我國城市軌道交通物業(yè)發(fā)展的實踐與思考

文/睿迪

1998年北京地鐵復(fù)八線八王墳（四惠）車輛段上蓋項目的開工建設(shè)，標(biāo)志著我國內(nèi)地軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)的正式起步。國內(nèi)城市軌道交通物業(yè)通過借鑒日本、新加坡和中國香港等國家和地區(qū)的先進(jìn)理念和經(jīng)驗，以推進(jìn)軌道交通與城市協(xié)同發(fā)展為理念，實現(xiàn)軌道交通可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，經(jīng)過多年不斷探索和實踐，取得了顯著的成就。在國家和地方政府的大力支持下，國內(nèi)軌道物業(yè)的發(fā)展水平逐步提高。軌道物業(yè)提高了我國城市土地資源集約節(jié)約利用效率，拓寬了城市軌道交通的融資渠道，軌道物業(yè)收益實現(xiàn)了反哺軌道交通建設(shè)和運營，大力發(fā)展軌道交通物業(yè)實現(xiàn)軌道交通可持續(xù)發(fā)展已成為行業(yè)共識。

杭州七堡車輛段

北京五路居停車場

深圳前海車輛段

上海吳中路停車場

國內(nèi)軌道交通企業(yè)成功完成了北京五路居、上海吳中路、深圳前海、杭州七堡等車輛基地的上蓋開發(fā)，取得了顯著社會環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。

通過多年發(fā)展，國內(nèi)軌道物業(yè)在“規(guī)劃設(shè)計、交通一體化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、減振降噪、消防、園林景觀、規(guī)劃審批、土地出讓、收益反哺”等方面進(jìn)行了不斷的技術(shù)和機(jī)制創(chuàng)新。上海在全國率先出臺了《上海市軌道交通車輛基地綜合開發(fā)建設(shè)管理導(dǎo)則（試行）》為軌道物業(yè)的政府審批、規(guī)劃編制、建筑設(shè)計、建設(shè)管理提供了依據(jù)和指導(dǎo)；北京對制約軌道物業(yè)發(fā)展的難題“減振降噪”進(jìn)行了技術(shù)攻關(guān)，取得的科技成果“車輛基地上蓋建筑振動控制成套技術(shù)及應(yīng)用”獲得了2017年度北京市科學(xué)技術(shù)獎一等獎；中國城市軌道交通協(xié)會為了提升全國軌道物業(yè)的整體發(fā)展水平，組織編寫《城市軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)則》，國內(nèi)軌道物業(yè)開發(fā)的技術(shù)體系已初步形成。截至 2016年末，國內(nèi)共有23個城市正在進(jìn)行軌道物業(yè)開發(fā)，軌道交通物業(yè)開發(fā)面積總計約1500萬平方米。已進(jìn)行綜合利用的車輛基地共計18個，總開發(fā)面積約 850 萬平方米，目前還有大量軌道物業(yè)項目處于前期規(guī)劃研究階段，我國的軌道交通物業(yè)已進(jìn)入快速發(fā)展時期。

我國軌道交通物業(yè)發(fā)展的機(jī)遇

國家及地方政府對軌道物業(yè)發(fā)展的大力支持。從國家部委到地方政府，“建軌道就是建城市”的發(fā)展理念已成為共識。軌道物業(yè)是軌道上城市的空間載體，國家部委及各城市相繼出臺了支持性政策文件，2014年國務(wù)院發(fā)下發(fā)了《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》，在國家層面首次提出實施軌道沿線土地綜合開發(fā)政策；2015年住建部發(fā)布了《城市軌道沿線地區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則》，從國家宏觀層面對軌道物業(yè)發(fā)展提供了政策支持和規(guī)劃引導(dǎo)；2015年南京出臺《關(guān)于推進(jìn)南京市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)利用的實施意見》，2016年上海市出臺《關(guān)于推進(jìn)本市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)利用的實施意見》；2016年北京市軌道交通進(jìn)入授權(quán)建設(shè)經(jīng)營（ABO）時代，2017年北京市政府授權(quán)北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司代行北京軌道一體化項目業(yè)主。2017年廣州出臺《廣州市軌道交通場站綜合體建設(shè)及周邊土地綜合開發(fā)實施細(xì)則（試行）的通知》，從2013年到2017年還有深圳、寧波、貴陽、青島、蘭州、南寧、東莞等城市相繼出臺軌道物業(yè)相關(guān)的支持政策。國家及地方政府的大力支持，為國內(nèi)軌道物業(yè)發(fā)展提供良好的政策環(huán)境。

