安徽某民營房地產企業融資成本及風險分析

孫莉　莫倩倩

摘 要 房地產企業因前期土地拍賣價款高、開發建設和銷售回款周期長等特點，運營資金需求量大，因而對房地產企業而言，資金就是血液。目前國家對房地產業實施去杠桿金融監管政策以及限購和限價市場調控管理辦法，加上銀行壓縮房地產企業融資規模，導致房地產企業融資途徑減少、銷售資金回籠壓力增大、融資成本陡增。本文以具有代表性的安徽某民營房地產企業的融資成本和風險進行分析，提出有效建議。

關鍵詞 民營房地產 融資成本 融資風險

作者簡介：孫莉，武昌工學院會計學院；莫倩倩，浙江省建工集團有限責任公司。

中圖分類號：D922.28 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.161

一、安徽某民營房地產的融資具體情況

安徽某民營房地產企業（以下簡稱“該企業”）成立于2002年，經過近15年的發展，目前已成為涉及房地產業、建筑業和實體產業三大板塊的中等規模企業。該企業主營業務房地產業，注冊資本1.4億元，2017年營業收入2.8億元，且投資性房地產租金收入約1700萬元；建筑業為建筑施工一級企業，注冊資本1億元，2017年的合同額近15億元；實體產業成立于2003年，注冊資本3000萬元，2017年的營業額為3000萬元。近三年資產總額分別為45362.8萬元、42898.6萬元和49369.7萬元，近三年負債總額分別為40908.9萬元、32094.6萬元和28875.3萬元，資產負債率分別為90.18%、74.81%和58.48%，呈現逐年下降的趨勢，主要是預收賬款的減少。根據企業負債明細科目分析發現，該企業及其關聯公司對外負債合計29220萬元，均為銀行一年期流動資金貸款，負債來源包括銀行、信托和基金公司。融資用途主要包括公開拍賣的土地價款、契稅和滯納金。

二、安徽某民營房地產企業融資高成本和高風險

資本資產定價模型CAPM（capital asset pricing model： ）告訴我們，安徽某民營房地產企業的融資成本和融資風險成正向關系，當融資成本明顯增大時，就需謹慎做好風險應對措。房地產業主要融資方式從開發性質劃分大體可分為一級開發、二級開發。國家針對房地產開發不同時期推出了多種融資方式，主要有以下 5 種：

一是土地一級開發貸款：伴隨著城中村改造的高速發展，為了保障被拆遷戶賠付款的按時到位，回遷房的順利交付，政策銀行和商業銀行針對一級開發企業提供一級開發貸款用于拆遷款、征地款的支付。

二是房地產開發貸款此類貸款：主要針對二級市場進行發放。在房地產企業取得土地后，為了創造出更為舒適的居住環境，迎合不同客戶對房屋的需求，在激烈地市場競爭中占得先機，優質的房地產企業不斷提升房屋品質，在質量、設計上改良的同時，還不忘配套環境的提升，因此雄厚的資金支持顯得尤為重要。針對這類需求各家銀行提供以土地作為抵押的貸款用于房屋建造。

三是房地產信托這類融資方式是近幾年來興起的新型融資方式，是伴隨著銀行貸款政策的收緊應運而生，相對銀行貸款而言，房地產信托計劃的具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢，也成為了當代房地產企業最佳的融資方式之一。

四是發行公司債券或股票對于大型房企或者上市公司而言，發行公司債券或進行上市，也成為了房地產企業融資的方式之一，但該類融資方式受適用范圍的局限，僅一些較有實力的企業可采用。

五是海外融資、網絡融資、小額貸款公司融資這類融資方式為一部分特有的企業提供融資服務，但因為其融資風險高，法律監管不規范，一般不被企業所采用。

具體的融資風險包括：

（一）現金流管理風險

無論是國有房地產企業還是民營房地產企業，在房地產開發、建設直至銷售環節，都需要源源不斷地進行資金的投入，具有資本密集型特點。

一是根據財務管理中的融資優序理論，企業對外融資時應該合理安排資本結構，且配置好短期債務與長期債務的比例，目前該企業過度依賴銀行短期貸款融資，企業的還款壓力大。

二是該企業高價拿地的錦簇現象明顯，2017年土地成交面積2269畝，成交金額71億元，同比上漲64%，成交均價約315萬元/畝，同比上漲108%。

三是公司及實際控制人自持的實物資產已基本抵押，短期內公司融資狀況不容樂觀。

四是該公司有棚戶區改造項目，后期申請銀行開發貸款在2018年7月國家發布的棚改政策影響下也會有延時或其他滯后問題。

（二）項目成本管控風險

項目的成本管理能力直接決定了其實際報酬率，也就是企業的利潤，對此安徽某民營房地產企業管理主要體現在兩大方面：

一是民營企業組織結構的決策風險。企業組織結構較為簡單，通常為企業創始人的“一言堂”，個人主觀決策以及信息不對稱導致了失誤，項目選擇和立項時形勢分析不到位，一旦決斷失誤造成損失，直接關乎企業資金鏈條的健康運營。

