我國城市軌道交通物業發展的實踐與思考

2018-12-11 08:36:32睿迪

城市軌道交通 2018年11期

文/睿迪

1998年北京地鐵復八線八王墳（四惠）車輛段上蓋項目的開工建設，標志著我國內地軌道交通上蓋物業開發的正式起步。國內城市軌道交通物業通過借鑒日本、新加坡和中國香港等國家和地區的先進理念和經驗，以推進軌道交通與城市協同發展為理念，實現軌道交通可持續發展為目標，經過多年不斷探索和實踐，取得了顯著的成就。在國家和地方政府的大力支持下，國內軌道物業的發展水平逐步提高。軌道物業提高了我國城市土地資源集約節約利用效率，拓寬了城市軌道交通的融資渠道，軌道物業收益實現了反哺軌道交通建設和運營，大力發展軌道交通物業實現軌道交通可持續發展已成為行業共識。

杭州七堡車輛段

北京五路居停車場

深圳前海車輛段

上海吳中路停車場

國內軌道交通企業成功完成了北京五路居、上海吳中路、深圳前海、杭州七堡等車輛基地的上蓋開發，取得了顯著社會環境效益和經濟效益。

通過多年發展，國內軌道物業在“規劃設計、交通一體化、結構優化、減振降噪、消防、園林景觀、規劃審批、土地出讓、收益反哺”等方面進行了不斷的技術和機制創新。上海在全國率先出臺了《上海市軌道交通車輛基地綜合開發建設管理導則（試行）》為軌道物業的政府審批、規劃編制、建筑設計、建設管理提供了依據和指導；北京對制約軌道物業發展的難題“減振降噪”進行了技術攻關，取得的科技成果“車輛基地上蓋建筑振動控制成套技術及應用”獲得了2017年度北京市科學技術獎一等獎；中國城市軌道交通協會為了提升全國軌道物業的整體發展水平，組織編寫《城市軌道交通上蓋物業開發規劃建設導則》，國內軌道物業開發的技術體系已初步形成。截至 2016年末，國內共有23個城市正在進行軌道物業開發，軌道交通物業開發面積總計約1500萬平方米。已進行綜合利用的車輛基地共計18個，總開發面積約 850 萬平方米，目前還有大量軌道物業項目處于前期規劃研究階段，我國的軌道交通物業已進入快速發展時期。

我國軌道交通物業發展的機遇

國家及地方政府對軌道物業發展的大力支持。從國家部委到地方政府，“建軌道就是建城市”的發展理念已成為共識。軌道物業是軌道上城市的空間載體，國家部委及各城市相繼出臺了支持性政策文件，2014年國務院發下發了《關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》，在國家層面首次提出實施軌道沿線土地綜合開發政策；2015年住建部發布了《城市軌道沿線地區規劃設計導則》，從國家宏觀層面對軌道物業發展提供了政策支持和規劃引導；2015年南京出臺《關于推進南京市軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用的實施意見》，2016年上海市出臺《關于推進本市軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用的實施意見》；2016年北京市軌道交通進入授權建設經營（ABO）時代，2017年北京市政府授權北京市基礎設施投資有限公司代行北京軌道一體化項目業主。2017年廣州出臺《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則（試行）的通知》，從2013年到2017年還有深圳、寧波、貴陽、青島、蘭州、南寧、東莞等城市相繼出臺軌道物業相關的支持政策。國家及地方政府的大力支持，為國內軌道物業發展提供良好的政策環境。

發展軌道物業是中國城市化的必然選擇。2016年底，中國城鎮化率達到57.35%，自1978年以來年均增長1%。目前中國的城鎮常住人口約7.93億人，100萬人口以上城市已達100座。2017年國家批復了北京、上海、沈陽、長春、太原、貴陽、大連、溫州等42座城市的城市總體規劃，中國城鎮化進入到一個新發展時代。軌道交通是解決我國城市化面臨交通、環境等問題的重要手段，大力發展軌道交通是我國大中型城市可持續發展的必然選擇。截至2017年底，全國內地城軌交通共有34座城市擁有165條線路，運營線路總長5033公里，根據規劃到2020年底全國將有60座城市開通運營線路約8000公里。十九大提出建設“美麗中國”的發展愿景，對于軌道交通行業，踐行“軌道讓城市生活更美好”的發展理念，就是建設美麗中國具體行動。建設軌道上的城市，實現美麗中國的愿景，需要依托軌道物業作為空間載體發揮軌道交通與城市發展的協同作用。中國城鎮化快速發展為軌道物業提供無限廣闊的發展空間。

