山西房地產企業管理會計應用研究
——之山西房地產企業投融資分析

□高瑾瑛

由于地域資源特點、經濟發展和文化環境等諸多因素的影響，山西省上市公司相對較少，我們走訪了部分房地產行業上市公司在山西境內的子公司。這些上市公司從規模上來說，子公司遍布全國甚至海外市場；從業務類型來說，其業務必須緊跟市場風向；從管理人員結構來說，其雄厚的資金實力吸引了眾多高端業務人員和財務人員，所以這些公司管理會計應用情況較為普遍。其財務核算工作內容僅占到日常財務工作的20%左右，管理會計占到大約46%，財務管理占到近22%。管理會計在這些上市公司的應用遍及戰略管理、預算管理、成本管理、營運管理、投融資管理、績效管理、風險管理等方方面面，只是程度有所不同而已。下面以山西房地產公司的背景資料為依據，從投融資管理角度介紹一下管理會計在山西境內的上市房地產公司的應用情況。

一、房地產企業面臨的經營風險

在持續的調控措施影響下，房地產業進入了博弈相對平衡期。傳統的“金九銀十”也失去了往日雄風，房地產市場逐漸走向理性與成熟。理論上來說，收益與風險對等，任何投資都面臨著風險，高收益對應高風險，反之亦然。然而，目前房地產企業面臨的風險越來越高，收益卻越來越低，與獲取超額利潤的年代相去甚遠。原因主要有以下幾方面：

（一）房屋功能扭曲

“房子是用來住的”，房地產的基本功能是居住。土地屬于不可再生資源，其供給的稀缺性與城鎮化、居民收入增長等對房屋的需求原本已是不可調和的矛盾，然而貨幣超發和寬松的貨幣政策等派生出房地產保值增值的特性，使得房地產的投資功能多于居住功能。

（二）“土地財政"問題

地方政府以地生財的途徑有三：一是通過出讓土地使用權獲取土地出讓金，二是通過大力發展建筑業、房地產業獲取大量稅收收入，三是通過抵押土地使用權獲取貸款。土地出讓金是地方政府預算外收入的主要來源，土地出讓金是若干年土地使用權的地租之和，無節制的賣地行為其實質是政府對土地收益的透支。在政績的刺激下，催生了一系列的政績工程、形象工程，一定程度上催生了建筑業和房地產業的膨脹。另外，從土地出讓到房地產開發、出售、保有等環節涉及的稅種有11個之多，而分稅制的設計只有企業所得稅與個人所得稅中央與地方分成外其余均歸地方，從而刺激了地方政府的稅收沖動。地方政府通過征用農用地擴大城市規模、或通過舊城改造、城中村改造之名大興土木，刺激建筑業和房地產業的快速發展以帶來稅收收入。

“土地財政”扭曲了資源配置，加速了房價的上漲。在房地產行業的上升期，行業暴利導致很多行業的資金擠入房地產業。受影響最大的應屬制造業，資金被大量轉移，生產經營舉步維艱。同時，在土地財政催生了土地價格暴漲，導致制造業經營成本不斷攀升，制造業在一片蕭條的情況下干脆徹底進軍房地產，從而業進一步加大了房地產企業所面臨的經營風險。

（三）房地產行業融資渠道收緊，資金成本上升

自2014年房地產投資增速持續下滑，很多二三線城市銷售增長率持續下降，土地出讓的火爆場面不再，二三線城市甚至出現為數不少的土地流拍現象，過度依賴土地財政的地方政府債臺高筑，房地產投資成為影響宏觀經濟增長的關鍵點。加之限購等一系列政策出臺，多重政策疊加的效果不斷釋放，傳統融資渠道收緊，房地產企業銀行貸款和債券融資舉步維艱，中小房企再次轉向高成本信托。在這樣的背景之下，非標融資逆勢增長，2018一季度信托產品的井噴也表明當前房企資金需求量較大，作為房企為數不多的資金輸血通道，信托規模的擴大進一步提高了中小房企的資金成本。

