“營改增”對房地產業稅負與財務影響

[摘 要]文章從稅收制度這一重要要素的角度，對“營改增”后房地產行業的稅收情況進行分析。發現“營改增”后，房地產行業一般納稅人的稅負率普遍下降，其稅負的均衡點為9.59%；小規模納稅人的稅負呈現全面下降的態勢，下降了4個百分點。2017年，全國上市房地產企業的平均稅負率為13.34%，比其他上市公司的平均稅負率高出4.64個百分點。

[關鍵詞]稅率改革；稅負；利潤影響

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.049

1 引 言

稅收作為調節國家產業發展的重要工具，長久以來受國家的重視。而房地產行業作為近年來引領我國經濟發展的重要力量，它的發展不僅關系到國家經濟發展的長遠戰略，也關系到其他相關產業的發展趨勢，更關系到國民生產及地方區域經濟的發展。而“營改增”政策的實施，給房地產業帶來了挑戰，其發展變化值得我們探究思考。

2 “營改增”對房地產業稅負的影響

增值稅納稅人按照經營規模及會計核算的健全程度分為一般納稅人和小規模納稅人。其中，一般納稅人適用11%稅率，采用一般計稅方法計稅；小規模納稅人按照5%征收率征收，采用簡易計稅法計算應納稅額。“營改增”前后的稅負均衡點，可以很好地反映政策實施前后的稅負變化情況。

2.1 稅負變化用一般計稅法計算

根據國家統計局發布的數字，房地產業地價大約占總成本的40%。房地產業在“營改增”前營業稅率為5%，“營改增”后增值稅率為11%，通過已有文獻對于“營改增”前后的稅負，以及平衡關系計算出平衡點的抵扣率，約為9.59%。也就是說，如果外購抵扣進項稅額占銷售收入之比大于9.59%，稅負下降，下降幅度與抵扣率成正比；反之，稅負率將會上升。

2.2 稅負變化用簡易計稅法計算

房地產行業受“營改增”的影響最大，為了不使市場秩序紊亂，應對房地產項目使用過渡性的政策，包括出售老房地產以及現房地產項目，可以選擇使用簡易計稅法按5%的稅率進行征稅。 [1]通過對已有文獻的研究，根據均衡關系，采用簡易方法計稅的稅負大致為4.8%。相比5%的稅率，其實際稅負下降了0.2個百分點，稅負的降幅下降了4個百分點。

3 “營改增”對上市房地產企業的稅負影響

（1）根據滬深股市，我國的上市公司有3200多家，根據這些公司的財務報表數據推算稅負大約為8.7%。上市的房地產公司近130家，2017年營業額達150000000億元，各項稅費約20000000億元，稅負為13.34%，在所有的上市公司中約排在第九位，可見，房地產公司稅負高于一般上市公司4.64%。

（2）上市房地產公司稅負變化。從制度層面上看，“營改增”后增值稅稅負與抵扣率相關度極高，稅負與抵扣購進成本及營業收入比例成反比。通過研究2017年滬深上市公司中，排名靠前的幾家房地產公司的稅負變化情況，我們可以發現一些規律。數據來源于2018年房天下網的房地產企業排名，它是基于2017年各公司的業績以及規模等綜合考量，將內地與海外的部分企業綜合排名制作而成的。為了照顧到香港的企業，該數據把口徑調到一致，選擇滬深公司中排名前十位的房地產公司作為研究對象，主營業額的稅金單位取整數，稅負以年報的實繳稅金及附加業務收入進行計量。由于上市公司只披露了股東變化，故假定所研究的時間范圍內稅負一直保持不變，同時對“營改增”的房地產企業稅負變化不產生劇烈影響。

通過比對研究，我們可以發現三個十分明顯的規律：第一，稅負的平均水平下降劇烈。在所研究的滬深股市中排名在前十位的房地產上市開發公司，我們可以發現，平均的稅負率下降了近0.8個百分點。[2]第二，全部的稅負都有所下降。通過觀察“營改增”政策實施后，滬深兩市排名前十的房地產公司，會發現房地產公司的稅負全部都有所下降。第三，下降幅度均不小，但細致分析，又有所不一樣。比如說榮盛、金科地產、華夏幸福等，都下降了近1.5個百分點；新城控股這一排名前十的房地產開發有限公司，達到了最大降幅的近2個百分點，比最低的萬科股份高出了1.9個百分點。這些數字表明，不同房地產企業之間，下降幅度的不同。