新時代下我國軌道交通物業發展的定位

1993年北京市政府為籌措地鐵復八線建設資金赴香港招商引資，原北京地鐵總公司將八王墳車輛段上蓋住宅開發作為引資項目向香港發展商推介，開啟了中國內地軌道物業融資的先河。軌道物業包括站點上蓋、車輛基地上蓋、站點地下空間及站點周邊物業開發。

香港西九龍高鐵樞紐

深圳港鐵龍華車輛段

國內城市軌道交通建設面臨的首要問題就是融資，發展軌道物業的初衷就是為軌道交通建設籌措資金。通過軌道交通物業產生的收益反哺軌道交通建設和運營。隨著國內軌道交通不斷發展，軌道物業從單一的融資目標拓展至與城市協同發展的多元化定位。除了融資目標，軌道物業也是落實城市總體規劃，推進城市更新的重要手段。軌道建設與沿線土地協同利用，促進城市空間優化，完善城市功能，軌道物業與周邊公共設施一體化可以極大提升城市軌道交通綜合服務水平。

日本阪神電鐵甲子園球場

日本東急電鐵上蓋醫院

十九大報告提出：“我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。”面對新時代、新矛盾，軌道交通物業發展要有新理念，軌道物業發展要滿足市民對軌道交通的美好需求。軌道物業發展在滿足融資目標基礎上要主動承擔完善城市功能的發展目標，實現軌道物業經濟效益同時，注重社會公益性。軌道物業應優先安排保障性住房、配置交通、市政等公共基礎設施，結合區位配套文化、教育、體育、衛生及公共綠化設施，以軌道物業為載體提升城市綜合服務水平。

軌道物業發展模式的多元化

國內各城市軌道交通發展水平不同，各城市軌道企業基于自身實力和企業特點，考慮城市經濟發展水平、政策環境，選擇了不同的軌道物業發展路徑。北京、上海、深圳作為國內軌道物業發展較早的城市，軌道物業的發展模式各具特點。北京在軌道交通授權經營（ABO）模式下，政府授權京投公司為主體進行軌道物業一級開發，完成一級開發后，政府土地儲備部門組織軌道上蓋用地公開出讓。軌道物業二級開發由京投控股的上市公司京投發展為主體與京投公司聯合在公開市場競得土地進行軌道物業二級開發。北京五路居停車場、平西府車輛段均采用此種模式。上海申通地鐵集團自身定位為一級半主體，申通地鐵集團完成軌道物業規劃設計和結構預留后進行上蓋用地出讓，申通集團過招拍掛程序獲取土地。取得土地后進行技術整合及方案深化后，在產權交易市場掛牌出讓一定比例股權引入專業合作方進行二級開發。上海吳忠路停車場股權合作方為華潤、徐涇停車場項目股權競得人為萬科。深圳市作為國家土地管理制度改革綜合試點城市，在軌道物業土地利用方面進行了有益的創新和實踐。深圳地鐵通過定向招拍掛和土地作價出資方式取得土地開發權，然后通過自主開發和合作開發實現軌道物業收益，落實軌道物業融資目標。定向招拍掛通過設置與軌道建設運營安全相關條件，進行定向出讓。深圳地鐵通過土地定向招拍掛方式取得軌道物業開發權，深圳市政府以注冊資本金形式將繳納的地價款及時返還深圳地鐵集團，作為軌道交通建設的項目資本金和彌補運營虧損。

作價出資模式由政府根據軌道融資規模需求，通過前期規劃研究和資金平衡測算選定進行融資的軌道物業用地，并將軌道物業土地使用權以注冊資本金方式或項目資本金方式直接注入深圳地鐵集團，作為政府投入軌道交通工程建設的初期資本金。對于軌道物業二級開發，根據項目類型選擇自主開發、代開發+BT、協議型合作、法人型合作等多種開發模式。

平西府車輛段上蓋

平西府車輛段

深圳軌道物業合作模式

新形勢下，我國軌道物業發展的策略

防控風險，審慎發展。2017年中央經濟工作會議把防范化解重大風險列在三大攻堅戰之首，明確指出“打好防范化解重大風險攻堅戰，重點是防控金融風險”。 2018年國務院辦公廳發布了《關于進一步加強城市軌道交通規劃建設管理的意見》國辦發〔2018〕52號，對申報地鐵城市的人口、公共預算收入、政府債務等提出了更高的標準，意見要求加大防范化解地方政府債務風險工作力度，進一步推動城市軌道交通建設、運營模式創新，增強可持續發展能力，城市軌道交通項目收緊的信號已經陸續釋放。軌道交通建設面臨著巨大融資壓力，軌道物業發展業也將受到宏觀金融形勢的影響。

