商業綜合體的財務管理與財務分析

吳偉鐘

（杭州乾唐商業經營管理有限公司，浙江 杭州 311100）

商業綜合體正常運轉和持續發展都離不開強大的內部管理能力予以支持，財務管理作為一種核心管理，其管理狀況好壞與否對于內部管理的各個層面都會產生影響。部分商業綜合體并未認識到財務管理與分析的重要性，相關工作開展的狀況更是差強人意。更為嚴重的是，其財務管理主體對于如何進行財務管理與分析上的改進較為茫然，鑒于此，探尋出與商業綜合體相關的財務管理與分析優化性路徑便十分必要。

一、商業綜合體財務管理與分析概述

商業綜合體財務管理與分析同一般性企業的財務管理與分析在本質上并無差異，但商業綜合體實際業務較為不同，其自身綜合性較強往往會對財務層面工作開展增加一些具體難度。財務管理與財務分析之間雖然具有一定差異，但兩者也具有密切關聯且統一于企業內部管理體系之中。一般來說，較好地進行財務分析才能更好開展財務管理，而財務管理手段在實際選用上也能夠幫助財務管理主體對于財務進行更好的分析?，F代企業管理理論下，無論是在一般性企業，亦或是在商業綜合體，財務管理與分析工作都要得到較好的開展。

二、商業綜合體財務管理與分析中存在的問題

（一）財務管理手段選用與需求不對等

商業綜合體財務管理與分析中存在的首要問題是財務管理層面的問題，即財務管理手段在選用上存在著一定的不合理，這種不合理體現在財務管理嘗試與實際財務管理需求并不對等。商業綜合體本身的財務管理環境較為復雜，實際財務管理需求也會隨著商戶的變動等各種因素而改變。但很多財務管理人員在財務管理活動開展中并沒有較好地對財務管理需求進行分析，財務管理手段選用上與財務管理需求滿足上的不對等現象也較為顯著。例如，長春市新天地購物中心雖然財務管理水平相對較高，但其財務管理投入十分巨大，財務管理資源投入一直較高與其財務管理手段選用及需求吻合間的不對等也有直接關聯。

（二）財務管理的全面性相對不足

部分商業綜合體會在對財務進行分析的基礎上進行財務管理，但財務管理上的全面性相對較低，局限于某一個點或某一個層面進行財務管理也會對導致財務管理上帶有一定的局限性。例如，北京市老佛爺百貨中心在財務管理上對資金等資源的配置事宜較為關注，但財務風險防范意識較為薄弱，整體財務管理中也并未對財務風險進行有意識的規避和防范。不僅如此，財務管理的全面性不足會致使最終財務分析結果影響下的財務管理活動在開展中暴露出很多具體問題，長此以往發展下去，商業綜合體財務管理中也會積壓出更多的現實問題，并客觀上增加財務管理與分析的壓力。

（三）專業化財務管理人才較少

商業綜合體財務管理與分析相關工作的開展離不開財務管理人員的參與，財務管理人才也是相關工作開展中最為寶貴的資源。現階段，絕大多數商業綜合體內缺乏足夠數量的專業化財務管理人才，很多財務管理人才雖然熟知一般性的財務管理知識，但對商業綜合體的財務管理狀況尚未形成一個完整認知，其在財務管理與分析相關工作開展中也無法有較好表現。相關工作開展無法得到專業人才提供的支持和保障上時，較為傳統的財務管理及分析手段便會得到長時間應用，從長遠來看，運用單一的手段進行較為機械的財務管理與分析也不利于商業綜合體財務管理與分析水平的持續提升。

