2018，房地產艱難反轉的一年

馬光遠

中國房地產行業自2017年“3·17”政策變天開始，各種限制性手段無所不用其極，并將防范房地產泡沫列為中國經濟的五大風險。這樣的基調意味著，在中國，房地l產作為最好投資的歷史基本宣告結束。在政策打壓下，包括一線在內的熱點城市開始降溫，北京二手旁價格連續8個月下跌。

政策調控的效應將在2018年全部顯現，隨著四五線城市去庫存周期的結束，2018年將是房地產業最困難的一年。房地產下半場迎來巨變

可以說房地產的上半場已經結束，而下半場無論在政策環境、盈利模式，以及競爭路徑和理念上都和過去20年完全不同，房地產正在迎來真正的歷史性巨變。這并非虛張聲勢，可以從三個維度來觀察。

第一，房地產的基本矛盾變了。房子短缺的歷史基本結束，房子夠了，但優質城市的優質房產仍然稀缺。特別是隨著人們對房子功能定位的不斷提升和變化，房子被賦予了更多精神層面的東西，這必將引發房地l產價值鏈和產業鏈的裂變。

第二，房地產的“靈魂”變了。十九大重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，未來的房地產政策將告別調控周期，進入到制度建設周期，關系到與我國發展階段、與中高低各個階層收入人群相得益彰的住房制度體系，包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監管等一系列制度的重構。

第三，房地產行業的價值鏈變了。中國房地產靠規模競爭的階段已經逐漸過去，自我革命剛剛開始，靠簡單蓋房子賺錢，一定會很快被淘汰。為城市居民提供高品質的生活，成為高品質的服務商，開發商要搞清楚“我是誰”這個最基本的問題。

但顯然，房地產的好日子還沒有結束。在人口紅利、市場紅利、制造業紅利和全球化四大紅利結束之后，下一個50年，真正具有潛力的就是“城市化”。房地產仍然處在產業的風口，房地產作為最好投資品的日子慢慢終結，但作為老百姓財富配置的主要工具之一的周期沒有結束。中國城市的軟硬件升級會成為下一個30年全球最大的經濟事件，這個歷史性機遇屬于那些已經做好準備的房地產企業。

急需穩定的政策體系

從中國房地產政策的歷史軌跡看，調控政策很少能超過兩年。

這些嚴厲的調控，只是讓市場冷凍，如果時間長一點，對市場的影響就會很大，必然出現暴跌的行情。但暴跌是任何一方都不愿意看到的，所以有一點效果顯現，就會嘗試放松調控。年初，蘭州成為了本輪放松調控的始作俑者。至于南京、武漢、鄭州等地的招募人才的買房政策，實質上也是一種放松。

另外，不得不提一下國土資源部釋放出的終結土地市場的壟斷這一積極信號。盡管國土資源部部長姜大明提出的改革措施在具體的實施辦法上都顯得小心翼翼，但仍然意味著中國土地供應將出現實質性的變化。

要想讓中國房地產市場健康發展，絕非幾句漂亮的口號或者堅決的表態能夠解決。我們需要真正認識房地產的基本規律，并扎扎實實去構建一個真正穩定預期的政策體系。

特約編輯：馬小琳