基于舊建筑改造的社區體育設施發展研究

■ 徐洪濤 XU Hongtao

0 引言

在社區體育設施建設過程中，存在著體育設施需求量大與資金有限以及社區用地和空間不足的矛盾，如果合理利用一些舊建筑將其改造成為社區體育設施則可以在一定程度上彌補上述缺憾。在2014年發布的《國務院關于加快發展體育產業促進體育消費的若干意見》中，明確鼓勵社會資本進入體育產業，盤活存量資源，改造舊廠房、倉庫、老舊商業設施等用于體育健身，鼓勵社會力量建設小型化、多樣化的活動場館和健身設施[1]?；谂f建筑改造的社區體育設施方興未艾（圖1、2），這一社區體育設施發展的模式值得關注和研究。

1 舊建筑改造為社區體育設施的現實意義

1.1 經濟意義

在城市中心區域新建社區體育設施，由于土地成本較高，可能將付出很大的經濟代價，而如果利用舊建筑進行更新改造，則可以節約不菲的土地成本。同時，舊建筑經過更新改造，可以變廢為寶，從而實現社會存量資源的合理配置。因此，利用舊建筑，將改造為社區體育設施具有現實的經濟意義。據統計，與新建設施相比，舊建筑改造大約可節省1/3的建設成本[2]；此外，利用舊建筑進行更新和改造，可以有效縮短體育場館的建設周期。以舊建筑改造為某球類場館為例，體育場館內部的功能分區、空間分隔、裝飾面板的安裝等工作都可以利用舊建筑現有的形體和空間，從而省去新建場館的基礎開挖、主體建筑施工、內部功能分隔等，有效縮短項目周期，從而更快地實現體育場館的社會價值，并獲得良好的投資收益。

1.2 生態意義

圖1 上海嘉定南翔“翔立方”體育綜合體

圖2 南京MOTIVA摩體健身館

如果將舊建筑簡單拆除，不可避免地會產生噪聲污染和大量的建筑垃圾，拆后重建又將帶來大量的能源和資源消耗，使生態環境再次受到影響甚至破壞。有選擇地將一些有條件的舊建筑改造為承載體育及休閑健身功能的社區體育設施，可以有效利用既有建筑資源，延長建筑壽命，實現可持續發展的生態理念，主要體現在減少建筑材料的使用、節約資源和能源、促進生態環境保護等方面，符合我國建設能源節約型、環境友好型社會的總體目標。

1.3 社會意義

我國許多城市都存在著一些舊建筑，因其原有功能不能滿足時代需求，而被閑置乃至荒廢。如果有選擇地將這些舊建筑改造為社區體育設施，賦予其新的運動、健身和休閑娛樂功能，從而為其帶來新的生命力。這些舊建筑往往處于城市較為中心的區域，改造后將非常有利于打造城市社區15min健身圈，有助于推動體育融入生活，增強人民群眾的幸福感和獲得感。舊建筑改造將促進城市有機更新、改善城市環境、提升城市品質，同時，通過增加有效供給，促進體育產業的發展，并帶動周邊地區餐飲、娛樂等業態的發展，從而進一步積聚人氣，實現騰籠換鳥的發展目標。

2 可改造為社區體育設施的舊建筑特征分析

2.1 結構安全

結構安全是建筑改造的基本前提，只有結構功能基本完好或者結構經過適當加固就能夠保證結構安全的建筑，才具有改造和再利用的價值。例如，一些舊廠房、舊倉庫等常采用大跨度建筑結構，結構壽命通常比較長，建筑歷經許多年后結構依然完好，比較適合作為改造的對象。舊建筑在改造之前一定要進行結構檢測和安全評估，以確定改造的可行性，保證結構安全是舊建筑改造的第一要務。

2.2 空間寬敞

2.2.1 內部空間寬敞

內部空間寬敞的舊建筑能夠滿足體育運動對室內空間的基本需求，因而具有較好的改造潛力。內部空間寬敞表現在兩個方面：一是平面面積大且柱跨間距大，二是空間高度大。例如，一些工業建筑常采用大型桁架、屋架或排架作為支撐結構，具有空間開敞的特點，通過空間的分隔和重組，可以合理利用空間。由于體育場館特別是球類場館對凈空的要求比較高，如排球比賽所要求的場地凈高不小于12.5m，空間高度大的舊建筑恰可以滿足這些基本要求，從而具有較好的可塑性。

2.2.2 外部空間寬裕

良好的社區型體育場館通常既有室內運動空間，又有室外活動場地。如果舊建筑外部環境空間較為寬裕，則可以安排室外足球場、籃排球場、田徑場等室外運動場地，還可以通過設置花園、綠地等室外休閑場所，有效提升體育場館的空間品質和環境特色。同時，大眾對停車的需求越來越高，如果場館周圍可以配置一定比例的停車空間，則可以更好地滿足鍛煉者的停車需求，增強場館的吸引力，擴大服務半徑。