以上諸多因素導致房地產企業面臨的風險日益增加，加之越來越多的參與者都加入到房地產行業來，共同切分這塊有限的蛋糕。在這樣的形勢之下，房地產企業確定投融資模式時，應著重對參與各方的企業信譽狀況和企業財務狀況進行評估，以降低或避免投融資風險。

二、房地產企業面臨的內外部融資環境分析

（一）融資渠道與方式

房地產企業資金來源主要依賴金融機構貸款。一般而言，項目開發過程中50%以上的資金源于金融機構貸款。較為單一的融資渠道決定了房地產業對銀行的依賴性較高。而銀行也要規避自身風險，往往會出臺一系列限制措施。同時，國有銀行作為國家經濟命脈，在房地產過度膨脹的情況下，國家也會政策干預以避免房地產企業泡沫帶給銀行風險，這也一定程度上加大了房地產融資的壓力。

（二）信用風險

房地產業屬于資金密集型行業，具有資金占用量大、循環周期長、資金回籠慢等特點，對資金的依賴性比其他行業更強。受國家經濟周期等宏觀政策及國際國內貨幣市場貨幣政策影響，房地產企業在進行融資時對于融資結構的安排與未來還款節奏是否能夠協調一致，成為其面臨的十分緊要的問題。隨著房地產調控政策密集出臺，房企未來的收入難以預測，還款壓力日益凸顯，信用風險使得企業下一步的融資活動舉步維艱。

（三）國際資本市場

在融資渠道收緊、融資困難重重的情況下，部分房企將融資視角轉向境外，通過海外上市及發行美元債券來融資。低廉的海外融資成本以及完善的評級體系確實曾為房企海外融資大開方便之門。在過去的幾年間，由于國外融資資金成本低，萬科、保利地產、恒大、碧桂園等海外融資比例一度達到50%-70%。但2015年下半年開始這種局面發生了逆轉，特別是進入2017年美聯儲開始加息，受到美元加息、人民幣貶值等因素影響，海外融資成本明顯上升。面對以上各方面的風險與壓力，房企積極調動管理人員的積極性主動性，結合自身特點創新資金管理模式，將籌資步驟與方式和投資環節緊密結合，充分提高了資金的使用效率。

三、山西房地產公司項目資金管理模式

（一）企業融資步驟與項目投資環節緊密結合模式

第一，融資準備階段。財務人員在項目開發的買地階段便跟進項目，了解項目概況，撰寫可行性研究報告，為籌資做好前期準備。

第二，融資洽談階段。在投資項目開發的規劃報建階段，財務人員便開始接洽銀行有關人員，了解銀行的政策及銀行內部審批流程，企業就貸款期限、方式等提出要求，就合作框架、操作思路等達成統一意見，與銀行高層之間達成合作意向。

第三，融資跟進階段。在投資項目開發的招投標至開工階段，提供銀行貸款申請清單所列資料，就銀行貸款資料調查階段的詢問進行解答，不能解決的問題及時上報，研究解決方案。

第四，貸款操辦階段。在投資項目開發的動工階段，審批后跟進及落實限制性條款，配合銀行做好放款的各種手續。

第五，貸后管理。在投資項目開發的動工至銷售階段，持續跟進貸款資金的使用，提供貸后檢查資料，落實還款所需資金。

（二）創新融資方式，保證資金供應

通過企業融資步驟與項目投資環節緊密結合模式取得項目所需大宗貸款之外，還通過保理業務、貼現、封閉貸款和三舊改造貸款等融資方式合理安排投資支出，以增強資產的流動性和收益性。

第一，保理業務。中國銀監會于2014年公布的《商業銀行保理業務管理暫行辦法》中將保理業務定義為：保理業務是以債權人轉讓其應收賬款為前提，集應收賬款催收、管理、壞賬擔保及融資于一體的綜合性金融服務。債權人將其應收賬款轉讓給商業銀行，由商業銀行向其提供下列服務中至少一項的，即為保理業務。其主要工作內容有：