發(fā)展軌道物業(yè)是中國城市化的必然選擇。2016年底，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到57.35%，自1978年以來年均增長1%。目前中國的城鎮(zhèn)常住人口約7.93億人，100萬人口以上城市已達(dá)100座。2017年國家批復(fù)了北京、上海、沈陽、長春、太原、貴陽、大連、溫州等42座城市的城市總體規(guī)劃，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)入到一個新發(fā)展時代。軌道交通是解決我國城市化面臨交通、環(huán)境等問題的重要手段，大力發(fā)展軌道交通是我國大中型城市可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。截至2017年底，全國內(nèi)地城軌交通共有34座城市擁有165條線路，運營線路總長5033公里，根據(jù)規(guī)劃到2020年底全國將有60座城市開通運營線路約8000公里。十九大提出建設(shè)“美麗中國”的發(fā)展愿景，對于軌道交通行業(yè)，踐行“軌道讓城市生活更美好”的發(fā)展理念，就是建設(shè)美麗中國具體行動。建設(shè)軌道上的城市，實現(xiàn)美麗中國的愿景，需要依托軌道物業(yè)作為空間載體發(fā)揮軌道交通與城市發(fā)展的協(xié)同作用。中國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展為軌道物業(yè)提供無限廣闊的發(fā)展空間。

新時代下我國軌道交通物業(yè)發(fā)展的定位

1993年北京市政府為籌措地鐵復(fù)八線建設(shè)資金赴香港招商引資，原北京地鐵總公司將八王墳車輛段上蓋住宅開發(fā)作為引資項目向香港發(fā)展商推介，開啟了中國內(nèi)地軌道物業(yè)融資的先河。軌道物業(yè)包括站點上蓋、車輛基地上蓋、站點地下空間及站點周邊物業(yè)開發(fā)。

香港西九龍高鐵樞紐

深圳港鐵龍華車輛段

國內(nèi)城市軌道交通建設(shè)面臨的首要問題就是融資，發(fā)展軌道物業(yè)的初衷就是為軌道交通建設(shè)籌措資金。通過軌道交通物業(yè)產(chǎn)生的收益反哺軌道交通建設(shè)和運營。隨著國內(nèi)軌道交通不斷發(fā)展，軌道物業(yè)從單一的融資目標(biāo)拓展至與城市協(xié)同發(fā)展的多元化定位。除了融資目標(biāo)，軌道物業(yè)也是落實城市總體規(guī)劃，推進(jìn)城市更新的重要手段。軌道建設(shè)與沿線土地協(xié)同利用，促進(jìn)城市空間優(yōu)化，完善城市功能，軌道物業(yè)與周邊公共設(shè)施一體化可以極大提升城市軌道交通綜合服務(wù)水平。

日本阪神電鐵甲子園球場

日本東急電鐵上蓋醫(yī)院

十九大報告提出：“我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”面對新時代、新矛盾，軌道交通物業(yè)發(fā)展要有新理念，軌道物業(yè)發(fā)展要滿足市民對軌道交通的美好需求。軌道物業(yè)發(fā)展在滿足融資目標(biāo)基礎(chǔ)上要主動承擔(dān)完善城市功能的發(fā)展目標(biāo)，實現(xiàn)軌道物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益同時，注重社會公益性。軌道物業(yè)應(yīng)優(yōu)先安排保障性住房、配置交通、市政等公共基礎(chǔ)設(shè)施，結(jié)合區(qū)位配套文化、教育、體育、衛(wèi)生及公共綠化設(shè)施，以軌道物業(yè)為載體提升城市綜合服務(wù)水平。

