，還應(yīng)該積極對(duì)以往的融資方式進(jìn)行創(chuàng)新，以降低融資成本，提高融資效率。比如，可以積極探索運(yùn)用企業(yè)資產(chǎn)證券化ABS的融資模式，將房企資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，分為REITs、類(lèi)REITs、CMBS、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)權(quán)ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)ABS、供應(yīng)鏈金融保理ABS、租金收益權(quán)ABS、租賃消費(fèi)分期類(lèi)ABS等產(chǎn)品形式，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)融資規(guī)模的提升。

四、結(jié)語(yǔ)

解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題，需要深入分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中面臨的問(wèn)題，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并準(zhǔn)確的合理界定融資規(guī)模、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，完善融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理機(jī)制，以有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]周霞，陳光明.后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析[J].會(huì)計(jì)之友，2012，（01）：29-30.

作者簡(jiǎn)介：

周琛，中國(guó)重汽集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。