停建房地產項目形成的原因分析

王琪 孫松 劉文正 劉園

摘 要：停建房地產項目俗稱“爛尾樓”，是指已經開工卻因某種原因而停工待建的房地產項目。這類項目的存在會造成樓盤閑置，資金浪費，引發社會矛盾。因此，對其原因進行分析很有必要。主要包括項目的市場定位不準、開發商資金不足、開發商承擔刑事責任無法進行建設、開發商違規建設導致停建、政府監管不嚴幾個方面。

關鍵詞：停建項目；開發商；政府監管；市場定位

基金項目：洛陽理工學院2018年挑戰杯項目，立項編號為105

從內因與外因的關系的角度來看，停建房地產項目形成的原因包括開發商自身原因和政府監管原因。而從影響因素來看，則可以分為資金原因和法律原因。

從房地產開發過程來看，在策劃階段主要是市場定位不準造成融資風險，而在融資階段則會因融資風險造成資金不足。從法律原因來看。則造成停建房地產項目形成的原因主要是開發商承擔刑事責任無法進行建設、開發商違規建設、政府監管不嚴幾個方面。

1 房地產項目市場定位不準

房地產項目市場定位決定其預售和銷售的盈利情況，而房地產項目的預售收入也是融資途徑之一，因此房地產項目市場定位不準會使得預售情況不良進而降低融資效果。如果開發商將預售收入做為主要的融資渠道，那么一旦市場定位不準會造成項目資金不足，可能使得項目停建。實踐中“開發商在決定開發一個項目時，未經過細致周密的前期市場調查，對目標市場或目標客戶群把握不明確，強調‘差異化脫離地塊條件和區域，或者隨大流，缺少創新，因項目銷售遇阻而造成工程爛尾。”[1]“市場定位不準，暗淡的銷售前景，迫使投資者要‘改弦易轍，停工求變”[2]“市場定位失策導致的決策失誤。開發商對市場前景盲目樂觀，缺乏準確的市場定位，一遇到經濟動蕩，或者融資渠道受阻，項目非常容易擱置甚至爛尾”[3]。

2 開發商資金不足

開發商資金不足是造成工程爛尾的主要原因。關于這一點，專家學者研究得比較多，幾乎成為共識。“由于開發商資金不足，在前期開發過程中又未能及時引入資金，造成無力進行后續建設。”[4]“我市的停緩建工程停工的主要原因大多是由于資金鏈條斷裂，開發企業自己無力投資，又沒有融資渠道，使工程停工。”[5]“經費是導致整個項目不能按時完成的主要原因。”[6]“爛尾樓是經濟發展中的一個特殊現象，產生原因主要有三類，其一是資金問題。”[7]“資金鏈斷裂，這是較為主要的問題。比如有些項目由于金融危機，資金撤離而導致項目擱淺”[8]“在建工程爛尾往往是開發商實力較弱、資金鏈斷裂造成的”[9]。

3 開發商承擔刑事責任無法進行建設

從事房地產行業的開發商具有不同的社會背景，不少開發商除了從事房地產開發以外還從事其他行業，其對社會的認識水平處于不同層次，采取的開發手段也各不相同。因此有部分開發商在社會經濟生活中采用違法犯罪的手段，進而受到刑法制裁。近年來有的開發商參與投資擔保業務，后來由于涉嫌非法集資被公安機關采取強制措施，造成其開發的房地產項目無人負責而停建。有些房地產開發商參與投資擔保后因擔保公司破產，為了逃避債務而卷款潛逃造成工程項目缺乏資金。這些情況都造成項目無人負責、資金缺乏而停建。例如某市老城區某項目因開發商涉嫌違法犯罪行為而停建，后來該開發商出獄后該項目繼續建設。

4 開發商違規建設導致項目停建

由于開發商的法律意識淡薄，對于工程建設和房地產開發方面的法律法規不重視，而建設行政主管部門不認真履行職責，從而導致開發項目形成了違法建設的客觀事實，而后由于新聞媒體曝光或者利害關系人提起訴訟使得項目停建。而違法建設的過程中存在的腐敗行為也是洛陽城鄉規劃局兩任局長連續被查的原因。“爛尾樓的產生，一是因為開發商的違規操作和經濟形勢以及房地產市場方面的因素，二是由于政府監管不到位，行政作為不夠，沒有對預售資金和開發商的違法銷售行為進行必要監管，導致開發商挪用預售資金，最后形成爛尾樓”[10]“部分開發商在購房人支付首付款或全部購房款時，通過非監管銀行POS機等渠道將這些資金打入其他賬戶，繞開預售資金監管，為開發企業挪用現售資金提供了便利。”[11]

5 政府部門監管不嚴

由于房地產行業屬于資金密集型行業，法律在城市規劃、土地出讓等各個方面賦予了政府的行政許可、行政處罰等權限，但由于行政復議、行政訴訟等對政府的監督手段都注重于事后監督和外部監督，法律對于行政機關決策過程的內部監督不夠完善，這就是使得開發過程中規劃、審批過程中存在的暗箱操作的情況難以避免。政府的行政權力存在著不作為、亂作為、違法作為推諉扯皮等的情況，這些都導致政府部門工作人員對項目開發過程中存在的違規行為放任自流甚至縱容違法行為的情況發生。有些政府監管部門甚至明知開發商缺乏開發資金而對該項目予以審批，應當按照相關規定對商品房預售資金進行監管而不監管，這些都導致房地產市場管理機制的不規范，城市規劃滯后與不成熟，城市土地開發準入門檻低，導致市場秩序混亂，相關政策法規銜接不夠，造成開發商盲目、投機建設。

參考文獻

[1]巫金成.爛尾樓再開發淺析科技信息，2014年第7期.

[2]古文.淺談城市爛尾樓產生原因及對策建筑學報，2015（3）.

[3]胡良棟.談談“爛尾樓”的再開發中國房地產業，2014年第3期.

[4]楊國江.創新“爛尾樓”處置方式的探索與實踐法制博覽，2017，05.

[5]李健.城市爛尾樓處置及預防的措施遼寧建材，2016年第2期.

[6]魏斌.防止工程變“爛尾樓”中國信息化周報，2015年1月12日.

[7]巫金成.爛尾樓再開發淺析科技信息，2014年第7期；

[8]胡良棟.談談“爛尾樓”的再開發中國房地產業，2014年第3期.

[9]青暉，馮波.在建工程爛尾風險控制問題探討中國房地產業，2017年第10期.

[10]李煒，牟偉，于磊.從濟南“第一爛尾樓”事件談依法行政的必要性房地產開發，2016年第10期.

[11]青暉，馮波.在建工程爛尾風險控制問題探討中國房地產業，2017年第10期.

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