中國房地產宏觀調控分析及政策建議

徐萌

摘 要：中國的城市住房主要以公有為主，而共有住房建設資金基本上由中央政府撥款，多數居民買不起城市商品房，這是目前住房改革過程中的重點。文章就此主要對中國房地產宏觀調控分析及政策建議進行了探討，內容供大家參考。

關鍵詞：中國房地產；宏觀調控；政策建議

前言

2018年4月23日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議指出，要堅持積極的財政政策取向不變，保持貨幣政策穩健中性，注重引導預期；而針對股市、債市、樓市等焦點，會議要求推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發展，及時跟進監督，消除隱患。至此，2018年全年宏觀調控方向基本確定，各項配合工作也已箭在弦上。

1研究背景

2017年是樓市密集調控的一年。全國商品房市場量價再創歷史新高。銷售額達13.37萬億，同比增長13.7%；銷售面積16.94萬m2；同比增長7.7%。此外，房地產行業集中度進一步增加，房企分化格局延續。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭企業的銷售均破5000億元大關，銷售規模超千億元的企業數量達17家。

3月22日，在廣東省房地產行業協會2017年度會員大會暨2018年廣東房地產市場景氣分析會上，眾多業內人士的共同看法是，2018年是房地產資金形勢非常緊張的一年。在未來一段時間內，各地樓市調控仍會保持高壓態勢。而房企要穩住，著重控制債務、加快回款。

2017年，全國樓市開啟“五限時代”，即“限購、限貸、限價、限售、限商”。進入2018年，樓市調控繼續維持高壓態勢，房企面臨市場下滑和資金鏈的雙重風險。

對于2018年的房地產市場走勢，相關專家認為，2018年到2019年，未來的10個月到20個月之間，房地產行業的資金會非常緊張。他認為，債務問題會成為今年房地產領域最重要的問題，而房企的回款是今年重中之重。所以2018年房企要持續宏觀調控政策的實施。

2中國房地產宏觀調控分析

2.1宏觀調控政策

時光推移，自國家出臺宏觀調控政策后，在不斷推行與發展中，其管控的力度與范圍逐步擴增，諸如：2010年的時候，中央銀行便連續發布了八次調節（上調）法定存款準備金率的政策，其中有三次為連續加息；繼2010年國家出臺的“國十一條”后，國務院在2011年的時候又頒布了八條專門針對房地產市場調控的管控手段與措施，這便是人們俗稱的“新國八條”，在這一措施中針對二套房貸首付要求最少需付六成，相應的各項住房限購政策管控力度都有所強化；緊接著在同一年圍繞房產稅問題，在上海、重慶等地區展開試點，各地區也開始執行新限貸政策和房屋限購令，與之相隨的便是住宅價格也開始被控制。

2.2宏觀調控政策對整個房地產市場的影響

自政府出臺宏觀調控政策后，直接對銀行利率和樓市投資者帶來嚴重影響，諸如：銀行利率頻頻創造新高，樓市投資者的資金收攏速度急劇下滑，進而便出現房屋開放商資金疲軟，消費者保持觀望現象，最終造成的結果是整個房地產市場持低迷走勢，各地樓市成交量均有所下降，特別是對一線城市樓市價格的打擊較大紛紛回落。

單就北京來講，作為一線城市、國家首都，首當其沖，本身投資比例較大，信用額度要求高，加上限購，及提高利率等類政策，無不在打壓當地房地產市場，促使當地房地產價格在一段時間內有所回落；然而正因為上海、北京等一線城市受宏觀調控政策的影響較大，反而給二三線城市帶來了機會，究其原因是因為某些剛需消費者，在一線城市無法買到房屋，便轉戰二三線城市，這在一定程度上促進了二三線城市房地產企業發展。

3房地產宏觀調控下的政策建議

3.1維持積極財政政策

要將加快調整結構與持續擴大內需結合起來，保持宏觀經濟平穩運行。隨著我國經濟由高速增長轉變為高質量發展，繼續實施減稅降費，財政收入增速趨于放緩，同時財政支出依然剛性增長，對重點領域和項目的支持力度不斷增大，財政收支矛盾仍然突出。而繼續實施積極的財政政策，調整優化支出結構，嚴控一般性支出，能夠兜住、兜牢民生底線，確保對供給側改革、脫貧攻堅、生態環保等領域和重點項目的支持力度，堅持盡力而為、量力而行。

據了解，2018年的政府工作報告明確提出，積極的財政政策取向不變，要聚力增效。其中，全年赤字率擬按2.6%安排，比去年預算低0.4個百分點，這主要是我國經濟穩中向好、財政增收有基礎，也為宏觀調控留下更多政策空間。在中國財政科學研究院副院長白景明看來，今年我國擬安排赤字率雖比去年下降了0.4個百分點，但赤字規模和去年持平，均為2.38萬億元，這充分反映既要確保對重點領域和項目的支持力度，又要堅決防控風險，為今后宏觀調控拓展政策空間。

3.2加快我國土地政策改革

我國當前高度計劃性的土地供給與市場化的人口大遷移之間存在嚴重矛盾，城市土地的增長根本沒有跟上人口的流動，這一現象大城市比中小城市更為嚴重，這也是導致房價高的重要原因之一。因此，加快我國當前土地政策改革，實行土地隨人口流動的供給政策是當務之急。可以借鑒重慶的地票制度，讓農民帶著流動的土地進城。當然在實施過程中要加強對地票交易的監管，保護農民利益。同時，對于土地招拍制度也應該進行規范，價高者得地的模式可以停止，可以學習重慶土地市場供給經驗，政府掌握土地一級市場的供給，減少開發商競標抬價和持地待漲行為。此外，加強對各地地價動態監測，及時掌握地價異常變動；加強對國有房地產開發企業的宏觀調控，防止其頻頻成為地王，產生惡劣社會影響。

3.3要嚴格防控房地產市場風險

房地產行業要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性。加強住房信貸管理，嚴格限制信貸資金用于投資投機性購房，防止信貸資金過度向房地產領域集中，有效防范房地產泡沫引發金融風險。穩控住房價格，合理引導市場預期和購房行為，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。

3.4以城市群為重點 保障市場穩定運行

以城市群為調控主場，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴圍。在“房子是用來住的，不是用來炒的”導向下，2017年各地政府積極深化房地產政策調控，力度不放松、目標不動搖。房地產的調控總體上表現為持續時間更長、涉及城市更多、政策強度更大。從政策出臺時間維度來看，2016年3月以來，有三次地方強調控期，2017年3-5月是政策密集出臺高峰期。2016年的調控城市主要是一二線熱點城市，而今年以來，從單個城市調控向城市群協同、片區聯動收緊轉變。上半年，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線城市聯動中心城市出臺收緊政策；下半年，三四線城市調控進一步擴圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區重點城市周邊的三四線城市。總體來看，以城市群為主體，中心城市聯動周邊三四線協同調控的城市群調控場已經形成。

結束語

綜上所述，房地產市場發展到當今局面，是眾多制度缺失的結果，要想從根本上解決這一局面，就必須從制度上進行根本性改革。總之沒有長效的宏觀調控制度的建立與完善，就沒有穩定的房地產市場的發展。

參考文獻：

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