十九大報告中強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，為住房制度改革指明了方向、路徑、目標，房地產調控的長效機制正在逐漸形成。軌道物業在當前的外部環境下，需要用“審慎”的原則來推進軌道物業發展，軌道交通企業不能盲目擴大物業發展規模，不能過度舉債進行軌道物業開發，要控制軌道物業增量，優化軌道物業存量，提升軌道物業效益，適時引入具有資金實力專業化戰略合作伙伴分擔風險，共享收益。

軌道物業分類發展，優化軌道持有物業的資本結構。對于不同軌道物業類型要進行區分，對站點一體化和車輛基地上蓋項目采取不同的發展策略。

軌道持有型物業資產證券化路徑示意圖

車輛基地上蓋物業由于占地規模大，規劃配套設施完善，蓋上可開發規模大，受車輛段工藝特點要求物業類型多為住宅型產品，項目均位于軌道站點周邊具有很高的市場價值。車輛基地上蓋物業開發周期短，土地溢價及二級開發收益較高，具有很好的收益能哺軌道交通建設和運營。目前國內已成功開發了多個車輛段上蓋項目如：北京琨御府、公園悅府、西華府；上海萬象城、天空之城；深圳前海時代、深圳港鐵天頌；杭州楊柳郡等項目。

這類車輛基地上蓋物業項目市場風險小，對于具有資金實力和技術實力軌道交通企業可自行投資開發，獲得最大收益，也可以合作開發引入投資降低風險。車輛基地上蓋需要進行結構預留，根據經驗數據，上蓋結構預留建安成本折合上蓋預留結構庫板建筑面積約5000—6000元/平方米?？紤]綜合成本后車輛基地所在區域房價銷售價格若低于20000元/平方米，所在區域進行上蓋開發存在較大市場風險。缺乏實力的軌道交通企業應引入合作伙伴共同開發，以實現軌道物業融資目標，降低投資風險，在合作中提升自身開發能力。

站點一體化項目多為綜合體項目功能包括商業、辦公、酒店等多種物業類型，這類項目投資規模大，投資回收期長，短期內無法形成收益反哺軌道交通，需要通過長期持有和經營來提升收益和資產價值，這類項目需要雄厚的資金實力和專業化運營能力。站點一體化軌道物業持續繁榮必須依托專業化運營團隊不斷創新,適應時代變革,走在行業前沿。持有型軌道物業價值提升的背后是不斷調整的財務安排和資本結構。

目前，國內軌道交通企業多數還不具備自行開發持有型軌道物業的實力，在當前宏觀經濟環境條件下，軌道交通企業應引入國內外行業領先的戰略合作伙伴，共同開發軌道持有物業，分擔投資和市場風險，發揮各自專業優勢，通過合作和學習來提升自身經營管理水平和物業投資運作能力。在軌道持有物業規模及經營收益達到證券化要求后，可以通過資產證券化來實現軌道交通物業價值最大化，優化持有型軌道物業資本結構，構建“軌道資產+持有物業資產”、“票務收入+資產經營收入”協同發展格局。

搭建軌道物業發展平臺，創建軌道物業發展生態圈

國內已有100座左右城市提出軌道交通發展規劃和設想，除在建城市外，還有很多城市將在近五年內進入建設行列，根據預測未來國內軌道交通物業開發總規模將達到3億平方米左右。以北京、上海、廣州、深圳四個城市為例，北京軌道交通已建成和規劃的軌道物業開發總建筑規模約450萬平米；截至2017年底上海規劃建設軌道物業發展項目總計15個，開發建筑規模約318萬平米；廣州正在大力推進軌道物業發展，已規劃軌道物業開發規模約550萬平米；深圳軌道交通二期、三期建設中規劃14個地塊用于軌道物業開發，總規模約555萬平米，四個城市共計開發規模約1873萬平方米。隨著北京、上海、深圳等城市進入軌道交通網絡化運營時代，車輛基地資源可以實現共享，為存量車輛基地改造開發創造了條件。北京已運營車輛基地有28個，上海已運營車輛基地有18個，這些車輛基地多位于城市建成區，具有很高的改造開發價值。目前，北京、上海等成城市已經開展了相關的技術研究工作。未來軌道交通物業發展需求以遠超越各城市軌道交通企業的開發能力及融資能力,未來軌道物業需要整合外部資源來實現更高水平的軌道物業開發。軌道交通企業都肩負著城市軌道交通可持續發展的重任，面向未來軌道交通物業發展趨勢，軌道交通企業應將自己打造成為軌道交通物業發展的資源整合平臺，發揮行業組織機構的作用,統籌協調政府、咨詢策劃、規劃設計、工程技術、物業投資、地產開發、資產運營、資本運作等各種社會資源，通過構建平臺推進軌道物業技術創新，探索軌道物業投資及收益模式創新，提升軌道物業發展水平，優化軌道物業資本結構,實現軌道物業價值和收益最大化，實現平臺參與主體的共贏。