經營農家院 需要防范哪些法律風險

潘家永

編者按：近年來，以“吃農家菜、住農家屋、干農家活”為主要特色的“農家樂”的旅游方式受到游客喜愛，不少村民加入到了經營特色農家樂的行列中。經營農家樂收入固然可觀，但收益背后存在的法律風險也不容忽視。本期選取了幾個在經營農家樂過程中出現的典型案例，以提醒大家樹立法律意識，有效防范風險。

家人經營齊上陣 法律責任要連帶

【案例】小宋的家就在密云水庫周邊，這里空氣清新、景色秀美。2013年年底，小宋的父母將家中的東西廂房各三間改造成了客房，經營起了農家院。因為平時農忙客人少，小宋家僅在“五一”“十一”這些黃金節點招攬客人，開展經營。

2014年6月，小宋大專畢業后，沒有找到合適的工作，便在家與父母一同經營農家院。2016年國慶節期間，在小宋家居住的客人小李不慎在客房衛生間內摔倒，致其右腿骨折，花費醫療費兩萬余元。后小李將小宋及其父母訴至法院，索要各項經濟賠償共計四萬元。經查，小宋父母經營農家院并未辦理營業執照，且小宋并未與其父母分家。庭審中，小宋稱其是為父母幫忙的，但未提交相應證據，且小宋一家承認經營農家院的收入用于家庭生活的共同支出。綜上，法院認定小宋與其父母均為經營者，判決小宋與其父母連帶賠償小李各項經濟損失共計2.5萬元。

【說法】經營農家院是需要辦理營業執照及相關手續的，如果已經辦理了相關的營業執照，當經營者與客戶之間發生糾紛的時候，營業執照上標明的主體一般來說就是法律責任的承擔主體。但在本案中，小宋一家并沒有辦理相關的登記，而是一家人“齊上陣”，共同經營。那么在這種情況下，消費者為了最大限度地獲得賠償，往往會將經營者的全家一同訴至法院。如果不能自證并非經營者，共同經營的家人是要按照個人合伙的相關規定連帶承擔相應的法律責任的。小宋與父母是以家庭財產投資經營農家院，收益也是用于全家的共同支出，因此，在無其他證據證明的情況下，小宋是需要與父母共同承擔連帶責任的。

擅自改造院內房屋 違章建筑面臨強拆

【案例】老李經營農家院多年，生意一直很紅火。老李家院內建有四間北正房、二間東廂房、二間西廂房。幾年下來，為了照顧生意，老李一家三口都搬到了西廂房居住，把其余的房子都改成了客房。可是即便這樣，房源依然緊俏。

2015年年底，老李在經申請未獲批準的情況下，擅自將東西廂房上各加蓋了一層，建設成客房招攬生意，因影響了鄰居的采光，引發兩家矛盾。后鎮政府認定老李加蓋的房間為違章建筑，向老李下發了限期拆除通知書。因老李未在通知書上指定的日期內拆除違章建筑，鎮政府將老李訴至法院，要求對老李加蓋的二層廂房進行強制拆除。最終，法院支持了鎮政府的訴訟請求，判決對老李加蓋的房屋進行強制拆除。

【說法】在農村，無論是占用土地還是建設房屋，都是需要經過法定程序獲得批準的。未經批準，占用集體土地或是在自家宅基地上建設房屋，均是違法行為，需要承擔相應的法律責任。本案中，老李在申請加蓋房屋未獲批準的情況下，擅自加蓋廂房，其加蓋的廂房性質上屬于違章建筑，鄉鎮一級政府或是土地管理部門等行政機關是有權要求其強制拆除的。

我國《土地管理法》第八十三條規定：“責令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的，建設單位或者個人必須立即停止施工，自行拆除；對繼續施工的，作出處罰決定的機關有權制止。建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行，費用由違法者承擔。”

租證經營農家院 法律責任要共擔

【案例】老張一直以個體工商戶的資質經營農家院，收入頗豐。2014年，老張因患病行動不便，將自家院落及房屋租給了同村李某，李某每年給付老張10萬元租賃費。雙方約定：李某租賃老張院落及房屋，并使用老張的個體工商戶執照用于農家院經營。同時，雙方約定如在經營過程中發生糾紛，責任由李某自擔。后老張與李某依約履行。2016年10月，孫某在李某經營的農家院內燒烤時被倒塌的磚墻砸傷。因賠償問題協商未果，孫某將李某及老張訴至法院索賠5000元。老張認為糾紛與自己無關，不同意賠償。最終，法庭認為老張與李某均為侵權人，判令兩人連帶賠償孫某各項經濟損失3400元。

【說法】我國法律規定，合同雙方當事人以外的人稱為第三人。不能對抗第三人，是指不能以雙方簽訂的合同約定損害第三人的合法權利，合同雙方當事人的約定對善意第三人不能產生對抗效力。本案中，老張雖然與李某簽訂了責任自擔的協議，但該協議僅在老張與李某之間有效。對外，李某依然是以老張的個體工商戶的名義經營農家院。孫某作為客人，不可能知道老張與李某之前的協議，孫某系法律上規定的善意第三人。依照相關的法律規定，李某與老張之間的協議并不能對抗作為善意第三人的孫某，因此對孫某的損失，老張和孫某是要承擔連帶賠償責任的。

非法途徑牟利 農家院老板獲刑

【案例】孫某自2004年起一直在自家經營農家院，起初生意不錯，但隨著競爭的日益激烈，孫某的農家院因缺乏特色僅能維持在收支平衡的紅線上。

為了招攬客人，孫某在自家的農家院里搞起了“特色服務”，以每人300元的價格介紹并容留4名賣淫女與在自家農家院租住的客人進行賣淫嫖娼活動，后孫某被警方抓獲。

法庭上，孫某對檢察機關指控的事實供認不諱。最終，法院認定孫某介紹、容留多人賣淫的行為情節嚴重，已構成介紹、容留賣淫罪，并依法判處孫某有期徒刑五年，并處罰金人民幣5000元。

【說法】依照我國《刑法》第三百五十九條的規定：引誘、容留、介紹賣淫罪是以金錢、物質或者其他利益為手段，誘使他人賣淫，或者為他人賣淫提供場所，或者為賣淫的人與嫖客牽線搭橋的行為侵犯的是社會的治安管理秩序，屬于犯罪行為，具有嚴重的危害性，行為人是要承擔刑事責任的。本案中，孫某為了牟利，介紹、容留他人賣淫，情節嚴重，已經構成了犯罪。即使本案中，孫某沒有牟利行為，但如果其明知賣淫女在其經營的農家院內從事賣淫行為，卻默示不予制止或報警的話，其行為依然構成容留他人賣淫罪，也是要承擔刑事處罰的。