商品房預售款管理法律問題研究

劉章

摘 要：現行的商品房預售款監管制度的不完善導致商品房投資風險實際上轉嫁給了預購人和銀行等金融機構，通過建立完善信息監管制度、分期付款預售制度、第三方監管預收款制度可以有效避免這一問題。

關鍵詞：商品房預售；分期付款預售；第三方監管

一、商品房預售款管理中存在的法律問題

商品房預售制度最核心的創新點就是給開發商提供了一個安全可靠的融資渠道，但實踐中這一優點也帶來了許多的問題，尤其是預售款被挪用導致“爛尾樓”的事件頻發，更是使商品房預售制度受到質疑。甚至出現過要將其廢除的言論。而產生這一系列問題的原因歸根到底還是我國缺乏完善的商品房預售款管理制度。首先，從形式上沒有全國統一的有關商品房預售款的法律法規，涉及到有關法條也僅僅是原則性規定，不具有可操作性。各地雖出臺有具體細則，但各地標準不一也不利于具體案件的處理。另外，雖然法律規定了預售資金要專款專用，但由于商品房預售款是直接進入房地產開發商賬戶的，房地產開發商數量又非常龐大，監管機構根本無法實現對每項預售款的具體用途進行監控。

監管主體的確定是商品房預售款監管最重要的環節。而在我國預售款并沒有一個統一的監管主體，其主要分三種主體，第一是以廣州、貴陽為代表的以房地產行政管理機關或政府設立的直屬事業單位為監管主體的監管模式；第二是以深圳、杭州為代表的以銀行等金融機構為監管主題的模式；第三是以上海為代表的以類似律師事務所等中介機構為主體的監管模式。但無論是那一種都需要完善的制度來保證實施，目前正是由于我國的商品房預售款監管制度不完善，從而使得商品房投資風險實際上轉嫁給了預購人和銀行等金融機構。很多不具備實力的房地產企業借助商品房預售進行資金周轉，一旦其中任何一個環節的資金鏈出現問題就會導致這些企業的全線崩潰，銀行和信貸機構或者商品房預購人也就成為了房地產開發企業冒進的風險承擔者。甚至這一漏洞還給一些不法的企業套取、詐騙銀行貸款的機會，無論是從規范房地產市場的角度，還是保護預購人利益的角度，如何更好的管控商品房預售款都顯得尤為重要。

二、建立商品房預售款管理的相關制度

（一）建立完善信息監管制度

政府通過建立一個專門的房地產預售信息平臺來保障作為消費者的預購人在進行商品房交易時能夠獲得足夠的信息，改變交易雙方信息嚴重不對稱的現象，以免因為信息不足受開發商的欺騙和不良引導，使其合法利益受到侵害。同時在這一平臺上還可以對開發商進行信用評級，改善商品房預售市場的信譽。同時為了保證開發商能夠積極主動的將樓盤的規劃、施工進度、預售價格等信息在平臺上公布，政府可以出臺相關規定，將信息披露與預售前審批相聯系，只有準確的公布信息后才能開始對商品房進行預售，這樣做不僅方便了預購人查詢信息，同時也是對進行商品房預售的開發商的一種社會監督。并且應該接受公眾監督、受披露的信息主要包括以下這些：開發商取得預售證的商品房上市交易量、自流量、交易金額、房屋的面積、質量、配套設施以及周邊的環境建設規劃等。另外銀行還可以對已經抵押貸款的商品房信息實時監控，從而降低金融機構的風險，促進交易。

（二）建立分期付款預售制度

所謂分期付款預售制度是指在進行商品房預售合同售后保障時，將分期支付房款與建筑施工的進程相聯系。具體的實施制度包括；支付定金的金額占房款總價的百分之五時，房屋的建設施工期限必須在一年之內；支付定金的金額占房款總價的百分之二時，房屋的剩余施工期限必須在兩年之內；房屋剩余建造時間超過兩年的則無需支付定金。同樣的對于商品房預付款的分期支付也是依照類似的制度，具體如何實施法國的法律都有明確的規定，其中對于商品房預付款，相關法律法規就明確規定不準私自挪用，否則要負相應的法律責任。

從上述規定中我們可以看出商品房預售款的支付是與商品房的施工建設的進程完全掛鉤的，在訂立合同之初雙方就會約定好具體的施工進程和購房款分期支付的金額，這樣做不僅能夠明確預購人和開發商的權利義務，并且也能督促開發商施工建設的進程，如果出現開發商違約延期交付，相應的預購人也可以延遲支付剩余房款，這樣就能很好的保護到商品房預購人的利益。

（三）建立第三方監管預售款制度

商品房預售款作為商品房預售制度的核心，如何做好對預售資金的監督保證專款專用是維護交易安全非常關鍵的一步。作為預售款監管的重要因素的監管主體目前我國主要有四個，分別是政府機關和政府機構授權的事業單位、擔保公司、監理公司以及商業銀行。所以在我國還沒有建立比較完備可靠的預售款監管制度，上述監管主體雖然都有一定的優勢，但仍然存在很多的漏洞，這樣很容易損害消費者的利益。所以首先我國應該確立一個統一的商品房預售款監管主體。商品房預售是一個綜合性較強的制度，在對預售款進行監督時首先監管主體要有一定建筑施工方面的專業知識，要能夠了解開發商房屋的建設進度，從而確定合理的預售資金使用方案，另外畢竟是對資金的管理，監管主體還要有一定的金融方面的專業知識，兩者結合才能真正對預售資金實現監管。所以筆者認為我國應該建立一個兼具建筑和金融專業知識的第三方進行預售資金的監管，首先政府應該出臺相關法律法規對第三方機構資質條件作出嚴格限制，例如像律師事務所這樣的中介機構，只要符合法律的規定就可以從事相關監管服務，另外政府及政府授權的事業單位要定期對第三就行監督審查，保證其自身的專業性和可靠性。隨后第三方機構應該與商業銀行進行合作監督，對于開發商的預售資金存入銀行后，銀行必須建立專門的賬戶進行管理。當開發商進行房屋建設需要動用自己時，就可以去第三方機構進行申請，由第三方機構根據開發商工程建設的進度等進行實質審查，審查通過后由第三方機構直接通知銀行向開發商撥付資金。這樣一來不僅預售資金都能得到統一的管理，同時開發商的施工進度也能得到監管，從而避免了開發商在房屋預售后攜款潛逃的情況發生，保證預售資金能夠專款專用。

（作者單位：安徽財經大學法學院）