軌道物業(yè)發(fā)展模式的多元化

國內(nèi)各城市軌道交通發(fā)展水平不同，各城市軌道企業(yè)基于自身實力和企業(yè)特點，考慮城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策環(huán)境，選擇了不同的軌道物業(yè)發(fā)展路徑。北京、上海、深圳作為國內(nèi)軌道物業(yè)發(fā)展較早的城市，軌道物業(yè)的發(fā)展模式各具特點。北京在軌道交通授權(quán)經(jīng)營（ABO）模式下，政府授權(quán)京投公司為主體進(jìn)行軌道物業(yè)一級開發(fā)，完成一級開發(fā)后，政府土地儲備部門組織軌道上蓋用地公開出讓。軌道物業(yè)二級開發(fā)由京投控股的上市公司京投發(fā)展為主體與京投公司聯(lián)合在公開市場競得土地進(jìn)行軌道物業(yè)二級開發(fā)。北京五路居停車場、平西府車輛段均采用此種模式。上海申通地鐵集團(tuán)自身定位為一級半主體，申通地鐵集團(tuán)完成軌道物業(yè)規(guī)劃設(shè)計和結(jié)構(gòu)預(yù)留后進(jìn)行上蓋用地出讓，申通集團(tuán)過招拍掛程序獲取土地。取得土地后進(jìn)行技術(shù)整合及方案深化后，在產(chǎn)權(quán)交易市場掛牌出讓一定比例股權(quán)引入專業(yè)合作方進(jìn)行二級開發(fā)。上海吳忠路停車場股權(quán)合作方為華潤、徐涇停車場項目股權(quán)競得人為萬科。深圳市作為國家土地管理制度改革綜合試點城市，在軌道物業(yè)土地利用方面進(jìn)行了有益的創(chuàng)新和實踐。深圳地鐵通過定向招拍掛和土地作價出資方式取得土地開發(fā)權(quán)，然后通過自主開發(fā)和合作開發(fā)實現(xiàn)軌道物業(yè)收益，落實軌道物業(yè)融資目標(biāo)。定向招拍掛通過設(shè)置與軌道建設(shè)運營安全相關(guān)條件，進(jìn)行定向出讓。深圳地鐵通過土地定向招拍掛方式取得軌道物業(yè)開發(fā)權(quán)，深圳市政府以注冊資本金形式將繳納的地價款及時返還深圳地鐵集團(tuán)，作為軌道交通建設(shè)的項目資本金和彌補運營虧損。

作價出資模式由政府根據(jù)軌道融資規(guī)模需求，通過前期規(guī)劃研究和資金平衡測算選定進(jìn)行融資的軌道物業(yè)用地，并將軌道物業(yè)土地使用權(quán)以注冊資本金方式或項目資本金方式直接注入深圳地鐵集團(tuán)，作為政府投入軌道交通工程建設(shè)的初期資本金。對于軌道物業(yè)二級開發(fā)，根據(jù)項目類型選擇自主開發(fā)、代開發(fā)+BT、協(xié)議型合作、法人型合作等多種開發(fā)模式。

平西府車輛段上蓋

平西府車輛段

深圳軌道物業(yè)合作模式

新形勢下，我國軌道物業(yè)發(fā)展的策略

防控風(fēng)險，審慎發(fā)展。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議把防范化解重大風(fēng)險列在三大攻堅戰(zhàn)之首，明確指出“打好防范化解重大風(fēng)險攻堅戰(zhàn)，重點是防控金融風(fēng)險”。 2018年國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見》國辦發(fā)〔2018〕52號，對申報地鐵城市的人口、公共預(yù)算收入、政府債務(wù)等提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)，意見要求加大防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險工作力度，進(jìn)一步推動城市軌道交通建設(shè)、運營模式創(chuàng)新，增強可持續(xù)發(fā)展能力，城市軌道交通項目收緊的信號已經(jīng)陸續(xù)釋放。軌道交通建設(shè)面臨著巨大融資壓力，軌道物業(yè)發(fā)展業(yè)也將受到宏觀金融形勢的影響。