（1）應收賬款催收：商業銀行根據應收賬款賬期，主動或應債權人要求，采取電話、函件、上門等方式或運用法律手段等對債務人進行催收。

（2）應收賬款管理：商業銀行根據債權人的要求，定期或不定期向其提供關于應收賬款的回收情況、逾期賬款情況、對賬單等財務和統計報表，協助其進行應收賬款管理。

（3）壞賬擔保：商業銀行與債權人簽訂保理協議后，為債務人核定信用額度，并在核準額度內，對債權人無商業糾紛的應收賬款，提供約定的付款擔保。

（4）保理融資：以應收賬款合法、有效轉讓為前提的銀行融資服務。2014《商業銀行保理業務管理暫行辦法》。

房地產企業利用保理業務融資流程：

供應商（建筑材料銷售方）發貨后將發票、運單等原始憑證交采購商（房地產公司），同時將有關資料復印件交保理銀行請款。保理銀行在收到采購商的應付賬款確認函（或供應商的應收賬款確認函）后，按照發票金額的80%放款。待信用期滿，采購商付款，保理商向供應商支付余款。

保理業務流程圖

房地產企業利用國內保理業務采購原材料可以取得信用期內的采購成本和相關稅費之和的信用額度：利用遠期付款條件，一方面減少資金占用，使有限的資金創造更高的收益。同時，由于取得了一筆隱性的流動資金貸款，從而美化了資產負債表。另外，相對于采用銀行承兌匯票、信用證等結算方式而言，節約了開立銀行承兌匯票、信用證等結算票據的手續費。尤其是房地產公司其產品單位價值高、生產周期長，因此，利用保理業務融資既解決了資金困難又美化了企業財務狀況，為之后的銀行貸款創造了有利之機。

第二，貼現。貼現是指商業票據的持票人，為了提前取得資金，在商業票據到期日之前，支付一定的貼現利息，將票據所有權利轉讓給銀行的一種融資行為。房地產公司在資金緊張的情況下，票據貼現不失為一種快速融資的方式。其實質是通過質押商業票據取得了一筆短期借款，但是并不影響企業的信用額度。

第三，封閉貸款。封閉貸款是指把項目的工程全部包給一家或兩家實力較強的承建商，項目公司本身不申請開發貸款，由承建商向銀行直接貸款，承建商用貸款支持項目建設過程的費用，到項目開始預售有資金回籠的時候再把相應的工程進度款與銀行利息支付給承建商。

第四，三舊改造貸款。三舊改造貸款主要是支持三舊項目改造者用于支付或實際用于三舊改造項目拆遷階段的拆遷費、補償費（含拆遷保證金）、安置費（含安置房建設費用）、復建房建設費用、土地綜合開發費用等相關費用。只要能提供與政府簽訂三舊改造項目協議或與國土部門簽署三舊改造項目用地出讓合同，以及提供合法有效的擔保，就可以申請三舊改造貸款。貸款期限最長可達到5年。

四、山西房地產企業項目資金管理模式的有益借鑒

將企業融資步驟與項目投資環節緊密結合的投融資管理模式，不僅保障了項目資金及時到位，而且通過各環節緊密相連的規劃控制，降低了資金占用水平，提高了資金使用效率。由于資金配套及時，使得項目投資周期相應降低，資金回籠在同行業中處于領先水平；通過“創新融資方式”增加資金供應同時減少資金占用，從而使得建設項目得以鋪開，使用有限的資金為企業創造了更高的利潤空間。如：太原恒大利用施工方（或供應商）作為貸款主體，向銀行等金融機構申請融資。利用施工方（或供應商）轉讓應收賬款，以節約資金支出。待收到工程款（或材料款）時再歸還銀行。太原恒大通過保理業務解決了自身融資難的問題并繞開了房地產開發貸款的政策問題，從較難融資的民營房地產企業轉而利用國企背景的建筑公司融資；并且額度靈活，一次審批，多次使用。同時，優化了集團資產負債表，保理業務不屬于集團的負債，可以降低集團的負債率；利息通過建筑發票轉嫁，做大成本，可以抵扣土地增值稅，較銀行開發貸款優惠。通過保理業務既解決了資金周轉問題又美化了企業財務狀況。