2.2.3 區位優勢明顯

社區體育設施應與城市社區聯系緊密，方便社區居民開展體育健身活動。由于城市不斷擴張，許多原處于城市郊區的老建筑已經融入城市，甚至已經處于城市較為中心的區域，與社區空間距離較近，有意識地選擇交通便利、區位優勢明顯的舊建筑，將其改造為社區體育設施，為未來運營打下基礎，進而實現良好的社會效益和經濟效益。

3 改建原則分析

3.1 科學選址，服務社區

基于舊建筑改造的社區體育設施應積極成為城市全民健身體系的一環，其選址應服從和服務于城市體育網絡的構建。長期以來，由于不同社區居民的經濟能力、文化層次、價值體系、社會地位等方面存在一定差別，社區體育設施的布局和建設標準也呈現出明顯差異，甚至趨向于某種程度的失衡。基于舊建筑改造的社區體育設施在選址層面應綜合考慮場館與社區的關系，合理確定服務半徑，充分考慮交通的便捷性，滿足群眾就近開展體育健身的需求，提高場館的利用效率。此外，社區體育設施的布局應當與周邊人口規模相適應，并注意城市人口布局中存在的密度高低、年齡構成等問題。

3.2 因地制宜，量體裁衣

舊建筑改造為社區體育設施應充分發揮自身的特點，并針對不同體育運動的要求因地制宜、量體裁衣。所謂因地制宜，就是要根據舊建筑周圍的環境和場所狀況，合理設置室外運動場地、綠化景觀庭園、停車場等，注重舊建筑整體環境品質的提升。同時，每一棟舊建筑的現有條件或者說改造潛質存在很大差異，如建筑層高、空間尺度、場地面積、空間分隔、采光與通風條件等，改造應根據其自身特點，結合不同運動項目的不同要求，做到量體裁衣。以舊建筑改造為深受廣大群眾歡迎的羽毛球館為例，標準球場上方凈空應不小于9m，這一高度范圍內不應有梁或燈具等障礙物；同時，每一片場地周圍應留出不小于2m的距離作為緩沖空間，并排放置的兩片球場之間也要滿足2m以上的凈距；另外，羽毛球場周邊墻壁的色彩應采用深色系，并做好防眩光、防風擾動等措施。只有具備了上述規范標準的運動場地，才有可能成為專業的羽毛球館。

3.3 傳承文化、特色鮮明

舊建筑最大的特點是蘊涵著豐富的歷史文化信息，能夠喚起人們對過去生活的記憶。舊建筑改造過程中要特別注重保留其富有歷史價值的元素，并使之成為區別于新建筑的標志和特色。成功的改造將連接舊建筑的有形價值和無形價值，將進一步提高社區體育設施的吸引力和認同感。此外，許多舊建筑都有一定的獨特性，如有些建筑非常注重功能的實用性和建造的地域性，在結構系統、材料運用、施工建造等方面呈現出自己的特色，有些還是當時先進技術的代表，在改造過程中，要因勢利導，深入挖掘舊建筑的內涵和美學特征，打造特色鮮明的社區體育設施。

3.4 功能適用、系統優化

基于舊建筑改造的社區體育設施，為舊建筑的活力再生提供了新的契機。舊建筑改建不是簡單的改造，而是要利用新的設計理念和技術手段，賦予老建筑新的生命。只有具備了滿足新的時代和社會需求的新功能，才能讓機能退化的老建筑實現鳳凰涅槃。舊建筑改造為社區體育設施應充分利用現有空間來滿足新的功能要求，新的建筑功能是否適用，是否滿足社區群眾的體育健身需求，是改造能否成功的關鍵性因素。同時，應將改造后的體育場館和設施看作一個完整的大系統，并充分考慮其與功能系統、交通系統、服務系統、機電系統等各個子系統的相互關系，從而實現整體系統的完善和優化。

4 改造模式分析

通過對舊建筑改造為社區體育設施案例的歸納和總結，可以發現改造模式主要包括5種類型，即：內部改建型、外部擴建型、頂部加建型、保留片段型和混合改建型。

4.1 內部改建型

內部改建型是非增量模式下的功能性改造，通常以建筑空間的再布局、再劃分等形式實現。舊建筑內部通常是與原始功能相匹配的空間格局，新功能的引入必然與舊有的空間安排存在矛盾，這就需要建筑師對舊建筑進行深入細致的調研和分析，梳理空間結構，并根據新的功能要求重建空間秩序，力求改造后的建筑布局形式與舊建筑的平面和空間相適應。