十九大報告中強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，為住房制度改革指明了方向、路徑、目標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制正在逐漸形成。軌道物業(yè)在當(dāng)前的外部環(huán)境下，需要用“審慎”的原則來推進(jìn)軌道物業(yè)發(fā)展，軌道交通企業(yè)不能盲目擴(kuò)大物業(yè)發(fā)展規(guī)模，不能過度舉債進(jìn)行軌道物業(yè)開發(fā)，要控制軌道物業(yè)增量，優(yōu)化軌道物業(yè)存量，提升軌道物業(yè)效益，適時引入具有資金實力專業(yè)化戰(zhàn)略合作伙伴分擔(dān)風(fēng)險，共享收益。

軌道物業(yè)分類發(fā)展，優(yōu)化軌道持有物業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。對于不同軌道物業(yè)類型要進(jìn)行區(qū)分，對站點一體化和車輛基地上蓋項目采取不同的發(fā)展策略。

軌道持有型物業(yè)資產(chǎn)證券化路徑示意圖

車輛基地上蓋物業(yè)由于占地規(guī)模大，規(guī)劃配套設(shè)施完善，蓋上可開發(fā)規(guī)模大，受車輛段工藝特點要求物業(yè)類型多為住宅型產(chǎn)品，項目均位于軌道站點周邊具有很高的市場價值。車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)周期短，土地溢價及二級開發(fā)收益較高，具有很好的收益能哺軌道交通建設(shè)和運營。目前國內(nèi)已成功開發(fā)了多個車輛段上蓋項目如：北京琨御府、公園悅府、西華府；上海萬象城、天空之城；深圳前海時代、深圳港鐵天頌；杭州楊柳郡等項目。

這類車輛基地上蓋物業(yè)項目市場風(fēng)險小，對于具有資金實力和技術(shù)實力軌道交通企業(yè)可自行投資開發(fā)，獲得最大收益，也可以合作開發(fā)引入投資降低風(fēng)險。車輛基地上蓋需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)預(yù)留，根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，上蓋結(jié)構(gòu)預(yù)留建安成本折合上蓋預(yù)留結(jié)構(gòu)庫板建筑面積約5000—6000元/平方米。考慮綜合成本后車輛基地所在區(qū)域房價銷售價格若低于20000元/平方米，所在區(qū)域進(jìn)行上蓋開發(fā)存在較大市場風(fēng)險。缺乏實力的軌道交通企業(yè)應(yīng)引入合作伙伴共同開發(fā)，以實現(xiàn)軌道物業(yè)融資目標(biāo)，降低投資風(fēng)險，在合作中提升自身開發(fā)能力。

站點一體化項目多為綜合體項目功能包括商業(yè)、辦公、酒店等多種物業(yè)類型，這類項目投資規(guī)模大，投資回收期長，短期內(nèi)無法形成收益反哺軌道交通，需要通過長期持有和經(jīng)營來提升收益和資產(chǎn)價值，這類項目需要雄厚的資金實力和專業(yè)化運營能力。站點一體化軌道物業(yè)持續(xù)繁榮必須依托專業(yè)化運營團(tuán)隊不斷創(chuàng)新,適應(yīng)時代變革,走在行業(yè)前沿。持有型軌道物業(yè)價值提升的背后是不斷調(diào)整的財務(wù)安排和資本結(jié)構(gòu)。

目前，國內(nèi)軌道交通企業(yè)多數(shù)還不具備自行開發(fā)持有型軌道物業(yè)的實力，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下，軌道交通企業(yè)應(yīng)引入國內(nèi)外行業(yè)領(lǐng)先的戰(zhàn)略合作伙伴，共同開發(fā)軌道持有物業(yè)，分擔(dān)投資和市場風(fēng)險，發(fā)揮各自專業(yè)優(yōu)勢，通過合作和學(xué)習(xí)來提升自身經(jīng)營管理水平和物業(yè)投資運作能力。在軌道持有物業(yè)規(guī)模及經(jīng)營收益達(dá)到證券化要求后，可以通過資產(chǎn)證券化來實現(xiàn)軌道交通物業(yè)價值最大化，優(yōu)化持有型軌道物業(yè)資本結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“軌道資產(chǎn)+持有物業(yè)資產(chǎn)”、“票務(wù)收入+資產(chǎn)經(jīng)營收入”協(xié)同發(fā)展格局。

