淺析住宅小區物業管理中存在的問題及對策

朱曄

摘要：隨著我國經濟的快速發展，各行各業都取得了非常大的成就，城鎮化進程進一步加快，我國城市小區也越來越多，小區物業管理的問題越來越引起人們的重視，非常多的地方物業管理做的不到位。本文著重研究住宅小區物業管理中存在的問題，并提出一些可行性的建議。

關鍵詞：社區建設；物業；物業管理

隨著我國經濟的快速發展，各行各業都取得了非常大的成就，城鎮化進程進一步加快，我國城市小區也越來越多，小區物業管理的問題越來越引起人們的重視，非常多的地方物業管理做的不到位。物業管理對于人們的生活非常重要，物業管理如果做的好的話，人們的生活將更加的方便，而且對于城市的發展也是具有非常大的作用，但是目前我國的物業管理普遍存在很多的問題，往往會發生物業沒人管理的情況，導致物業企業與人們經常發生一些矛盾，物業管理做的不夠好，嚴重影響了城市的發展，因此非常有必要研究物業管理出現的問題，進而得出一些解決的方案。

1 城市住宅小區物業管理的現狀

1.1 開發初期的小區物業管理情況

小區剛開始的時候，物業往往很規范，由于開發商為了讓顧客覺得不錯，尋找可以賣的點，所以都會盡力去做好的，而且小區的環境方面也能夠做到非常好，爭取做到令人滿意，大部分的業主都可以做到一些應盡的義務，都可以按時交物業管理費，企業也能夠盡他們最大努力來使得業主滿意，然而慢慢的房子賣完了，非常多的問題就開始暴露出來，企業和業主的矛盾開始越來越明顯。

1.2 開發結束小區的物業管理情況

開發結束后，物業管理開始越來越懈怠，勉強維持著管理，有一部分直接就不管了，業主開始入住的時候必須把所有的物業費都交了才能入住，所以一開始業主的物業管理費都交了，這時候這些錢足夠維持正常的物業管理，所以物業管理也非常的到位，但是一旦時間長了，各種問題出現了，實際上是開發商為了減少施工成本，買一些次的材料，再加上施工人員的不專業，導致出現很多問題，所以，物業管理就變得越來越有難度，業主也就和物業企業有了矛盾。

1.3 老舊小區、 老住宅的物業管理情況

一些舊的小區物業管理基本上就沒有，我國城市商品住宅小區開發差不多有20年了，以前都是福利分房，各個單位都有自己的家屬樓房，一般有什么問題都是有單位的專門人員進行服務管理，后來福利分房被取消，開發商就開始抓住機會來蓋樓房。舊的小區各方面條件不行，在這些地方物業管理非常的難，許多住戶根本不了解物業管理，只是需要服務但不想付出，一般都會想少交錢多享受服務，所以舊的小區物業管理更難實行。

2 城市住宅小區物業管理存在的問題

2.1物業管理法律不健全，物業法規宣傳不到位，執行力度不夠

物業管理特別的復雜，涉及到方方面面，有開發企業，物業管理企業、業主、等等。現階段沒有一個非常完整的體系。政府沒有很好的宣傳法律，所以一些企業也不太重視物業管理，物業管理企業沒有把物業管理放在最重要的位置，業主違規又沒有及時得到制止，因此導致物業管理沒有得到很好的進行。

2.2物業管理企業服務不到位，經費使用不透明

一部分業主不服從規定做這些影響形象的事情，比如毀壞公共設施、隨便搭建房屋、不經過物業管理企業的同意就安裝防盜門窗，進而使得別的一些業主對這樣的行為不滿意，物業管理企業并不能夠做什么來制止這樣的行為，物業管理企業越是不管，這些人越放縱，導致物業管理越有難度，進而矛盾糾紛也會越來越多。

2.3房屋質量不過關，開發商存在遺留問題

一些開發商由于技術水平不高施工完成后會出現好多問題，比如房間漏水等等，業主必須想辦法來解決這樣的狀況，本來這樣的情況是開發商的問題，但是業主卻找物業管理解決問題，這就導致責任不明確，因此沒有真正解決事情。

3對完善物業管理的幾點建議

3.1 完善物業法律法規，加強宣傳力度，提高全民物業管理消費意識

建立與住宅小區建設相關的房屋維修管理、 設備設施管理、 環境衛生管理、 保安保衛、 消防安全管理等法律、法規。社區要積極宣傳相關法律、法規，提高業主及物業管理企業的法律意識，讓人們更多的了解自己的義務和責任。社區居委會是最基層政府的代表，因此，社區要轉變觀念，研究新時期社區居委會的任務，要緊密與物業聯系，接地氣，走群眾路線，從業主關心的問題出發，積極幫助業主組建業主委員會，配合物業管理，在社區中依法開展物業服務活動，提升城市管理整體水平。

3.2 物業服務企業嚴格按照法定程序辦事，與業主簽訂明確詳盡的物業管理合同

政府要嚴格按照法定程序規范物業服務企業，積極宣傳《物業管理條例》及相關司法解釋，增強業主、物業服務企業與開發商的法律意識，鼓勵房地產開發商、房地產銷售和房地產管理分業經營，三家形成一種相互制約的關系，物業服務企業既能對業主負責，又能對開發商的前期行為進行監督，使整個物業的前期開發建設過程，能為后來的物業服務創造一個良好的條件。

3.3依法成立業主委員會，有效發揮業主委員會的作用

由政府的最基層組織———街道辦事處所管轄的社區牽頭組織小區內的業主依法選舉、成立業主委員會，要監督物業公司支付業委會活動經費。業主委員會的成員應由能代表業主利益的業主組成，承擔與物業溝通的責任、監督物業服務、維護業主利益，應根據法律、法規的規定行使職權。

3.4加強對開發商的監管，明確開發商的責任

目前城市建設中的小區時間最長不過20余年，房屋質量問題、 基礎設施問題，確實比比皆是。因此，各級政府在審批驗收小區時，要有長遠目光，嚴格把關，不能留有后患，明確開發商的責任，開發商按照一定比例繳納資金，解決規劃設計、施工階段遺留問題，分清物業企業和開發商的責任，保證后續修繕補漏工作。

3.5物業管理企業堅守職責，保證服務

物業企業應樹立以人為本的服務理念，嚴格按照政策法規和物業服務合同，公開服務標準、收費標準和收費依據，盡職盡責地為業主服務。

4結束語

從上面的研究能夠得到，我國物業管理仍然存在很大的不足，要想這一問題得到很好的解決，必須建立相應的法律法規，而且一定要嚴格遵守法律法規，可以建立相應的監管體系，使得物業管理能夠更加的規范，大力宣傳物業服務，讓業主明白物業服務是有償服務，這樣就可以處理好物業管理難的問題。

參考文獻：

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