試論房地產企業成本管控的弊端及成因

文/張雨，三峽大學經濟與管理學院

1 房地產企業成本管控的主要內容

房產企業在項目建設期會涉及各方面的成本，這之中，土地成本、建安成本、建筑配套設施費和其他前期費用都在整個項目開發預算中占據了很大的比例。

土地成本。是指房地產企業獲得土地所發生的各種費用，主要通過招、拍、掛、收購等方式獲取土地。但隨著房市調控的加碼，地越來越難拿，土地成本占據前期成本的大部分。如何獲得低價且優質的大宗土地，將成為成本控制的關鍵。

建安費用。工程建安是指從工程投標到竣工，貫穿整個項目的過程。是項目中的施工費，建筑安裝費、材料費等。其一般占成本的40%左右，且由于安裝工程一般工期跨度較大，涉及各產品的供應商，管理控制的人力成本也較高，合理管理好工程建安成本，并保證工期和質量，也是企業需要重視，并進一步探索和改進的。

建筑配套設施費及其他前期費用。其包含基礎設施費和公共配套設施費。基礎設施主要包括項目建設以外的市政配套，比如我們說的”三通一平“，基礎的交通配套、園林綠化等。公共配套設施是指住宅區內配套的市政設施和綠地，包括社區服務、商業服務和醫療服務等。但這些產權和收益權都不屬于有開發商，由行政事業單位收費，因此如果有些開發商沒按照統一的標準就會存在很大的隨意性。這部分費用是前期成本中最易都受到外部影響的，而房產企業如何管理這部分，也將成為影響整個前期成本的重要因素。

2 成本管控中存在的問題

成本意識缺乏全局性。項目的的成本管理需要具有全局性意識，來把控的項目全過程。但大多數企業的成本管理僅著眼于財務核算上，認為成本管理就是財務部門的成本把控。僅僅關注了項目投資總額，開發周期、項目的銷售量和公司收益情況，而輕視了對項目前期設計和后期銷售時的成本把控。房地產的開發周期很長，從獲準開發到開發完成、獲得權屬，基本都在兩年的時間以上，如果再考慮到銷售后的相關配套建設和物業管理、工程和維護，這個周期將會更長。而房地產設計的成本內容設計很多，比如設施安裝，配套建設，園林規劃、市政建設、物業管理等，復雜的成本內容使得成本結構的復雜。這使得成本管理如果不清晰、不全面，面對如此復雜的成本內容，將很難強有力的把控。所以房產企業必須有科學的成本管理理念和專業的成本管理人才。

成本管理體系不科學。成本管理方法已經落后，隨著時代的進步和外部環境的變化，得與時俱進的更新管理方法和思路。如果繼續沿用之前的方法，采用預決算的方法來達到成本控制，就目前的情況遠遠不夠的。另外一些大企業可能還設立了專門成本預算部，進行成本的全面管控。但是極大多數中小企業是沒有設立專門的部門和人員進行成本把控的，忽視了對企業成本費用的管理和制控，同時內部管理條例也沒有對成本費用管理作出明文規定，就算有規定也存在制度制定不嚴格和各種獎罰不分明的情況。

成本管控措施的執行不到位。比如成本預算部和投資管理部、財務部溝通的不及時，配合度不高。導致相關信息無法及時的執行到位，使得目標成本制定不科學，不全面。另外，執行力的缺乏，導致有些企業在制定目標成本政策后缺乏有力的執行，所涉及的相關工作人員沒有科學有效的執行，都將導致企業成本管理無法真正踐行。

3 解決房地產成本管控問題的辦法

加強企業成本意識。必須正確的認識到地產行業的行業特征：資金周轉快，開發周期長，設計開發程序多。成本管控不只是一個單一環節把控，它需要全局考慮。加強企業成本意識，對成本管控的正確理解和認識是必要前提。管理層需要把握好成本管控的整體理念，根據企業文化，將這套理念放到企業計劃中。然后向各部門領導傳達普及，部門負責人接收信息，并實踐到工作中。潛移默化中成本意識就會灌注到大家的意識里。

建立全面的成本體系。企業業要注重總結工作，并在此基礎上研究更加科學合理的解決方案。同時房地產企業需要建立一個成本控制機構,專門收集整理各項目情況進行然后仔細分析；編制各項目本年計劃；考核各項目執行情況，確保成本控制制度的落實。同時通過數據的收集分析，使企業從多個方面了解企業成本的構成。

建立科學的管理方法。企業也可以根據自身情況，引進先進的管理方法以完善自己。例如動態成本理念，動態成本理念的最大特點就是實時性，不同于以往的采用最后的決算報告來核算成本，而是采用動態管控，糾正偏差，每個工程節點都對成本進行監控，這樣一來企業就能隨時了解企業的成本情況，能夠預先判斷企業即將面臨的一些問題，并且對已經發生的失誤進行及時調整，避免產生嚴重后果。同時，還要重視合同的管理。因為房產企業大部分成本都是合同成本，要重視合同的約束，以合同管理為中心，從合同會簽的抓起，從源頭把控。抓住動態成本和實際成本的變化了解項目的整體進度并且對其進行控制。也可以大膽創新，建立符合自身的管理體系，這能夠對成本進行更加有效的控制。

完善責任監督體系以強化控制。行之有效的成本管控體系，就是指構建合理地激勵制度和約束制度。這就需要各項目、各環節、各部門的負責人相互監督，相互配合，相互制約形成體系，從而促使成本計劃貫徹落實。同時要明確責任的分配，落實到每一個人。將個人的經濟利益與成本目標完成情況掛鉤;對于在成本計劃內完成，并且保質保量的各項目和部門給與獎勵。建立有效的激勵機制，必須有科學的成本考核機制。我們可以評價整個項目的成本管控水平；將項目最終測評的“動態成本”與初期預估的“目標成本”對比，將執行過程“實際的經濟技術指標”與“責任成本體系“中的“評價指標”做比較，根據偏差大小做出切實的評價，真正做到獎罰分明，拿數據說話鼓勵大家保持成本意識，確保成本計劃的完成。

【參考文獻】

[1]王滿,王藝凝.保利地產的目標成本管理[J].財務與會計,2012(02):26-27