搭建軌道物業(yè)發(fā)展平臺，創(chuàng)建軌道物業(yè)發(fā)展生態(tài)圈

國內(nèi)已有100座左右城市提出軌道交通發(fā)展規(guī)劃和設(shè)想，除在建城市外，還有很多城市將在近五年內(nèi)進(jìn)入建設(shè)行列，根據(jù)預(yù)測未來國內(nèi)軌道交通物業(yè)開發(fā)總規(guī)模將達(dá)到3億平方米左右。以北京、上海、廣州、深圳四個城市為例，北京軌道交通已建成和規(guī)劃的軌道物業(yè)開發(fā)總建筑規(guī)模約450萬平米；截至2017年底上海規(guī)劃建設(shè)軌道物業(yè)發(fā)展項目總計15個，開發(fā)建筑規(guī)模約318萬平米；廣州正在大力推進(jìn)軌道物業(yè)發(fā)展，已規(guī)劃軌道物業(yè)開發(fā)規(guī)模約550萬平米；深圳軌道交通二期、三期建設(shè)中規(guī)劃14個地塊用于軌道物業(yè)開發(fā)，總規(guī)模約555萬平米， 四個城市共計開發(fā)規(guī)模約1873萬平方米。隨著北京、上海、深圳等城市進(jìn)入軌道交通網(wǎng)絡(luò)化運營時代，車輛基地資源可以實現(xiàn)共享，為存量車輛基地改造開發(fā)創(chuàng)造了條件。北京已運營車輛基地有28個，上海已運營車輛基地有18個，這些車輛基地多位于城市建成區(qū)，具有很高的改造開發(fā)價值。目前，北京、上海等成城市已經(jīng)開展了相關(guān)的技術(shù)研究工作。未來軌道交通物業(yè)發(fā)展需求以遠(yuǎn)超越各城市軌道交通企業(yè)的開發(fā)能力及融資能力,未來軌道物業(yè)需要整合外部資源來實現(xiàn)更高水平的軌道物業(yè)開發(fā)。軌道交通企業(yè)都肩負(fù)著城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展的重任，面向未來軌道交通物業(yè)發(fā)展趨勢，軌道交通企業(yè)應(yīng)將自己打造成為軌道交通物業(yè)發(fā)展的資源整合平臺，發(fā)揮行業(yè)組織機(jī)構(gòu)的作用,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、咨詢策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程技術(shù)、物業(yè)投資、地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營、資本運作等各種社會資源，通過構(gòu)建平臺推進(jìn)軌道物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，探索軌道物業(yè)投資及收益模式創(chuàng)新，提升軌道物業(yè)發(fā)展水平，優(yōu)化軌道物業(yè)資本結(jié)構(gòu),實現(xiàn)軌道物業(yè)價值和收益最大化，實現(xiàn)平臺參與主體的共贏。

軌道交通物業(yè)開發(fā)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要創(chuàng)建軌道交通企業(yè)與物業(yè)發(fā)展合作伙伴的生態(tài)圈，從軌道交通規(guī)劃設(shè)計、投融資、建設(shè)管理、軌道運營全方位與物業(yè)發(fā)展的咨詢策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、市場營銷、物業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)管理進(jìn)行全周期的銜接，充分發(fā)揮雙方各自優(yōu)勢，統(tǒng)籌軌道交通線路與物業(yè)發(fā)展實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)，一體化運營與經(jīng)營”，使得軌道建設(shè)提供給社會的不僅是軌道交通網(wǎng)絡(luò)，也是一個“軌道+物業(yè)+綜合服務(wù)”的有機(jī)系統(tǒng)，實現(xiàn)軌道讓城市生活更美好。