4 影響“減稅”的因素剖析

“減稅”成為“營改增”政策的總體指導思想。房地產公司充分享受著“營改增”中的“減稅”福利。實際的業務辦理過程中出現了一些較為普遍的問題，嚴重地影響了“營改增”中所應具有的減稅的效果。

4.1 人工進項稅費的抵扣問題

無法充分抵扣人工費這一進項稅。[3]房地產業的重要的上游行業——施工行業，屬于比較典型的勞動密集型的產業，人工費在整個工程造價中的估算高達20%，有的甚至達到了30%。經過筆者多年的研究觀測發現，這些施工工人的來源主要是兩種渠道：一種是委托勞務公司招聘的工人，另一種則是臨時招聘的農民工。其中，農民工的數量占整個行業的大多數。而農民工的勞務結束后是無法提供合法的抵扣憑證的，繼而無法形成合法的進項稅額。而勞務公司提供的建筑工人則不一樣——勞務公司屬于一般納稅人，能夠提供具有法律效力的抵扣憑證。這樣的話，進款稅額只能按照6%的稅率進行抵扣，在一定程度上增加了建筑施工企業的稅收負擔。

4.2 部分建筑施工的材料抵扣不充分

房地產的開發過程中，會使用種類繁多的建筑材料。其中，一些大宗的建筑材料產品是通過大型的供貨商以及合法的采購途徑進貨的，房地產企業也可以取得合法的抵扣稅額的進貨憑證。而更多的零零散散的建筑材料，卻是通過一些個體工商戶甚至一些五金店級別的供貨商進行提供的。[4]這些供貨商提供的更多是稅務機關代開的增值稅專用發票，這樣的發票有一個典型的特點，就是進項稅額的抵扣不夠充分。甚至還有不少建筑工程所使用的沙石是直接通過個人渠道引進的，這樣的進貨方式，連發票都沒有，更無法抵扣相應的進項稅額。同時，在經營過程中，大量的非增值的要素，被不科學、不合理地納入了增值稅的稅基之中，這樣也使得企業的稅收負擔上升劇烈。

4.3 政府性收費無法進行合理的抵扣

在開發階段，房地產公司必須要向當地政府辦理各種手續，在辦理手續的過程中，會繳納各種各樣的費用。比如招標、拆遷、人防設施、質檢等大量費用，這些費用需要進行報批，但是不能進行進項稅額的抵扣。

除了這些稅額之外，房地產公司作為資金密集型企業，具有龐大的貸款額度。這些貸款額度也會產生相應的龐大利息，同時，對這些利息的支出也會很多。但是，這些貸款的利息，并不能對進項稅額進行相應的抵扣。這種普遍存在的情況，嚴重影響著企業享受應有的“營改增”紅利減稅待遇。此外，還有企業的長期經營戰略與管理，比如合同管理、發票管理等，也會使得企業的紅利待遇大打折扣。

5 結 論

通過全文所述，“營改增”確實有利于降低房地產公司的稅收負擔，但是從更嚴格的學術意義上講，稅負的變化與抵扣率具有不可或缺的關系。房地產公司應根據“營改增”政策后的變化進行企業財務管理的大調整，防止進項稅無法抵扣造成的損失，做到未雨綢繆。

參考文獻：

[1]劉艷紅. “營改增”對房地產業的稅負影響及對策思考[J]. 會計之友， 2016（11）：98-100.

[2]曾艷梅. 試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J]. 財會學習， 2017（12）：167-167.

[3]劉來榮. “營改增”對房地產企業財務管理的影響分析[J]. 中外企業家， 2017（10）：187.

[4]鄭思敏， 李明朗. 淺析“營改增”對房地產企業財務影響[J]. 北方經貿， 2017（8）：55-56.

[作者簡介]徐曦（1982—），女，湖南益陽人，碩士，高級會計師，研究方向：會計理論與實務。