二是預算管理風險。項目整體去化周期為5個月，意味著公司的資金壓力大，加上開發前期的工程周期、市場不可控和外部環境的變化，各種因素綜合影響預算成本和成本結算。

三是該企業在核算某項目銷售凈利潤時，預估是19.8%，但市場上行業平均凈利潤是7.8%，預測值與行業平均值差異較大。綜合來說，一旦項目成本管控偏離，要想在眾多巨頭房地產的夾縫中存活，壓力非常大。

（三） 金融信貸“降杠桿”債務風險

隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資環境非常嚴峻，尤其是中小房企，面臨著嚴峻的生存環境。據近期經濟觀察報統計，國有銀行對房地產企業的資金成本普遍在6.5%，相當于基準利率上浮37%。實際中，安徽某民營房地產企業面臨的融資壓力更大、需求更旺，近期融資成本為22%，具體條件時：流動貸款按季付息、到期一次還本，且附帶有嚴格的提前還款條件，并以開立監管賬戶、股權質押、實際控制人及直系親屬提供反擔保和土地抵押同時兼備的擔保方式做背書。民營房地產企業地價高、資金成本高和建售周期長的三大特點，資金壓力還會繼續，這種情況下，防范債務風險是必須打贏的一場硬戰。

三、降低安徽某民營房地產企業融資成本及風險的建議

（一）提高企業評級系數，降低企業融資成本

標準普爾近日表示，受評中國房地產開發商今年到期債權2000億美元之多，隨著流動性緊縮，中國房地產開發商再融資風險加劇，在極端情景下，有四成受評企業評級面臨下調壓力。那么在這種評級下調趨勢下，民營房地產企業亟需構建誠信品牌，提高企業主體信用分析的主要內容：品牌、經營管理、財務狀況和償債能力等。即在日常管理過程中，提高業務經營管理水平，體現在提高財務報表經營收入和利潤；提高企業資金運籌規劃能力，體現在平衡好財務報表短期負債、長期負債和權益資本。

（二）提升企業融資人員專業素質，規避過度信息不對稱

民營房地產企業存在融資風險，而且風險非常大！在信貸緊縮和監管加嚴的貨幣政策下，依靠人情貸款的時代早已一去不復返，許多成功的案例告訴我們：作為房地產造血機器的融資工作在未來也將向著更為科學、合理地方向發展。對此就必須重視融資的專業管理能力，降低融資風險的關鍵是降低融資成本。那么，第一，要引入專業的融資專家，吸納專業的融資理論和實踐操作經驗，按照融資來源做好融資成本評估，在銀行間進行選擇時，要對比不同銀行信貸政策區別，選擇最適合中小企業、融資成本最低的融資途徑；第二，要選擇有利于提高企業競爭力的融資方式，比如上市企業，容易被媒體和公眾關注，股票融資也容易給企業帶來美譽和知名度；第三，要做好資金規劃，融資需求不可過度保守也不宜占用過度資金，在日常財務管理中，提高財務人員和管理工作者的融資風險意識，在業務經營計劃的基礎上，做好資金安排。

（三）降低企業債務杠桿率，謹防控制權被稀釋

盡管金融信貸“降杠桿”，可是大型房企仍然有信貸資金注入，所謂的防范房企債務違約，實際上，大小房企融資“難”不能一概而論。銀行信貸資源仍然集中在大型房企和國有開發商，基金公司和信托機構仍然積極尋求與這些大房企合作。在上述背景下，民營房企除了銷售回款、部分基金公司和高利貸，幾乎喪失了融資能力，難免面臨“生死觀”。在金融去杠桿、行業進入調整期等背景下，該企業利潤下滑，甚至低于行業平均值或虧損。此時，安徽某民營房地產企業謹防大型房企覬覦手中的項目或股權，堅守控制權底線，牢牢抓住企業的自主性和獨立性。

安徽某民營房地產企業立足之根本：

一是需要提高自身造血能力，降低對金融機構貸款的依賴性：依靠金融機構貸款提供資金來源已經與現實背道而馳，無法解決和滿足企業發展問題和動力，中小民營房企要想實現健康可持續性發展，根本還是打造品牌和誠信建設，用產品增加客戶的忠誠度，客戶心甘情愿為企業買單，形成有效的資金流回流。

二是提高企業風險防范意識：融資是一把雙刃劍，在為該企業提供資金支持的同時加大了企業財務風險，該企業應始終加強風險意識，在實現目標利潤的同時切記自身風險能力評估，做到沒風險先預，出現了風險及時應對，避免因財務準備不足導致企業出現經營困境。

參考文獻：

[1]駱靜霞. 房地產開發項目的融資成本及風險分析.財會學習.2017（3）.

[2]李莎莎. 基于EVA評估模型的房地產企業價值評估——以碧桂園集團為例.山西財經大學.2017.

[3]周濤.新借款費用準則下房地產企業盈余管理探析.建筑經濟.2017（5）.

[4]金萍.房地產開發項目的融資成本及風險分析.中國鄉鎮企業會計.2013（12）.

[5]龔華義.我國房地產融資方式的比較分析及其創新策略.經貿實踐.2015（10）.

[6]劉旦.我國房地產企業融資模式研究.中國房地產金融.2011（7）.

[7]肖明、胡志穎.我國企業財務決策中價值評估模型選擇.科研管理.2006（2）.