4.2 外部擴建型

外部擴建型是增量式改造，即通過在建筑外部進行擴建以實現空間和功能的增加。舊建筑改造為社區體育設施，常存在空間不夠、面積不足、難以適應社區居民多樣化的體育健身需求等問題，這時可以采取外部擴建的方法，對原有的建筑形體進行豐富和拓展。新增的建筑體量以老建筑為基礎，根據新的功能要求，沿原建筑某一維度或多個維度進行空間和形體的擴展，從而解決了既有建筑在面對新功能時空間和體量的不足。

4.3 頂部加建型

在舊建筑頂部進行加建，能夠有效提高體育場館的綜合效益，但加建需要滿足規劃、消防等方面的要求。比較常見的是，在建筑屋頂增加室外體育活動場地，如羽毛球、籃球場地、健身跑道等。只要建筑屋面平整、大小合適、結構荷載允許，這種改造比較容易實現。結合屋頂花園的打造，則有可能成為改造的亮點。

4.4 保留片段型

保留片段型是指有意識地保留舊建筑有價值的一小部分，而將其他大部分統一拆除或進行大尺度改建。例如，天津萬科水晶城運動會所就是通過對原天津玻璃窗廠廠房進行較大尺度改造而成的社區型體育場館。設計師對舊廠房進行了較大規模的改造，拆除了原來較為簡陋的鋼屋架鐵皮屋頂和圍墻，只保留舊的結構框架作為新建筑的結構體系，新的功能則按照功能分區，以體塊的形式穿插在結構框架之中。保留結構框架的目的是留住老建筑的部分歷史印記，從而喚起人們對歷史的回憶[3]。

4.5 混合改建型

為了更好地利用舊建筑特點，滿足多樣化的運動需求，我們不僅可以對舊建筑本身的空間進行改造，還可以將內部改建、外部擴建和頂部加建等相結合，全方位、立體化地對舊建筑進行綜合改造，在實現舊建筑有機更新的同時，最大限度地提升社區體育設施的服務水平。

5 舊建筑改造為社區體育設施的現實問題

5.1 項目改造法定程序問題

將舊建筑改造為社區體育設施，往往涉及到土地使用性質的改變、規劃的調整等問題，項目報建要遵循一定的法定程序。例如，對舊工業廠房進行改造，用地性質由原來的工業用地變更為商業用地或體育設施用地，需要辦理相應的土地使用性質變更手續。此外，改造中，常會改變建筑外立面，有的還會進行加層、結構變動或者功能性變動，有時甚至會增加建筑面積，突破容積率指標，這一系列的變動也都要進行規劃報建。同時，舊建筑改造在消防、節能等環節經常也需要重新報審。實際案例中，一些建設單位不注重報批程序的合法性，甚至有意規避法定的審批程序，導致正規的設計單位不愿承擔這類改造項目，即使有設計單位愿意承擔設計任務，施工圖審查單位也無法出具相應的審圖合格證，合法的施工圖紙也就無從談起。對項目改造程序認識不足，帶來了一系列法律問題，也給舊建筑改造帶來了許多安全質量方面的隱患。這一現實問題應當引起政府主管部門、建設單位以及設計單位等的高度重視，在制度上、流程上為改造項目保駕護航。

5.2 項目租賃經營問題

一些舊建筑改造為社區體育設施常采用租賃經營的模式，但租賃雙方僅僅是簡單的租賃關系，租約能否順利執行將是未知因素之一。如改造后整個園區有可能面臨動遷或產權方后期對租金不滿意，常會給租賃經營帶來風險。還有的租賃者私自加層以增加經營面積或者私下轉租等，也都為項目經營帶來一定隱患。因此，項目是選擇簡單的租賃經營，還是與產權方聯合經營等都是投資者需要審慎決策的問題。

5.3 項目前期策劃問題

項目的成功離不開前期策劃，舊建筑改造為社區體育設施能否成功同樣如此。在舊建筑改造之前需要對項目的背景資料、區位、投資收益和風險等做全面的評估，需要對社區居民真實的健身需求做系統的調查和研究。有些案例，投資者對項目區位、舊建筑特點、消費定位等問題研究不足，項目匆忙上馬，往往達不到預期的目標。

6 結語

我國城市建設正逐步由粗放型發展向精細化更新演變，選擇有條件的舊建筑將其改造成為社區型體育場館是社區體育設施發展的有效途徑之一，將彌補我國社區體育設施的不足，實現存量資源的有效配置，對于提升社區環境、構建和諧社區具有重要意義。將舊建筑改造為社區體育設施是復雜的系統工程，需要謹慎決策、系統設計，合理而充分地發揮舊建筑的自身特點和潛在價值，賦予其全新的體育健身功能，并為舊建筑注入時代元素，力求創造出功能完備、特色鮮明、服務一流的社區體育設施。