遏制房租上漲要擴大有效供給

“房住不炒”是增加百姓獲得感的關鍵點。治理房租亂象，需要打壓炒作之風，明確租房權益，更需要保障供給，讓1.68億租賃人口住有所居。

“房住不炒”正面臨新問題，在限購限價房市新政的高壓下，房租卻暴漲，可謂“按下葫蘆起了瓢”。數據顯示，7月中國十大城市租金環比均有所上漲。北京、上海、深圳的租金漲幅最大，北京7月房租同比上漲3.1%，部分小區甚至漲幅超過30%。

業內人士表示，表面上看，本輪房租上漲是由中介代表的資本驅動所致，其壟斷房源，哄抬租金。而從深層看，北京房租上升的原因，資本驅動只是助推，主要還是供給減少，租房市場的底層供應量被大量抽掉，加之“共有產權房”“公租房”不能立馬跟上，造成供需突然失衡，“3個人爭一套房變成了8個人爭”。

多地出新政限房租漲幅

為進一步規范住房租賃市場，經不完全統計，截至目前，北京、上海、深圳、西安、南寧、天津、南京等7地發布了相關管控政策。

業內人士表示，加強對租賃企業的管控迫在眉睫，長期市場的穩定不能單靠中介的短期承諾，建立長期穩定的租賃、租金制度，保障更穩定的居住環境是今后努力的方向。

8月28日，因西安市住房租賃市場出現了“租房貸”相關問題，西安市住房保障和房屋管理局發布通知指出，簽訂的住房租賃合同不得在住房租賃合同以外添加任何口頭承諾，同時，不得涉及住房租賃租金貸款相關內容。

深圳方面，有消息稱正在探索建立全市穩租金商品房項目制度，將采取嚴格的租金管制，一房一價、一年一調，租金年增長率最高不超過5%。深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，在穩定租金方面，主管部門正在先行先試，探索限價租賃房制度，特別對于新出讓的一些用地建設的租賃住房，包括一些配建房地產項目，今后將采取限定租金、限定租期的“雙限”方式來穩定租賃市場。

南京方面，南京市住房保障和房產局此前召開加強市場監管與穩定租金價格的座談會，指出租賃企業不得為搶占市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源。

北京方面，北京市住建委聯合市銀監局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。北京市住建委相關負責人重申，將嚴查這些中介機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。

中原地產首席分析師張大偉表示，租購并舉是一項房地產長效調控政策，鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，賦予租房者更多的權利，可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。未來應加大對租賃行業的整體管控，對漲幅給予限制，并加大違法懲罰機制。通過建立長期穩定的租賃、租金制度，提供更穩定的居住環境。

關鍵是增加有效供給

租金快速上漲的背后，則是大量的資本開始涌入租賃市場。據媒體報道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。伴隨著大量資本涌入，一些大型住房租賃企業加速擴張，甚至出現了為爭奪房源高價收房、哄抬租金的情況。

應該意識到，房屋租賃市場的價格預期引導非常重要，從經驗來看，部分房屋租金價格的快速上漲，很可能提高整個市場對于租金回報的預期，從而引發更大范圍內價格的整體上漲。

究其根本，部分城市有效供給不足，導致租金價格上漲。有研究機構認為，北京、上海、深圳等城市房價絕對水平高、流動人口占比高、人口總量大，房屋存量本身存在剛性缺口，導致供給能力相對有限。此外，租賃市場不規范等因素，也減少了有效供給。

毋庸置疑，住房租賃市場具有很強的民生屬性，其租金水平如果快速上漲，價格傳導可能最終轉嫁到處于相對弱勢的租客身上。就目前而言，上述熱點城市租金價格漲幅超過了這些地區人均可支配收入的漲幅，超出了通脹及工資水平的上漲幅度，大幅提高了部分社會群體的生活成本。從經濟發展的角度來看，這些成本最終也將轉嫁到實體經濟中，提升部分行業尤其是服務業的經營成本。

十九大報告指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

業內人士認為，一方面，要盡快建立起房屋租賃市場的長效機制。政府應盡快制定管理規則和標準，加快探索建立包括企業內控、行業自律、社會監督、政府監管在內的租賃市場管控體系，促進市場可持續發展。在支持專業化、機構化租賃企業發展的同時，加快推進住房租賃立法。金融監管等部門也應當加強對資本進入長租公寓領域的監管。應當認識到，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，本質上是要削弱住宅的金融資產屬性，使其回歸用來居住的消費屬性，尤其要警惕“炒房租”等一系列行為。

另一方面，政府要著眼于擴大市場的有效供給。目前在集體建設用地、企業閑置用地上，仍然存在較大的供給空間。政府應當考慮整合分散的使用權，通過統一的規劃、設計、開發、運營與管理，使其成為規范的租賃供應，進而平抑市場的價格波動。

國外對租金上漲管控的經驗

實際上，對于租金上漲的管控在發達國家已有參照。

德國：“房租剎車”+“退租保護”

德國房屋租賃市場以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制規范著稱。

2015年，德國推出“房租剎車”，各地方政府制定本地的平均房租標準并定期更新；這一標準是參考房屋所在地點、房屋面積、配備設施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房東有權把房租提高到當地平均標準，不過，至少要等到租戶入住15個月以后才能漲房租。此外，房東兩次漲價之間要間隔至少12個月。而在三年之內，漲房租的幅度不能超過20%。通常，房租不應超過當地的平均標準。

同時，德國還施行“退租保護”政策，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規定的情況下才能提出解約要求。

美國：設立房租穩定委員會

美國在歷史上施行了兩次大規模的租金管制，一次是一戰與二戰期間與之后，被稱為“第一代租金管制”，更多的是應對戰爭而作出的臨時管控，特征是凍結租金數額和禁止提高租金。20世紀70年代，美國170個市鎮采取了新的租金管制法應對租金上漲，主要采取溫和的措施，限制租金的漲幅，被稱為“第二代租金管制”。

目前，美國各州的立法機構有較大的自主權，可以結合本州情況靈活制定調控房租的法律。比如，加利福尼亞州允許各個城市設置本市租金漲幅的百分比上限。

此外，美國二手房市場發達，所有房產前任主人的個人公開信息、購買時間、購買價格和租賃價格全部都會在網上公開并記錄。房東很難盲目提高購買價格或者租賃價格。