關于加強土地儲備風險管理措施的探討

敖翔

摘 要： 土地作為不可再生資源，為了提高土地資源的利用率，需要合理規劃土地的使用，并科學對土地資源進行存儲，因此需要建立完備的土地儲備制度，并加強土地儲備風險管理，強化政府職能，科學核對土地儲備規模，有效的防范土地儲備風險。文中分析了土地儲備風險類別和風險識別，并進一步對加強土地儲備風險管理措施進行了具體的闡述。

關鍵詞： 土地儲備；風險管理；風險類別；風險識別；措施

一、土地儲備風險類別和風險識別

（一）土地儲備風險的類別

我國土地儲備作為一種公共投資或是政府投資活動，其具有商業地產開發投資經營的特征，而且在城市土地儲備過程中存在較多的風險。土地儲備風險是在土地取得、儲存、整理和出讓等環節存在的可能會對未來經濟收益不確定性帶來的影響因素。當前我國土地儲備風險主要有來自于土地儲備制度方面的風險，土地儲備的市場風險及土地儲備制度運行過程中存在的不確定因素引起的風險等。

（二）土地儲備的風險識別

1.內部風險

在土地儲備風險中內部風險主要以收購風險、開發風險、儲備風險和出讓風險等為主。收購風險主要為收購價格不確定風險和被收購土地產權、自然條件不確定風險。在當前農用地征收或是舊城區拆遷改造過程中，土地收儲價格都為雙方談判的結果，但收儲方與被收儲方在土地收購價格認識方面存在一定的差異性，基于一些特殊因素影響，在土地收儲過程中，收儲方易陷入不必要的法律訴訟或是增加土地開發成本。開發風險主要為土地開發成本過高或是開發時間過長的風險。當土地進入儲備庫進行臨時經營時，或是將儲備土地抵押融資時產生的風險為儲備過程中的風險。對于土地儲備機構來講，需要對儲備庫中的土地數量進行科學控制，以此來避免土地儲備量太少無法調控土地市場的情況，同時還要避免土地儲備量太多而造成資金和土地的積壓情況的出現。土地在出讓和出租過程中存在的風險即為出讓風險，基于土地位置固定性及價值的巨大性，導致土地變現能力較差。另外，土地地儲備周期較長，存在較多的不確定因素，而且土地出讓還會受到房地產市場環境和政策的影響，從而導致土地出讓風險增加。

2.外部風險

房地產市場存在固定的周期性，而且在整個周期中的任何一個階段都存在一些不確定因素。作為土地儲備機構，其承擔著調控土地市場及減少房地產市場波動振幅的作用。但土地儲備機構自身也面臨著房地產市場波動的風險。房地產市場波動產生的風險會對儲備機構的資金周轉帶來較大的影響。當前我國土地儲備資金執行收支兩條線管理，在房地產市場繁榮階段，土地出讓產生的收益大部分則收歸地方財政，當房地產市場蕭條時，土地容易流拍，導致儲備機構的土地無法及時變現，這就導致已投入的土地一級開發成本無法收回，這種情況下，地方財政無法給予充足資金支持時，則土地儲備機構會面臨嚴重的財務風險。

我國土地公有制的性質決定了土地儲備過程中存在政策干預，即政府通過行政劃撥、協議出讓、稅收減免等措施來對某些項目給予優惠，或是通過頒布相關法律文件來對房地產企業行為加以制約。另外，當前還存在大型國企直接涉足房地產領域的情況。在政府干預土地市場行為的情況下，容易導致土地資源配置欠缺合理性。

二、加強土地儲備風險管理的措施

（一）完善土地儲備相關的規章制度

一直以來，我國有關土地儲備方面的規章制度都沒有形成統一，而且許多規定更是模棱兩可，造成的后果，一方面是正規的土地經營無法按照規定來完成；另一方面是投機分子鉆法律的漏洞，試圖完成一些非法土地運作。所以，從上面的表述可以看出，及時完善我國土地儲備有關的規章制度顯得非常重要。對于我國大部分地方政府，基本都設立了一些臨時性的土地儲備運作條件，旨在對土地儲備進行全面和綜合的管理，但是，這些規定都具有明顯的當地特點，不同地方的規定都不相同，導致其權威性和嚴密性也不夠高，這就要求不同地區的政府部門共同協作來完成相關制度制定方面的工作。因此，完善我國土地儲備的制度顯得越來越重要，我們已經認識到，由于土地儲備制度的不完善，給整個行業帶來的危害是不容忽視的。

（二）擴大土地儲備的融資方式

在土地儲備運營過程中，由于涉及到大量的資金，因此要求土地資源運作人員要自己完成資金的融資。但一直以來采用的都是較為傳統的融資方式，并存在融資渠道單一的問題，當土地儲備資金過多或是資金使用時間較長的情況下，都會導致資金短缺問題的出現。因此需要通過擴大融資方式來更好的開展土地儲備工作，以此來保證資金供應的穩定性。當前我國大部分地方土地儲備工作中，存在融資方式不成熟的問題，而且當地政府部門的經濟水平十分有限，因此只能通過銀行貸款進行融資，這必然會對政府帶來資金上的困擾，影響土地儲備的運作。這種情況要及時解決，否則會導致金融風險加重。

（三）制定合理的土地儲備供應計劃

在對土地儲備進行管理時，一定要有合理的土地供應計劃，而且這兩者是相互聯系的。對土地儲備進行管理，是為了滿足政府對土地能夠進行有效的宏觀調控，并且其土地資源的運作是市場機制下運行的，其主要的內容包括土地儲備的位置、方式和價格等，為管理者進行土地儲備的計劃提供參考。然而，土地儲備供應計劃，其主要是目的是為了滿足社會對土地資源的需要，但是它也是在市場機制下運行的，其主要內容包括土地資源的出讓方式、價格和用地條件等。尤其是對于那些需要長期儲備的土地資源，一份詳細且長期的土地儲備計劃顯得非常重要，如果缺乏這種土地儲備計劃，對土地儲備進行管理就會很困難。

（四）建立完善的土地儲備監督機制

第一，建立土地儲備相關的規范制度，并且使得土地儲備的管理工作信息實現公開化。同時，完善與土地儲備相關的法律法規，保證土地儲備工作能夠有法可依。

第二，加強對土地儲備的監督，尤其對那些容易導致投機分子謀取非法利益的區域，在監督和管理時尤其應該重視，充分發揮土地儲備的功能。

第三，設立有關土地儲備的司法程序，通過國家司法機關的參與，對那些土地購買、轉讓和補償等過程中的不合理現象進行嚴格管制。為了減少在土地儲備中出現的不必要糾紛，當遇到不法行為時，公民應該借助于司法機關，以保障其合法的利益。

三、結束語：

在當前土地儲備工作中，加強土地儲備風險管理具有極為重要的意義，特別是當前我國土地儲備風險管理中還存在較多問題，導致土地儲備過程中存在較多的風險，針對于這些風險，需要及時采取有針對性的措施，以此來提高土地儲備風險管理水平，保證土地儲備的科學性、規范性和合理性。

參考文獻

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