宜昌市場主體的中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)處置研究

張小曼

摘 要：從以往傳統(tǒng)的金融理論上來看，市場參與的主體通過收益理性的預(yù)期、對風(fēng)險(xiǎn)最大化的回避還有根據(jù)影響的因素來抉擇行為，但是伴隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和市場的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的金融理論假設(shè)已經(jīng)沒有辦法很好的去解釋在風(fēng)險(xiǎn)多樣化和復(fù)雜化下的中國房地產(chǎn)金融市場。經(jīng)過相關(guān)的研究看出，國內(nèi)當(dāng)前的房地產(chǎn)金融市場拋開土地供給不充足和剛性需求較旺的供需問題。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)處置；房地產(chǎn)金融；市場主體

風(fēng)險(xiǎn)是在某種特別的環(huán)境下，在某種特別的時(shí)間內(nèi)，某種損失的可能性。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)因素的不斷增強(qiáng)會提升導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)這一行業(yè)在整體的經(jīng)濟(jì)當(dāng)中占有比例也在不斷地提升，但是當(dāng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)也是在不斷提升。但是這種情況帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)也是在不斷增加，從而這一個(gè)問題引起了當(dāng)前社會的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)會給社會到來很多的不良資產(chǎn)，從而在很大程度上會影響到國家金融體系的正常運(yùn)作，此時(shí)就需要使用大量的人才去處置這些不良資產(chǎn)。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)日益加劇的環(huán)境下，就需要很好地去識別房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，從而才可以很好地構(gòu)建起一個(gè)完善的風(fēng)險(xiǎn)化解體系。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的概念

此文當(dāng)中所講的房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的一種總稱，當(dāng)中包含了土地、建筑等的所有權(quán)，是政府許可的，企業(yè)和個(gè)人都可以進(jìn)行房地產(chǎn)的投資。此文當(dāng)中所講的房地產(chǎn)行業(yè)里面包含了房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、營銷、低壓、信托、裝修等產(chǎn)業(yè)單位，是國家經(jīng)濟(jì)體系當(dāng)中重要的一個(gè)組成。

房地產(chǎn)金融指的是在房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)期間，進(jìn)行貨幣的流通和信用渠道進(jìn)行的籌資、融資等有關(guān)的一系列金融服務(wù)的總稱。當(dāng)中最為根本的任務(wù)就是使用多樣化的金融方式和方案來進(jìn)行籌集和融通資金，從而來支持房地產(chǎn)的開發(fā)和消費(fèi)，并且還可以很好的推動房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中資金的良性循環(huán)，這樣才可以有利的確保房地產(chǎn)生產(chǎn)的穩(wěn)定進(jìn)行。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)講的是金融部門在為房地產(chǎn)企業(yè)提供金融服務(wù)期間，因?yàn)槭艿礁鞣N不穩(wěn)定因素的影響，從而使得金融單位的實(shí)際利潤和預(yù)期的利潤沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的虧損。

（二）房地產(chǎn)金融分析的分類

按照不相同的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)當(dāng)中出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)也可以分為多個(gè)不同的類型。但是不相同類型的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)的源頭、形成的原因、發(fā)展的趨勢都是差不多的。遵照風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的源頭，可以把房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)分為自然、社會、經(jīng)濟(jì)、政治、技術(shù)等五種風(fēng)險(xiǎn)類型。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的不同性質(zhì)，也把房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)分為信用、市場、流動、政策法律等4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)類型。從貸款方面來講，可以把房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分為土地市場貸款、開發(fā)貸款、個(gè)人貸款等三類風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方案

（一）增強(qiáng)宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定房價(jià)

房地產(chǎn)的相關(guān)問題對國民的生活和國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都有著重要的影響，這一問題也是社會和諧問題的重要問題。房價(jià)不斷的攀升、漲勢迅猛，在很大程度上會增加民眾的住房問題，此外，在很大程度上也會提升金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，這一的情況很不利于國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，就不必要使用合理的方案來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀的調(diào)控，從而來將房價(jià)進(jìn)行穩(wěn)定，這樣才可以很好地解決民生問題、才可以很好的降低金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率。

（二）扼制不合理的住房需求

對不合理的住房需求進(jìn)行扼制，將市場當(dāng)中的虛假信息進(jìn)行查處。住房市場需大于供的主要原因就是當(dāng)中存在著太多的虛假信息，主要的原因就是投資性的需求太過旺盛。當(dāng)前政府相關(guān)部門出臺的應(yīng)對方案有：提升大力的力度，對使用各種名義來進(jìn)行炒房和投機(jī)性購房的企業(yè)或是個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)懲，對境外人員的購房，進(jìn)行嚴(yán)格的審查；使用嚴(yán)厲的差別化住房信貸方案，針對首次購房并且戶型在90平方以上的人員，貸款的首付不得小于百分之三十，對于第二次進(jìn)行購房的人員，貸款的首付不得小于百分之五十，貸款的利率不應(yīng)小于基本率的1.1倍，對進(jìn)行第三套或是三套以上住房進(jìn)行購買的人員，貸款首付比例和利率都應(yīng)該進(jìn)行大幅度的提升，房源緊張的地區(qū)，金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)實(shí)際的狀況，暫停對多余三套或是三套以上購房人員的貸款。

（三）增強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的引導(dǎo)

國土資源部門必須要增強(qiáng)專項(xiàng)整治的力度，給予在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中進(jìn)行炒房、炒地更改土地用途、拖延工期等違法行為進(jìn)行嚴(yán)懲。對于有以上行為違法行為的房地產(chǎn)企業(yè)停止新土地資源的購置。增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的交易監(jiān)管力度。禁止非房地產(chǎn)企業(yè)或是國有企業(yè)和商業(yè)化土地開放企業(yè)來進(jìn)行業(yè)務(wù)的經(jīng)營。金融機(jī)構(gòu)也需要增強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請進(jìn)行嚴(yán)格的審查和貸款后的管理。針對土地閑置和有著炒地行為的房地產(chǎn)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)沒有必要向他們提供新的開放貸款，證監(jiān)部門也不予與上市和融資的要求。

結(jié)束語：

此文本著謹(jǐn)慎小學(xué)的觀點(diǎn)，來多當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融情況進(jìn)行探討。通過對房地產(chǎn)當(dāng)中金融的參與者的風(fēng)險(xiǎn)識別，對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的類型和出現(xiàn)的原因進(jìn)行了多方面的研究同時(shí)也對當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行了很好的分析。從而發(fā)生過的金融危機(jī)當(dāng)中去給予當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)很好的警示，讓他們可以更好地去進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范等方面的工作。

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