（四）財務管理活動開展缺乏評價及監督

財務管理與分析缺乏對應的評價及監督也是商業綜合體財務管理相關工作開展中存在的一個明顯不足，與一般性企業不同的是，商業綜合體的盈利模式較為特殊，很多商業綜合體在內部控制建設中并沒有對財務管理與分析給予過多關注，財務管理與分析直接相關的評價及監督機制更是長期處于缺位狀態之中。無法得到及時有效的評價及監督并不利于良好的財務相關內部控制環境形成，很多財務管理人員在本職工作開展上也會帶有一定程度的散漫情緒。也正是由于缺乏評價及監督機制的束縛、影響，財務管理與分析整體上的混亂色彩較為濃重，很多具體的不足和問題也無法被及時發現。

三、優化商業綜合體財務管理與分析的建議

（一）增強財務管理與分析的聯系

優化商業綜合體的財務管理與分析需要客觀上增強財務管理與分析間的聯系，即在較好進行財務分析的基礎上進行對應財務管理嘗試，確保財務管理手段的選用能夠同財務管理需求便保持協調。例如，萬達集團旗下的萬達城市廣場在財務管理上的水平較高，其在財務管理活動開展中將財務分析報告作為了重要參考，并借此來財務管理的方向與側重。對于其它商業綜合體而言，這種做法可以被借鑒，即在階段性的財務管理活動開展中，將財務分析，特別是財務管理需求分析作為前置性工作，以此來確保財務管理手段選用與實際財務管理需求間的吻合，從而促進財務管理精準度的不斷提升以及財務管理實際水平的提升。

（二）依托預算進行全面財務管理

財務管理作為聯系一般性經營管理互動的紐帶，其務必要具有較高的全面性，商業綜合體的財務管理也需要成為一種全面性的財務管理形式。很多集團性企業在全面財務風險上的做法值得被借鑒，其通常會將預算執行狀況和預算目標達成狀況作為財務管理的有效參考。例如，寶龍城市廣場這樣絕對競爭優勢并不明顯的商業綜合體，其可以效仿優秀集團企業的做法進行全面預算管理嘗試，通過在財務管理部門內設立具體的管理會計崗位，對全面預算管理這種管理會計工具進行應用，利用預算管理全面性的提升來提升財務管理的全面性和精準程度。

（三）強化對財務管理人才的培養

商業綜合體在優化財務管理與分析時要對財務管理人才培養給予對應關注，換言之，財務管理人才培養需要作為一種常態化工作。特別是在當前財務管理與分析上存在很多不足的情況下，依托高質量的財務管理熱人才隊伍對系列不足予以彌補，對相應問題予以解決是不錯選擇。例如，杭州銀泰百貨便定期對財務管理部門內的具體人員進行專業知識和技能培訓，并要求財務管理人員積極地運用新理論與新方法進行財務管理層面的不斷創新。與此同時，銀泰百貨核心管理層會鼓勵財務管理人員通過多種途徑進行財務管理相關知識的汲取，從而將更為有效的方式方法引入并應用到財務管理與分析相關工作開展中，以此更好地進行相關工作開展。

（四）注重財務管理的評價及監督

內部控制視角下，商業綜合體的財務管理相關工作開展需要得到有效的評價與監督，在內部控制機制中確立出財務管理的評價監督機制，并常態化進行評價及監督工作十分必要。例如，總經理與財務經理可以充當現實意義上的評價及監督主體，并依托具體評價及監督標準對相應人員的工作開展狀況，工作開展方式方法選用等事宜進行評價及監督。通過評價及監督工作的進行，財務分析能夠越發深入，這一進程中所反映出來的問題得到良好解決下，財務管理上的主動性優勢也會更為明顯，這也可以將財務管理本身具有的正向影響更好發揮出來。

結語

商業綜合體運營管理方，特別是財務管理主體需要對現代企業財務管理理論有一個更為全面的認識，基于內部控制視角給予財務管理與分析工作的開展更多支持。很多新理論與新方法可以成為財務管理與分析優化的實際選擇，但在具體工作開展中要注重從實際出發的基本原則，確保資金等資源可以得到最為優化的使用與配置也是財務管理與分析相關工作開展的直接目標。